Financement immobilier d’activité et aménagement : quel profil pour en bénéficier ? 

Vous êtes :

• un constructeur
• un aménageur
• un promoteur
• un porteur de projet (développeur, investisseur, commerçant, enseigne, etc.) ;
• une collectivité locale ou ses satellites (SEM, EPL) comme opérateurs de projet ;
• un artisan, une TPE, un créateur d’entreprise, un travailleur indépendant ou une start-up intéressé par l’aménagement d’un tiers-lieu ;
• Un investisseur privé et exploitant privé de tiers lieux.

Immobilier d’activité et aménagement : vos enjeux

Vous portez un projet d’aménagement de l’immobilier d’activité et vous souhaitez :

• revitaliser et conforter l'attractivité commerciale des territoires ;
• promouvoir le développement économique du centre-ville ;
• soutenir le commerce de proximité et accompagner les transitions du commerce (digitale, alimentaire, circuits courts...) ;
• accompagner les collectivités désireuses de mieux piloter l’évolution commerciale de leur territoire ;
• créer des points d'ancrage d'activités et d'emplois, animées par une gouvernance partagée ; 
• reconvertir les friches industrielles en favorisant le développement de filières durables et solidaires ;
• catalyser les expertises territoriales pour favoriser l'innovation ;
• répondre à des besoins immobiliers spécifiques : locaux d’activité, hôtels d’entreprises, pépinières, tiers lieux, espaces de coworking ;
• accompagner la politique de maitrise et de développement économique portée par les collectivités ;
• permettre aux SEM d’aménagement d’accompagner les besoins de leur actionnaire collectivité́ en termes de maitrise de l’ensemble de la chaine de valeur du développement économique (foncier – aménagement – promotion – immobilier) ; 
• développer une offre immobilière tertiaire de bureaux adaptée aux besoins des entreprises.

Votre projet d’aménagement / immobilier d’activité :

Dans le cadre de ces enjeux, vous souhaitez financer un projet portant sur :

• l’immobilier tertiaire, ;
• l’immobilier industriel   ;
• l’immobilier et l’exploitation de tiers-lieux ;
• l’immobilier de logistique urbaine ;
• les autres aménagements et immobiliers.

Notre offre de financement de l’aménagement et l’immobilier d’activité :

La Banque des Territoires ambitionne de permettre à chacun, où qu’il soit en France, d’avoir accès à des opportunités économiques sur des territoires qui se développent de manière équilibrée.

Dans cette optique, la Banque des Territoires finance les projets d’aménagement et d’immobilier d’activité au meilleur prix, en facilitant l’acceptabilité des projets et en soutenant l’innovation. 

Nous intervenons, au cas par cas ou via des foncières (privées ou SEM), dans des opérations immobilières de construction ou de réhabilitation significative des bâtiments existants permettant une augmentation des capacités ou une amélioration de l’exploitation et de l’attractivité.

1. Immobilier tertiaire : financement

Les bénéficiaires du financement de l’immobilier tertiaire

Notre offre de financement pour l’aménagement et l’immobilier d’activité vise à financer les projets portant sur :

• l’immobilier d’entreprise (locaux d’activité, immeubles à usage mixte accueillant des activités tertiaires et/ou commerciales) ;
• l’immobilier de bureaux ;
• les commerces (pour la construction de centres commerciaux par exemple, commerces neufs en pied d’immeuble, commerces diffus en rez-de-chaussée) ;
• les foncières de développement multi-cibles (sociétés patrimoniales) ;
• les sociétés d’aménagement (hors sites industriels clés-en-main).

Cette offre de financement s'adresse aux projets portés par :

• les porteurs de projet ;
• les collectivités locales et leurs satellites ;
• les collectivités qui souhaitent renforcer leur SEM d’aménagement et/ou disposer d’un outil d’immobilier patrimonial ;
• les SEM d’aménagement qui souhaitent développer ou diversifier leur activité́.

Les modalités pour financer votre projet d’immobilier tertiaire

Immobilier d’entreprise, bureaux

• Intervention en neuf ou en réhabilitation lourde
• Acquisition via un contrat de construction sécurisé́ : VEFA acte en mains (prix « net de tout »), CPI ou équivalent (contrat de MOD avec garanties équivalentes à un CPI)
• Intervention dans les conditions de marché, variant selon le type de projet
• Co-investissement minoritaire, en fonds propres et quasi-fonds propres, dans des sociétés propriétaires de l’immobilier (SAS, SCI, SEM)
• Traitement symétrique des associés : quote part de détention de la structure d’investissement égale à la proportion de fonds propres et quasi-fonds propres apportée
• Recours à la dette bancaire de manière optimisée : Ratio d’endettement cible entre 20/80 et 40/60, dette à taux fixe, amortissable et sans recours sur la Banque des Territoires
• Liquidité́ de l’actif ou des parts à horizon 5-7 ans, organisée dès le montage du projet.
• Mécanisme de garantie de paiement des loyers (GAPD/caution)
• Intervention avec pré-commercialisation dans le cadre d’un bail ou BEFA de longue durée (9 à 12 ans)

