Droit de préemption : de nouveaux pouvoirs et de nouvelles contraintes

La loi ALUR du 24 mars 2014 à procédé à une réforme du droit de préemption urbain (DPU), procédure qui permet l'appropriation forcée d'un bien immobilier par une collectivité publique ou un opérateur privé spécialement habilité (titulaire d'une convention d'aménagement par exemple) à l'occasion de sa cession.

Réservé initialement aux communes dotées de la compétence urbanisme qui pouvaient transférer ce pouvoir à une structure intercommunale, le DPU est transféré de plein droit aux EPCI à fiscalité propre (communautés de communes, communautés d'agglomération, communautés urbaines et métropoles) et à la métropole de Lyon (code de l’urbanisme, art. L. 211-2 al. 2). Ces derniers disposant en outre de la faculté de créer des ZAD par délibération motivée afin d'y exercer le droit de préemption qui s'y attache (CU, L.212-1).

La loi a en outre étendu la liste des biens susceptibles d'être préemptés aux cessions d'immeubles par les organismes HLM à l'exception de celles réalisées au profit des locataires susceptibles de bénéficier d'une procédure d'accession sociale à la propriété (CU, art. L. 213-1, 4°) et aux immeubles ou droits sociaux apportés en nature au patrimoine d'une SCI (CU, art. L. 213-1-2), ainsi qu'aux opérations tendant à la cession de la majorité des parts d'une SCI possédant une unité foncière bâtie ou non notamment lorsqu'elles permettent l'accession d'un associé au rang de détenteur majoritaire (CU, art. L. 213-1, 3°). Désormais, le DPU peut aussi porter sur des aliénations à titre gratuit afin d'appréhender les donations fictives, à l’exception des donations qui sont effectuées par les personnes ayant un lien de parenté jusqu'au 6ème degré ou des liens issus d'un mariage ou d'un PACS (CU, art. L. 213-1-1).

Cet élargissement du champ des opérations soumises au droit de préemption a été accompagné d'un renforcement des modalités d'exercice du DPU en ce qui concerne la déclaration d'intention d'aliéner (DIA), la possibilité de demander des pièces complémentaires au propriétaire et un droit de visite, opérations pendant lesquelles le délai de préemption de 2 mois sera suspendu (CU, art. L. 213-2).

D'autres modifications du DPU concernent la publicité de la décision de préemption (CU, art. L. 213-2), la possibilité pour le propriétaire de réaliser sa vente dans un délai de trois ans à compter de la renonciation à la préemption (CU, art. L. 213-8), la date du transfert de propriété (CU, art. L. 213-14). Enfin, les conditions d'utilisation du droit de préemption sont assouplies afin que le titulaire du DPU puisse affecter le bien préempté à un usage ou une destination différent de celui mentionné dans sa décision de préemption à la condition que cette nouvelle affection soit conforme à l'un des objets visés par l’article L.210-1 du code de l'urbanisme.

Deux décrets viennent de préciser les conditions d'application de ce droit de préemption réformé en fixant notamment la liste des documents susceptibles d'être demandés au propriétaire d'un immeuble et les conditions de visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Ces nouvelles modalités sont applicables aux biens ayant fait l’objet d’une DIA reçue à compter du 1 janvier 2015 (Décrets n° 2014-1572 et 2014-1573 du 22 décembre 2014, JORF, 24 décembre 2014).

Pour aller plus loin lire sur notre site : voir le compte-rendu de la réunion téléphonique organisée la 27 novembre 2014 : La loi ALUR et le droit de préemption urbain des EPCI