Bayonne requalifie son centre historique en s'appuyant sur le recyclage foncier (64)

Classée ville d’art et d’histoire depuis 2011, Bayonne (49.550 habitants) est à la fois bénéficiaire et victime de son riche patrimoine. Son centre historique, composé pour l’essentiel d’immeubles datant des XVIIIe et XIXe siècles, est enserré par les remparts de Vauban. Avec des parcelles construites à 98%, il présente une densité exceptionnelle qui engendre différents problèmes : insalubrité (manque de lumière et humidité), insécurité (difficultés d’accès pour les pompiers), inadaptation des logements aux attentes des Bayonnais du XXIe siècle. Le taux de vacance, essentiellement d’ordre structurel, y est d’ailleurs d’environ 20%. À cela s’ajoute un prix du foncier élevé sur l’ensemble de l’agglomération qui englobe notamment Biarritz et Anglet. "Dans un tel contexte, explique l’adjoint à l’urbanisme et à l’habitat, Alain Lacassagne, le recyclage foncier et le curetage (restructurer par démolition partielle) sont indispensables pour récupérer des espaces et répondre à la forte demande de logements dans un secteur tendu."

PNRQAD et Opah-RU facilitent le recyclage foncier

Le nombre de logements réhabilités financés dans le cadre des dispositifs successifs d'amélioration de l'habitat (Opah et PIG) entre 1979 et 2016 est d'environ 1.400.
Si les premières interventions sur le centre historique sont déjà anciennes, c’est surtout à partir de 2011, date du lancement d’un programme national de requalification des quartiers anciens dégradés (PNRQAD 2011-2018) et dans la foulée d’une opération programmée d’amélioration de l’habitat - renouvellement urbain (Opah-RU 2011-2016), que le processus de recyclage foncier a pu réellement se développer. Seize immeubles frappés de curetage ont été identifiés dans le cadre du PNRQAD. Répartis sur cinq îlots, ces biens feront l’objet d’une recomposition urbaine à une échelle pouvant aller jusqu’à 6 immeubles.

Portage foncier et curetage d’îlots

Achetés par l’établissement public foncier du Pays basque (EPFL) qui en assure le portage, ces seize immeubles sont ensuite revendus à des bailleurs sociaux pour être restructurés par démolition partielle (curetages) et réhabilités ; les commerces en activité en pied d’immeubles sont maintenus, d’autres seront créés après remembrement des cellules commerciales, le cas échéant", souligne la responsable du pôle Centre ancien, Katia Haristoy. Au total 77 logements sociaux locatifs ou en accession seront livrés à terme, soit 30 de plus que l’objectif initial de la convention du PNRQAD.
Ces opérations sur l’habitat s’inscrivent dans un projet global de réaménagement des espaces et des équipements publics : création de rues piétonnes, rénovation du musée des beaux arts (Bonnat-Helleu) et de la médiathèque, travail sur le développement du commerce et de l’artisanat, accessibilité des commerces et mise en valeur de leurs devantures…

La nouvelle Opah-RU cible les logements insalubres en copropriétés

"Nous préparons actuellement avec l’Anah une nouvelle convention d’Opah-RU qui doit être signée fin 2017", indique le maire adjoint à l’urbanisme. "Cet outil nous est indispensable pour continuer à réhabiliter le centre ancien qui compte encore beaucoup de copropriétés insalubres ou très dégradées." La nouvelle Opah-RU s’étendra au quartier Saint-Esprit sur l’autre berge de l’Adour. Elle vise particulièrement les copropriétés dégradées avec des financements importants pour mettre en place le recyclage foncier de préférence de manière incitative, mais aussi de manière coercitive si des copropriétaires bloquent les curetages ou les réhabilitations indispensables", prévient l’élu bayonnais. "L’intérêt général et le bien-être des habitants guident nos actions."

Bailleurs sociaux et EPF local au cœur du recyclage

Parmi les partenaires du projet de requalification urbaine figurent la communauté d’agglomération délégataire des aides à la pierre, l’architecte des Bâtiments de France dont le rôle est crucial sur ce périmètre classé Site patrimonial remarquable (SPR) et le service départemental d’incendie et de secours 64 qui travaille avec la ville à la création d’un label sécurité incendie. "Le soutien des bailleurs sociaux qui apportent davantage de fonds propres qu’ils ne le font habituellement, et celui de l’EPFL qui permet d’acquérir les biens au juste prix, sont déterminants dans le succès du montage des opérations de recyclage", indique Alain Lacassagne.

Réhabiliter le centre historique : une volonté politique affirmée

Les programmes conduits sur le quartier ancien devraient permettre de réhabiliter 502 logements, sans compter d’autres opérations privées. Ces logements n’étaient pour la plupart plus habitables au regard des normes actuelles. "Nous souhaitons poursuivre le partenariat avec l’Anru et l’Anah au-delà des conventions en cours afin de réhabiliter le plus d’immeubles possibles avec des objectifs de mixité sociale. Ces opérations ont un coût considérable pour la ville, mais nous avons la volonté politique de les poursuivre parce qu’elles sont indispensables au bien-être des habitants", assure l’adjoint au maire à l’urbanisme et l’habitat.

Des coûts qui s’additionnent
Les principales difficultés rencontrées dans le cadre des opérations PNRQAD tiennent principalement aux coûts du foncier, mais également à celui des travaux dans un centre historique. La responsable du centre ancien et du PNRQAD constate que "les exigences d’un site classé SPR, la complexité des interventions (curetages en cœurs d’îlots), la démarche qualitative engagée (recours à des matériaux éco-compatibles avec le bâti ancien, installation d’ascenseurs) et le relogement de personnes et de commerces le temps des travaux renchérissent la facture finale. Nous avons travaillé un an et demi sur l’ingénierie financière des cinq opérations avec nos différents partenaires." La convention PNRQAD prévoit la prise en charge du déficit foncier des opérations de recyclage par la ville de Bayonne et l’Anru, à part égale.