Commerces : centres commerciaux, commerces neufs en pied d’immeubles des opérations urbaines mixtes 

• Intervention en neuf ou en réhabilitation lourde
• Acquisition via un contrat de construction sécurisé : VEFA acte en mains (prix « net de tout »), CPI ou équivalent
• Intervention dans les conditions de marché, variant selon le type de projet.
• Co-investissement minoritaire, en fonds propres et quasi-fonds propres, dans des sociétés propriétaires de l’immobilier (SAS, SCI, SEM)
• Traitement symétrique des associés : quote-part de détention de la structure d’investissement égale à la proportion de fonds propres et quasi-fonds propres apportée
• Recours à la dette bancaire de manière optimisée : gearing cible entre 30/70 et 40/60, dette à taux fixe, amortissable et sans recours sur la Banque des Territoires
• Liquidité́ de l’actif ou des parts à horizon 5-7 ans, organisée dès le montage du projet
• Immobilier exploité dans le cadre de baux donnés à des commerçants (BEFA ou bail commercial de type investisseur)
• Mécanisme de garantie de paiement des loyers (GAPD/caution)

Commerces - Structures de portage « Rez-de-chaussée actifs » en diffus

• Acquisition en diffus de locaux d’activités commerciales ou artisanales, sur un périmètre de projet de centre-ville et dans une logique de péréquation, afin d’y accueillir de nouvelles activités après réhabilitation
• Intervention dans les conditions de marché, variant selon le type de projet
• Co-investissement minoritaire, en fonds propres et quasi-fonds propres, dans une société (SAS, SCI, SEM) de portage de murs de commerces et éventuellement d’autres immobiliers
• Traitement symétrique des associés : quote-part de détention de la structure d’investissement égale à la proportion de fonds propres et quasi-fonds propres apportée
• Recours à la dette bancaire de manière optimisée : gearing cible entre 30/70 et 20/80, dette à taux fixe, amortissable et sans recours sur la Banque des Territoires
• Liquidité des parts Banque des Territoires à horizon 8-12 ans, organisée dès le montage du projet
• Immobilier exploité dans le cadre de baux donnés à des TPE : commerçants, artisans et entreprises de l’ESS

Recapitalisation d’une SEM d’aménagement pour accompagner une diversification d’activité et/ou création d’un véhicule d’immobilier patrimonial 

• Co-investissement minoritaire en fonds propres (et/ou quasi-fonds propres ou dette hybride) dans la SEM et/ou la filiale patrimoniale
• Logique de portefeuille équilibré, pour permettre un modèle économique global (les projets plus rentables couvrant les projets plus modestes)
• Divers types d’immobiliers : activité (commerces, immobilier d’entreprise, locaux d’activité...), santé (MSP, RSS...), tourisme (résidence, hôtel, thermes...) etc.
• Divers territoires (« dynamiques » ACV, Territoires d’industrie, etc.)
• Crédits d’ingénierie : cofinancement des études préalables à l’investissement et cofinancement des PMT (au cas par cas, max 20 k€ HT)

2. Financement de l’immobilier industriel

Financement immobilier industriel : les bénéficiaires de l’offre 

Cette offre vise à financer les projets de :

• immobilier industriel (dont sites industriels clés-en-main) ;
• redéveloppement de friches polluées.

Le financement de l’immobilier industriel s’adresse aux projets portés par : 

• les entreprises industrielles ;
• les collectivités locales et leurs groupements ;
• les entreprises publiques locales ;
• les établissements économiques publics ;
• les investisseurs immobiliers ;
• les aménageurs et développeurs privés.

Les modalités pour financer l’immobilier industriel

Immobilier industriel dont sites clés en main :

La Banque des territoires intervient :

• en qualité d’investisseur en fonds propres et quasi-fonds propres dans des sociétés immobilières porteuses d’immobilier industriel (hors équipements relatifs aux process) dédié ou partagé (parcs d’activités) ;
• en qualité de co-investisseur minoritaire, en fonds propres et quasi-fonds propres (CCA uniquement), dans des sociétés propriétaires de l’immobilier (SAS, SCI, SEM) ;
• dans des projets d’acquisitions via un contrat de construction sécurisé : VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) acte en mains, prix « net de tout », Contrat de Promotion Immobilière (CPI) ou équivalent (contrat de Maîtrise d’Ouvrage renforcé avec garanties équivalentes à un CPI) ;
• dans des projets de construction ou de réhabilitation lourde (montant des travaux supérieur à notre quote-part de fonds propres), d’amélioration, d’évolution ou d’extension d’un bâtiment, visant la création de valeur immobilière ;
• en accompagnement en ingénierie sur les projets identifiés (études amont, montage juridique et financier). 

