Habitat - La vacance des logements progresse dans les villes moyennes et petites

A l'occasion d'une conférence de presse, le 10 janvier, la Fnaim (Fédération nationale des agents immobiliers) a présenté son étude de marché 2017. Selon celle-ci, "2017 est l'année du dynamisme retrouvé et d'une remontée de prix", avec un million de logements vendus et une hausse des prix au mètre carré de 4,2%, ce qui permet au marché immobilier hexagonal de retrouver "le dynamisme de 2007". Le taux de rotation (nombre de ventes par rapport au parc de logements) a atteint 2,8%, rejoignant ainsi son niveau du début des années 2000. Le revers de la médaille réside dans la réduction du pouvoir d'achat immobilier sous l'effet de la hausse des prix. Dans l'hypothèse de l'achat d'un logement de 60 m2 à l'aide d'un emprunt sur vingt ans, le pouvoir d'achat recule en effet de 5,1 m2 à Bordeaux, de 4,5 m2 à Paris, de 3,9 m2 à Lyon, de 3,3 m2 à Nantes, de 3,1 m2 à Lille et à Toulouse, de 2,8 m2 à Rouen, de 2,6 m2 à Rennes, de 2,1 m2 à Strasbourg, de 1,8 m2 à Marseille, de 1,6 m2 à Ajaccio et reste relativement stable à Dijon et Orléans.

Le taux de vacance est passé de 6,9% à 7,9% en quinze ans

Pour la Fnaim, "2018 sera tout aussi dynamique mais avec des prix plus sages". La progression des ventes devrait se maintenir, mais les prix progresser à un rythme plus modéré de l'ordre de 2%. Dans ce constat plutôt optimiste, la Fnaim pointe néanmoins une faille, au point d'en faire un communiqué spécifique. Il s'agit en l'occurrence de l'aggravation du problème de la vacance. Entre 1999 et 2014, le taux de vacance s'est ainsi accru d'un point en moyenne dans l'Hexagone, passant de 6,9% à 7,9%, ce qui représente 700.000 logements supplémentaires inoccupés et un total de 2,7 millions de logements vacants. Pour mémoire, on rappellera que le taux de vacance propre aux HLM est de 3% et demeure stable depuis trois ans (voir notre article ci-dessous du 4 décembre 2017).
Cette tendance générale recouvre de forts écarts géographiques. Ainsi, la progression du taux de vacance est deux fois plus rapide (+2 points) dans les agglomérations de moins de 200.000 habitants. Elle est égale à la moyenne nationale dans celles comptant entre 200.000 et 500.000 habitants, mais est inférieure à cette moyenne dans les zones urbaines très peuplées. La vacance n'augmente pas dans les agglomérations affichant entre 500.000 et 2 millions d'habitants et affiche même une baisse dans l'agglomération parisienne (-1,5 point).

De forts écarts selon la taille de l'aire urbaine

Dans les aires urbaines de plus de 500.000 habitants le taux de vacance moyen est ainsi de 6,8%, avec un pic à Avignon (9,4%) et Saint-Etienne (9,5%). A l'inverse, certaines grandes agglomérations présentent des taux inférieurs, comme Nantes (5,4%), Bordeaux (5,6%), Rennes (6,3%) et Paris (6,4%).
Dans les aires urbaines de 200.000 à 500.000 habitants, le taux de vacance dépasse les 7%, avec des pointes à Perpignan et Metz (9%), ainsi qu'à Mulhouse et Pau (10%). Dans ces quatre villes, les taux sont plus élevés dans la zone centre qu'en périphérie.
Entre 100.000 et 200.000 habitants, le taux de vacance dépasse 8% dans la moitié des 29 aires étudiées et même 10% dans six d'entre elles (Tarbes, Béziers, Brive, Roanne, Bourges et Agen). Il est presque partout en progression, parfois de façon importante comme à Montbéliard et Sarrebrück-Forbach.
Enfin, dans les 269 aires urbaines de moins de 100.000 habitants, les taux de vacance atteignent en moyenne, 8,5%. Ils dépassent 15% dans cinq aires et 10% dans 115 d'entre elles. Presque partout, on constate une baisse de la population dans la zone centre, alors que celle de la périphérie s'accroît. L'étude cite l'exemple de l'aire urbaine de Thiers (18.000 habitants), où la population a diminué de 5%, tandis que le taux de vacance progressait de 7,5% pour atteindre 17,2% en 2014. La zone centre a perdu 10% d'habitants alors que la périphérie en a gagné 17%...
De façon générale, plus une petite zone urbaine est éloignée des métropoles, plus elle affiche une forte hausse du taux de vacance. Dans les aires urbaines de moins de 100.000 habitants, la seule exception à ces taux de vacance élevés concerne les zones touristiques du littoral méditerranéen, de l'Atlantique et des Alpes.

La démographie n'explique pas tout !

Pour la Fnaim, l'évolution démographique ne suffit pas à expliquer ce phénomène. L'étude cite ainsi l'exemple de Vannes, où l'aire urbaine a gagné 24% d'habitants supplémentaires entre 1999 et 2015, ce qui n'a pas empêché le taux de vacance résidentielle de progresser de 2,2 points. Il en est de même pour des aires urbaines comme Montauban, Ajaccio, La Roche-sur-Yon ou Béziers, qui connaissent une vacance importante alors que leur population a crû de 20% sur la période.
Pour la Fnaim, la réponse réside plutôt dans l'accroissement et l'amélioration qualitative du parc de logements : "Ce désir d'habiter dans un logement bénéficiant de tout le confort moderne et l'attrait pour la maison individuelle expliquent qu'une partie des habitants quittent les centres urbains pour aller vivre en périphérie où les constructions neuves sont les plus nombreuses".
La réponse peut passer, pour partie, par la rénovation des centres-ville. Mais, pour la Fnaim, agir sur l'habitat ne suffira pas : "La reconquête des centres passera aussi par des politiques publiques volontaristes agissant sur l'amélioration, entre autres, des transports publics et le retour des commerces de proximité. Politiques qui, dans le contexte actuel de finances limitées pour les collectivités locales ne pourront être mises en œuvre qu'avec le soutien vigoureux de l'Etat !"