Habitat privé : Clermont-Ferrand Communauté observe les loyers pour orienter sa politique (63)

Grâce à une enquête quinquennale, Clermont Communauté (21 communes, 282.675 habitants) dispose depuis 2004 de données sur l’évolution des loyers du parc privé sur son territoire. Mise en place et pilotée depuis plus de dix ans par le syndicat mixte du pays du Grand Clermont, cette enquête a été a confiée à l'agence d'urbanisme du Grand Clermont dans le cadre de son observatoire de l’habitat (voir en fin de texte).

Données plus fines à l'échelle des secteurs d'habitat prédéfinies localement

"Cette enquête 'territorialisée' répond au souhait des élus d'avoir une connaissance plus objective et précise que les données nationales issues des agences immobilières" explique la chargée d'études à l'agence d'urbanisme, Aurélie Teil. Ces données sont effectivement plus fines car elles sont livrées à l'échelle des secteurs d'habitat tels que définis par l'observatoire du Grand Clermont.
En outre, l’enquête fournit aux élus des informations sur le confort des logements - mode de chauffage, ascenseurs ou non, double vitrage... - ainsi que sur leur occupation (profil des locataires, âge, structure familiale, ressources, parcours résidentiel).
Pour Clermont Communauté, cette enquête sert au diagnostic, puis à l'élaboration du programme local de l'habitat, car "le parc privé est une composante importante du parcours résidentiel local", souligne Odile Vignal, vice-présidente de Clermont Communauté et présidente de l’observatoire de l’habitat.

Pour une meilleure coopération public/privé

"L’agglomération clermontoise compte un peu plus de 20% de logements sociaux. Ce qui est très bien. Sauf que l'agglomération est constituée de communes de tailles très variées et que les logements sociaux sont concentrés sur certaines communes, et plus encore dans certains quartiers. Or, une politique d'habitat doit permettre à tout le monde de choisir son lieu d’habitat, et non d'être relégué en raison de loyers trop élevés dans certains secteurs. Nous avons besoin de données objectives et fines pour savoir comment encourager le parc privé à contribuer à ce meilleur équilibre" poursuit l'élue.
"Au-delà, du PLH, cette enquête constitue un outil précieux pour travailler très progressivement à une meilleure coopération entre les acteurs privés et la puissance publique", précise la vice-présidente de Clermont Communauté, qui tient à préciser que la volonté des élus n'a jamais été de réguler le marché du parc privé ou imposer de quelconques mesures coercitives comme cela a pu leur être reproché. "Nous ne voulons pas passer par un encadrement des loyers. Simplement, nous avions besoin de mieux connaitre ce parc qui a son rôle à jouer dans l'équilibre de nos politiques d'habitat entre le parc privé et le parc social."

Déterminer le niveau d’intervention de la collectivité

Les données sur les niveaux de loyer permettent aux élus de déterminer le niveau d’intervention public sur le parc privé, pour enclencher des actions très concrètes.
Le nouveau PLH de Clermont Communauté prévoit par exemple le lancement d'un programme d'intérêt général (PIG) pour la période 2015/2020. Au vu des éléments fournis par l’enquête, l'ambition affichée est de multiplier par 6 le nombre de logements privés éligible à l’aide à leur réhabilitation, dont près de 20% en sortie de vacance. Les élus ont décidé d’intervenir sur les logements vacants, les copropriétés dégradées, en précarité énergétique.
Autre exemple : en prenant donc en compte le niveau des loyers et la demande secteur par secteur, Clermont Communauté met en place un meilleur ciblage des aides pour la remise sur le marché de logements vacants privés.
Enfin, partant du principe que l’information sur les niveaux de loyers participe à une forme d'auto régulation du marché, les élus ont prévu de rendre publique la cartographie des loyers, par typologie quartier par quartier.

Mieux outillé pour la déclinaison des politiques nationales

Cette enquête est également précieuse dans la déclinaison des politiques nationales. Cela a permis de démontrer l’intérêt pour des communes en tension locative de faire partie, de manière dérogatoire, au dispositif Pinel (investissement locatif)", explique la chargée d'études à l'Agence d'urbanisme.
Cette bonne connaissance du parc privé aide également à définir plus finement le plafond des aides Anah (aides à la réhabilitation).
A l'avenir, la vice-présidente de Clermont Communauté aimerait pouvoir s'appuyer sur des données au moins bisannuelles, "pour être plus réactif", et peut être annuelle si la candidature de l’agence d’urbanisme du Grand Clermont est retenue par l'Observatoire national des loyers (à suivre).

Enquête pilotée par l’observatoire habitat du territoire du Grand Clermont, portant sur neuf EPCI
L’observatoire des loyers privés constitue un axe majeur d’analyse de l'observatoire de l'habitat du Grand Clermont, créé en 2002. Le périmètre de l’observatoire habitat couvre 108 communes et compte près de 400.000 habitants.
La dernière enquête sur les loyers du parc privé livrée en février 2015 est la troisième du genre. La première a été réalisée en 2004, la seconde en 2009. L’enquête porte sur le territoire des neuf EPCI qui constituent le Pays (une communauté d'agglomération et huit communautés de communes). Clermont Communauté, le syndicat mixte du pays du Grand Clermont et Riom Communauté, maîtres d’ouvrage de l’observatoire de l’habitat, ont confié cette mission d’enquête à l'agence d'urbanisme du Grand Clermont dans le cadre de l’animation de l’observatoire.
A charge ensuite à chaque EPCI de se saisir de ces éléments d'information, détaillés territoire par territoire. En plus de la synthèse de l'enquête sur le territoire du pays, chaque EPCI reçoit une fiche spécifique sur le niveau de loyer, le type de logement, l'évolution, le parc remis en location, l'offre récente, la part de l'offre locative privée dans l'offre globale, sa localisation, le taux de rotation.
A partir de 2015, l’observatoire du Grand Clermont rejoint le réseau des observatoires locaux des loyers (OLL), sous l’égide du ministère du Logement, aux côtés de 23 autres agglomérations. L’enquête sera alors réalisée selon un rythme annuel et s’inscrira dans une méthodologie nationale commune.

Emmanuelle Stroesser / Agence Traverse pour la rubrique Expériences des sites www.mairieconseils.net et www.localtis.info