Aménagement/revitalisation de friches

La Banque des territoires intervient :

• directement en qualité d’investisseur en fonds propres et quasi-fonds propres aux côtés, soit du propriétaire, soit d’opérateurs (aménageurs et/ou développeurs) privés ou publics ;
• de manière intermédiée via les fonds de dépollution (ex: Brownfields, Ginkgo…) spécialistes dans la reconversion de friches. Ces fonds peuvent recourir à la procédure du tiers demandeur instaurée par la loi ALUR ;
• indirectement, à travers ses participations aux entreprises publiques locales ou leurs filiales telles que les sociétés d’économie mixte (SEM) d’aménagement ou SEM patrimoniales, pour des opérations de requalification de friches, de revitalisation de territoires (ORT), d’aménagements fonciers ;
• en tant que conseil et co-financeur ingénierie sur les projets identifiés (études amont, montage juridique et financier) dans le cadre d’Action Cœur de Ville ou Territoires d’Industrie.

3. Tiers-lieux : financer l’immobilier et l’exploitation

Les bénéficiaires de l’offre de financement et d’aménagement des tiers-lieux

L’accompagnement de la Banque des Territoires concerne les projets :

• d’immobilier de tiers-lieux et autres locaux d’activité ;
• d’exploitation de tiers-lieux  (avec ou sans immobilier).

Notre offre s'adresse aux projets portés par :

• les structures (investissement dans l’exploitation) : SCIC, associations, coopératives, SAS à vocation d’utilité sociale, structures de l’économie mixte, etc. ;
• les collectivités territoriales et leurs satellites : SEM, EPL ;
• les artisans, TPE, créateurs d’entreprises, indépendants, start-ups.

Les modalités pour financer l’immobilier de tiers-lieux et leur exploitation

Tiers-lieux d’innovation sociale

• Co-financement d’études par le service d’ingénierie territoriale
• Investissements en direct à travers une palette d’outils financiers adaptés aux différents types d’acteurs ou de projets :
  • fonds propres : prise de prise de participation minoritaire au capital ; 
  • quasi-fonds propres : 
    • titres participatifs (SCIC, coopérative) ;
    • prêts subordonnés à̀ intérêt participatif (SAS, SCIC, association, coopérative) ;
    • obligations convertibles (SA, SAS, SCIC) ;
    • CCA (SA, SCIC) ;
    • titres associatifs.
• Horizon d’investissement : 7 à 10 ans
• Possibilité́ de co-financement (max 50 % de la somme) d’un crédit d’ingénierie, jusqu’à̀ 10 % du ticket envisagé

Tiers-lieux, locaux d’activité, hôtels d’entreprise, pépinières, espaces de coworking

• Intervention en neuf ou en réhabilitation lourde (montant des travaux supérieur à notre quote-part de fonds propres)
• Acquisition via un contrat de construction sécurisé : VEFA acte en mains (prix « net de tout »), CPI ou équivalent
• Intervention dans les conditions de marché, variant selon le type de projet,
• Co-investissement minoritaire, en fonds propres et quasi-fonds propres, dans des sociétés propriétaires de l’immobilier (SAS, SCI, SEM)
• Traitement symétrique des associés : quote part de détention de la structure d’investissement égale à la proportion de FP/QFP apportée
• Recours à la dette bancaire de manière optimisée : gearing cible entre 30/70 et 20/80, dette à taux fixe, amortissable et sans recours sur la Banque des Territoires
• Liquidité de l’actif ou des parts à horizon 5-7 ans, organisée dès le montage du projet
• Immobilier exploité dans le cadre d’un bail donné à un preneur unique qui assurera l’exploitation et le risque commercial
• Bail ou BEFA de longue durée (9 à 12 ans)
• Mécanisme de garantie de paiement des loyers (GAPD*/caution)

4. Immobilier de logistique urbaine : financement

Les bénéficiaires du financement de l’immobilier de logistique urbaine

Cette offre de financement s’adresse aux projets portant sur :

• les Hôtels de Logistique Urbaine (HLU) d’une surface de 5 000 m2 minimum, en limite de villes et corridors de ZFE ;
• les Espaces de Logistique Urbaine (ELU), d’une surface entre 300 et 5 000 m2, en milieu urbain dense ;
• les hubs de distribution, d’une surface inférieure à 300 m2, en hypercentre.

Le financement des projets d’immobilier de logistique urbaine concerne :

• les investisseurs immobiliers ;
• les entreprises du secteur logistique ;
• les différents acteurs du développement économique local : collectivités locales et leurs groupements, EPL, chambres consulaires, services de l’État.

Les modalités pour financer les projets d’immobilier de logistique urbaine

• Acquisition via un contrat de construction sécurisé : VEFA ou CPI
• Intervention dans les conditions de marché, variant selon le type de projet, 
• Co-investissement minoritaire, en fonds propres et quasi-fonds propres, dans des sociétés immobilières (SAS, SCI)
• Traitement symétrique des associés : quote part de détention de la structure d’investissement égale à la proportion de FP/QFP apportée
• Immobilier exploité dans le cadre de baux de location longue durée (9 ans minimum) auprès de professionnels de la logistique 
• Bail ou BEFA de longue durée (9 à 12 ans)