Convention 2018-2022 Etat-Action logement : des bonifications pour les prêts HLM et une filiale pour la vente de logements sociaux

A l'occasion des vœux de l'organisme et en présence de Jacques Mézard, le ministre de la Cohésion des territoires, Action logement a présenté, le 16 janvier, la version finale de la convention quinquennale 2018-2022 portant sur les emplois de la participation des entreprises à l'effort de construction (Peec), signée avec l'Etat. Celle-ci est très proche du protocole d'accord du 21 novembre 2017 entre l'Etat et Action logement (voir notre article ci-dessous du 21 novembre 2017).
La convention prévoit de mobiliser un total de plus de quinze milliards d'euros "en faveur de l'accès au logement de nos concitoyens, notamment les étudiants, les jeunes actifs, les salariés les plus fragiles ou en mobilité". A l'occasion de cette présentation, Jacques Chanut, le président d'Action logement (et de la Fédération française du bâtiment), a annoncé son départ de la présidence en février, après avoir piloté la réforme de l'organisme et négocié la nouvelle convention (1).

700 millions d'investissements par an et trois mesures pour les HLM

Trois dispositions importantes concernent directement le secteur HLM. Tout d'abord, Action logement va financer la bonification des prêts de haut de bilan accordés aux bailleurs sociaux par la Caisse des Dépôts et destinés à accélérer la construction de logements (voir notre article ci-dessous du 19 juin 2017). L'enveloppe des prêts concernés par cette mesure de bonification, proposée dès cette année, sera de deux milliards d'euros. Le soutien aux bailleurs sociaux prendra également la forme de "dotations en fonds propres, afin de renforcer leur structure financière et ainsi accroître leur capacité de production et de réhabilitation de leur patrimoine de logements sociaux".
Ensuite, Action logement va contribuer à renforcer l'accession à la propriété des locataires de logements sociaux. Le gouvernement a en effet fixé pour objectif de quintupler ces ventes, en passant d'un taux annuel de 0,2% du parc aujourd'hui à un taux de 1%. Pour cela, l'organisme va créer une structure de portage, en l'occurrence une société anonyme. Celle-ci achètera en bloc des logements sociaux, puis se chargera de les revendre - dans les conditions régissant la vente de HLM - aux occupants volontaires pour une accession à la propriété. Un appel à manifestation d'intérêt auprès des bailleurs sociaux devrait être lancé dès le premier trimestre de cette année. Puis une convention spécifique avec l'Etat sera signée avant le 30 juin prochain. Le produit de ces ventes devrait être réinvesti dans la production de logements sociaux.
Enfin, Action logement contribuera, à hauteur de 50 millions d'euros par an, au fonds national des aides à la pierre (Fnap), regroupant l'Etat, les collectivités territoriales et les bailleurs sociaux. Cette contribution abondera le financement de la construction de logements très sociaux, notamment dans le cadre de la mise en œuvre du programme "Logement d'abord".
Ces différents apports s'ajoutent aux 700 millions d'euros qu'Action logement investit chaque année dans la production de logements sociaux ou de structures collectives (résidences sociales, foyers...), afin de loger les salariés du secteur privé.

Action logement mobilisée contre la fracture territoriale

Ces mesures concernant le secteur HLM sont loin d'être les seules prévues par la convention 2018-2022. Parmi les principales figurent notamment le soutien renforcé au nouveau programme national de rénovation urbaine (NPNRU). Comme prévu, Action logement apportera un financement supplémentaire de deux milliards d'euros "d'équivalents subventions" sur la durée du programme, dont l'enveloppe globale est fixée à dix milliards d'euros.
Dans le même esprit, Action logement participera au renforcement de la lutte contre les fractures territoriales et au programme de revitalisation des centres des villes moyennes, porté par le plan "Action cœur de ville", présenté par le gouvernement en décembre dernier (voir notre article ci-dessous du 15 décembre 2017). Action logement devrait ainsi mobiliser 1,5 milliard d'euros sur cinq ans pour la construction, la réhabilitation ou la démolition de logements et d'immeubles dans ces communes.
Action logement contribuera aussi, à hauteur de 100 millions d'euros par an, à la rénovation énergétique du parc privé et à la lutte contre la précarité énergétique. Ce financement passera par le dispositif "Louer pour l'emploi", dédié aux propriétaires privés.

