Constat de carence : quels sont les effets juridiques du non-respect de l'objectif légal de réalisation de logements sociaux ?

Constat : Chaque commune assujettie au dispositif de l’article 55 de la loi SRU n’ayant pas atteint le seuil légal de logements sociaux, s’élevant à 20 ou 25 % de leurs résidences principales selon les cas, est dite « déficitaire ». Ces communes doivent s’engager dans un plan de rattrapage comportant un objectif de réalisation de logements locatifs sociaux par période triennale. Un bilan est alors établi par la collectivité ou l’EPCI, s’il est délégataire des « aides à la pierre », à l’issue duquel le préfet peut prononcer un arrêté de carence à l’encontre des communes qui ne peuvent justifier ne pas avoir atteint les objectifs de rattrapage.

La dernière étape triennale en date porte sur la période 2017-2019 et a donné lieu à la publication d’une instruction interministérielle le 23 juin 2020. Le Gouvernement a invité les préfets à « mobiliser toute la palette des mesures possibles » notamment à l’encontre des communes qui n’ont « pas démontré un volontarisme suffisant », et « tout particulièrement lorsque les taux de réalisation sont faibles et que ces tendances sont observées et reconduites sur plusieurs périodes ». Cela nous offre l’occasion de recenser les mesures susceptibles d’être édictées par le représentant de l’Etat dans le département.

Réponse : Lorsqu’au terme de la période triennale, le nombre de logements locatifs sociaux à réaliser n’a pas été atteint ou bien si la typologie de leur financement n’a pas été respectée, le préfet informe le maire de la commune de son intention d'engager la procédure de constat de carence.

Si le préfet prononce la carence, il prend un arrêté motivé tenant compte de l’écart entre les objectifs fixés et les réalisations constatées, des difficultés de la commune et des projets de logements sociaux en cours de réalisation.

Les effets juridiques du constat de carence sont de 2 natures : la plupart relèvent des dispositions de cet arrêté, soit parce que le préfet détermine un cadre juridique (exemple pour la majoration du prélèvement annuel), soit parce qu’il reprend des impératifs légaux ; les autres découlent directement de la loi.

De droit, les conséquences sont les suivantes :

  • La majoration du prélèvement financier applicable pour une durée de 3 ans (la quotité est déterminée dans l’arrêté) ;
  • Les droits de réservation de la commune sur des logements sociaux existants ou à livrer transférés à l’Etat ; les conventions de réservation passées par la commune avec les bailleurs gestionnaires sont suspendues ou modifiées en raison de ce transfert ;
  • Le transfert de l’exercice du droit de préemption (DPU ou droit de préemption en ZAD), pendant la durée d’application dudit arrêté, est opéré au profit du préfet. Ce transfert ne porte que sur l’aliénation d’un bien ou droit parmi ceux énumérés à l’article L 213-1, 1° à 4°, du code de l’urbanisme, et qui est affecté au logement ou destiné à être affecté à une opération ayant fait l’objet d’une convention (le préfet peut conclure une convention avec un organisme en vue de la construction ou l'acquisition des logements sociaux nécessaires à la réalisation des objectifs fixés dans le programme local de l'habitat ou par la loi, en fonction notamment de la strate démographique à laquelle appartient la commune).

L’arrêté peut aussi, à titre facultatif, prescrire les mesures suivantes :

  • L’Etat peut se réserver le droit d’identifier des secteurs dans lesquels les permis de construire et autres autorisations d’urbanisme seront délivrés pas le préfet au nom de l’Etat, après avis de la commune ;

D’autres conséquences importantes sur le plan juridique relèvent directement de l‘application de la loi (et sont reportées dans l’arrêté préfectoral) :

  • Tout programme de construction d’immeubles collectifs de plus de 12 logements ou de plus de 800m2 de surface de plancher doit comporter, au titre des logements familiaux, au moins 30 % de logements locatifs sociaux, hors logements financés par un prêt locatif social. Le préfet est compétent pour déroger à cette obligation, le cas échéant, sur demande motivée de la commune concernée, afin de tenir compte de la typologie des logements situés à proximité de l’opération (donc à l‘échelle du quartier). Dans ce cas, le préfet prendrait un autre arrêté portant uniquement sur cette dérogation.
  • L’institution ou le rétablissement du droit de préemption urbain relève de la compétence du préfet pour les immeubles affectés ou destinés à être affectés au logement.

Références :

  • Articles L 302-5 et suivants du code de la construction et de l’habitation (CCH)
  • Article L 422-2, d, du code de l’urbanisme
  • Article L 210-1, alinéa 2, du code de l’urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi « Elan » n° 2018-1021 du 23 novembre 2018
  • Article L 213-1, 1° à 4°, du code de l’urbanisme
  • Article L 111-24 du code de l’urbanisme
  • Instruction du Gouvernement du 23 juin 2020 relative aux conditions de réalisation du bilan triennal et de la procédure de constat de carence au titre de la période 2017-2019 NOR : LOGL2003600J

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