Logement - Des précisions sur l'exonération des plus-values de cessions immobilières à des organismes HLM

L'article 150 U du Code général des impôts a mis en place une exonération temporaire d'impôt sur le revenu en faveur des plus-values immobilières réalisées lors de la cession, par des particuliers, de biens immobiliers au profit d'organismes chargés du logement social. Cette disposition a ensuite été étendue aux cessions de biens immobiliers réalisées au profit d'une collectivité territoriale, d'un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) ou d'un établissement public foncier (EPF) en vue de leur cession ultérieure dans un délai d'un an - à compter de l'acquisition des biens concernés - à un organisme chargé du logement social (opérations relais). Ces deux dispositifs devaient normalement arriver à échéance le 31 décembre 2009, les cessions intervenues après cette date n'ouvrant plus droit à exonération. Mais la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (loi Molle) du 25 mars 2009 et la loi de finances rectificative (LFR) pour 2009 du 30 décembre 2009 sont venues à la fois prolonger ce dispositif et lui apporter certaines modifications. Une instruction fiscale du 1er septembre 2010 fait le point sur ces nouvelles dispositions.
Compte tenu de l'intérêt de la mesure pour encourager un développement rapide du parc locatif social - l'achat et la mise en location d'un bien immobilier nécessitant des délais moindre que ceux d'une construction -, l'article 38 de la LFR 2009 a ainsi reporté la date d'extinction du dispositif au 31 décembre 2011. Toutes les plus-values sur les cessions réalisées en 2010 et 2011 ouvriront donc droit à l'exonération d'impôt sur le revenu.
Pour sa part, l'article 2 de la loi Molle a reprécisé la terminologie, en faisant désormais référence aux "services sociaux relatifs au logement social", se conformant ainsi à la directive européenne 2006/123/CE du 12 décembre 2006 relative aux services dans le marché intérieur (directive Bolkestein). L'instruction fiscale du 1er septembre 2010 précise donc la liste de ces services sociaux relatifs au logement ouvrant droit à une exonération pour le particulier qui leur vend un bien immobilier. Cette liste comprend les organismes HLM, les sociétés d'économie mixte gérant des logements sociaux, l'association Foncière Logement (créée par une convention entre l'Etat et le 1% logement) et les sociétés civiles immobilières dont la majorité des parts est détenue par la Foncière, ainsi que les organismes concourant aux objectifs de la politique d'aide au logement (tels que définis à l'article L.365-1 du Code de la construction et de l'habitation).
Enfin, l'article 105 de la loi Molle du 25 mars 2009 instaure une disposition plus favorable pour les établissements publics fonciers, sous la forme d'un allongement du délai de revente, par l'EPF, du bien immobilier à un organisme chargé du logement social. Alors que ce délai reste d'un an pour les collectivités et les EPCI, il est porté à trois ans pour les EPF. L'instruction du 1er septembre rappelle par ailleurs aux collectivités, aux EPCI et aux EPF qu'en cas de non-respect du délai de revente qui leur est imparti, ils sont tenus de reverser à l'Etat l'impôt dû au titre de la plus-value immobilière qui s'était trouvée ainsi exonérée. Une sanction plutôt théorique, puisque l'instruction prend bien soin de préciser qu'"il convient toutefois de tenir compte des circonstances particulières qui peuvent être à l'origine d'une telle situation".

Jean-Noël Escudié / PCA

Référence : direction générale des finances publiques, instruction 8 M-2-10 du 1er septembre 2010 relative à l'exonération des plus-values résultant de cessions réalisées au profit d'organismes chargés du logement social.