Priorité aux jeunes actifs et aux étudiants

La convention 2018-2022 prévoit un cofinancement de l'Etat et d'Action logement pour réaliser 40.000 logements sur cinq ans à destination des jeunes, dont 20.000 pour les jeunes actifs et les jeunes travailleurs (voir notre article ci-dessous du 31 mai 2017). Ces logements représentent la moitié de l'objectif des 80.000 nouveaux logements, dont 60.000 pour les étudiants, fixé par le gouvernement pour la durée du quinquennat.
Toujours à destination des jeunes travailleurs et des étudiants, le dispositif de caution locative Visale sera "pérennisé, amplifié, simplifié et rendu plus visible" (voir notre article ci-dessous du 25 juillet 2016). Le futur projet de loi pour l'évolution du logement, de l'aménagement et de la transition numérique (Elan, voir notre article ci-dessous du 12 décembre 2017) prévoit notamment la création du "bail de mobilité professionnelle", qui sera éligible au dispositif Visale. Une enveloppe annuelle maximale d'engagements de 122 millions d'euros est prévue pour financer ce dispositif élargi.

Un effort pour les classes moyennes

Pour sa part, la "consolidation du parcours résidentiel et professionnel des salariés" - vocation première d'Action logement (ex-1% logement) - bénéficiera de 2,35 milliards d'euros sur cinq ans, auxquels il convient d'ajouter 122 millions d'euros annuels pour financer la mobilité des salariés.
Autre objectif, ciblé plus particulièrement sur les classes moyennes : le financement, grâce à une enveloppe annuelle de 120 millions d'euros, de logements locatifs intermédiaires, "pour répondre à la situation des zones tendues où le niveau des loyers libres ne permet pas l'accès au logement privé pour un grand nombre de salariés". Les organismes de logement intermédiaire bénéficieront également de fonds propres pour les aider à produire des logements.
Enfin, Action logement continuera de financer le dispositif Loca-Pass, permettant de couvrir à la fois les frais liés au dépôt de garantie demandé par le bailleur et la garantie couvrant les impayés de loyers dans le parc social.

*(1) Il ne sera toutefois pas loin puisqu'il compte reprendre la présidence de la commission Logement du Medef.

Regroupement des organismes HLM : Jacques Mézard et Jacques Chanut défavorables au principe du seuil
Alors que le gouvernement souhaite une restructuration du tissu des organismes HLM, Jacques Mézard a déclaré, le 16 janvier 2018 en marge des vœux d'Action logement, être "défavorable aux seuils", en deçà desquels les bailleurs sociaux devraient fusionner, car "les territoires sont différents et il y a besoin de proximité". "Je n’imagine pas qu’il y ait un département sans au moins une structure", a estimé le ministre de la Cohésion des territoires. Et d’ajouter : "J’y veillerai parce que ce serait une formule arbitraire et dangereuse pour l’équilibre des territoires."
De son côté, Jacques Chanut a assuré ne donner "aucune directive mais des objectifs" aux 70 ESH du groupe. Action logement immobilier, la structure qui les porte, "donne les objectifs, mais ne donne pas de consignes", a-t-il précisé. Selon le président d'Action logement, "imaginer des seuils, c’est bien mal connaître nos structures dans les territoires".
Ces prises de position contribuent au débat en cours sur les regroupements des bailleurs sociaux encouragés dans l'avant-projet de loi Elan (voir nos articles Les OPH "veulent rester maîtres de leur avenir" et cherchent la parade contre les fusions du 11 janvier 2018 et Recomposition du monde HLM : les Sem font valoir leurs spécificités du 9 janvier 2018)
Avec A.E.F.