Dans quelle mesure une délibération décidant la vente d'un bien immobilier est-elle créatrice de droits ?

Constat : Les organes délibérants des communes et EPCI doivent motiver leurs actes portant cession d’immeubles ou de droits réels immobiliers, en précisant aussi les conditions de la vente et ses caractéristiques essentielles. Les communes de plus de 2 000 habitants et les EPCI doivent en outre saisir la direction de l’immobilier de l’Etat pour avis préalable. Dans quelles limites un tel acte créé-t-il des droits au profit du candidat acquéreur ?

 

Réponse : Principe issu du droit des obligations, relevant de l’article 1583 du code civil, « la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ».

Dans un arrêt du 11 juin 2021, la cour administrative d’appel de Nantes rappelle que « la délibération d'un conseil municipal autorisant, décidant ou approuvant la cession d'un bien de son domaine privé dans les conditions mentionnées à l'article 1583 du code civil constitue un acte créateur de droits dès lors que les parties ont marqué leur accord inconditionnel sur l'objet et le prix de l'opération et que la réalisation du transfert de propriété n'est soumise à aucune condition. Elle ne peut dès lors être retirée que si elle est illégale et si ce retrait intervient dans le délai de quatre mois suivant la prise de cette délibération ».

Une délibération décidant l’aliénation d’un bien immobilier entraine donc le transfert de propriété si elle n’assortit ce dernier d’aucune condition, et dès lors que l’accord entre les deux parties est incontestable. Dans ce cas, il n’est même pas besoin de se reporter à la signature de l’acte authentique. Ainsi, si la délibération mentionne expressément le prix de vente, l’identité de l’acheteur et l’identification de la parcelle, sans condition résolutoire, l’accord des deux parties est consacré. C’est une position de la jurisprudence administrative connue de longue date.

Mais dans le cas d’espèce, le juge met en avant une contrainte supplémentaire qui justifie que les collectivités territoriales et les EPCI y soient très attentifs. En effet, le retrait de la délibération à l’initiative de l’administration, en raison de son illégalité, en tant qu’acte détachable du contrat, ne suffit pas à remettre en cause le transfert de propriété, car le contrat de droit privé, lui, existe toujours. Il est donc nécessaire que le retrait de la délibération s’accompagne d’une saisine du juge judiciaire aux fins de déterminer les conséquences juridiques de l’acte retiré. Le juge pourrait éventuellement alors, et lui seul, prononcer la nullité du contrat de vente.

Il peut donc être recommandé dans certaines circonstances aux assemblées délibérantes d’intégrer dans leurs décisions une clause suspensive : celle-ci pourra conditionner le transfert de la propriété de l’immeuble à la signature de l’acte authentique et au paiement du prix.

A noter : Il a été jugé qu'une délibération autorisant, sans fixer de délai pour la passation de l'acte de vente, la cession d'un terrain à un particulier, n'était créatrice de droit au profit de l'intéressé que sous la condition que la vente soit réalisée dans un délai raisonnable (CAA Marseille, 24 janv. 2012).

Références :

Article L 3211-14 du CGPPP ; articles L 2241-1 et L 5211-37 du CGCT ; article 1583 du code civil ; CAA Nantes 11 juin 2021, n° 20NT02617 ; CE 8 janvier 1982, n° 21510 ; article L 242-1 du code des relations entre le public et l’administration ; CAA Marseille 24 janvier 2012, n° 10MA01232

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