Le Voironnais assiste ses communes dans leurs opérations foncières

Situé dans l'Isère, la communauté du Pays voironnais (34 communes, 90.000 habitants) est un territoire périurbain relativement étendu, organisé autour d'une ville-centre (Voiron, 20.000 habitants) et de quatre pôles urbains (Rives, Tullins, Moirans, Voreppe). Depuis le début des années 2000, l’agglomération doit faire face à une pression foncière et immobilière importante du fait du desserrement des activités de la région grenobloise. "Lors de l’élaboration du programme local de l'habitat du Voironnais (PLH), nous avions fait le constat que les communes intervenaient peu en matière d'habitat et qu’elles éprouvaient des difficultés à régénérer les tissus urbains existants. En outre, le développement résidentiel faisait rarement l'objet de concertation entre les communes de l'agglomération du Voironnais. Enfin, nous avions constaté la difficulté des communes à financer les acquisitions foncières pour la réalisation d'équipements publics ", observe Joël Soulard, vice-président chargé des moyens généraux à la communauté d'agglomération du Pays voironnais et adjoint au maire de la commune de Saint-Blaise-du-Buis.

Un plan intercommunal d’action foncière

Désormais dotée d’un PLH qui met l'accent sur les besoins en réserves foncières, et forte de capacités d'emprunts plus importantes, la communauté a décidé d'assister les communes dans ces domaines. A cet effet, la communauté du Pays voironnais a élaboré en 2004 un plan d'action foncière (PAF) doté d’un budget de 16 millions d'euros pour la période 2005-2007.
"A cette époque, plutôt que d'adhérer à l’EPFL de la région urbaine grenobloise, nous avons préféré créer notre propre outil afin d'avoir une meilleure maîtrise des fonds disponibles et de développer le territoire communautaire de manière plus autonome", explique Joël Soulard.
Le plan d'action foncière prévoit deux types d'interventions : d'une part, l'action foncière à vocation communautaire s’intégrant dans le cadre des compétences de la communauté d'agglomération ; d'autre part, le portage foncier pour le compte des communes en vue de les assister dans l’acquisition de biens immobiliers ou de terrains à bâtir.

Un mode de portage distinct selon la nature de l’opération concernée

Sur demande des communes et après validation du conseil communautaire, le Pays voironnais achète et stocke du terrain ou des biens immobiliers pour aider au projet communal, qui doit correspondre à l’un des deux volets prioritaires du plan foncier intercommunal : réalisation d’équipements publics ou de logements sociaux. Selon la nature de l’opération concernée, le mode opératoire obéit à un processus distinct. Pour les équipements publics, le portage est d'une durée de 5 ans maximum, et la commune concernée s'acquitte des intérêts d'emprunt annuels. Pour le logement social, la durée du portage peut être de 3 ans. La commune paie également des intérêts d'emprunt annuels, et bénéficie d'une décote foncière en cas de revente du bien à un bailleur social : jusqu’à 200 euros/m2 de surface utile construite pour de la réhabilitation et de la construction en neuf aux normes bâtiment basse consommation (BBC, dans la limite d'un plafond correspondant à 50% du montant de l'acquisition du bien). Par ailleurs, les intérêts sont remboursés à la commune in fine "La commune peut également conclure un bail emphytéotique avec l'aménageur qui se comporte ainsi en quasi propriétaire pendant la durée du bail", explique Didier Milland, directeur du pôle moyens et mutualisation à la communauté d'agglomération du Pays voironnais.

Des engagements précisés dans la convention de portage entre le Pays voironnais et la commune

La décision d'intervention foncière pour le compte d'une commune fait l'objet d'une convention de portage entre le Pays Voironnais et la commune qui définit le calendrier de réalisation du projet, les engagements financiers, les délais et les conditions de rachat du foncier par la commune porteuse du projet. "La communauté reste propriétaire du bien pendant la durée du portage et en assure la gestion. Si la commune souhaite avoir l'usage du bien avant son rachat complet, la convention définit les modalités de sa mise à disposition et la commune assure alors les frais de gestion", précise le directeur du Pôle. À l'expiration du délai de portage, le prix de cession à la commune comprend la valeur d'acquisition du bien, les frais annexes (notaires, droits de mutation), les frais de portage (impôts, taxes et assurances supportés par le Pays voironnais), ainsi que les frais financiers d'immobilisation (coût réel de l'emprunt porté par la communauté) pour le volet "équipements publics".

Un premier bilan du portage foncier

Grâce à ce dispositif, 14 opérations ont été engagées depuis 2005, dont 9 pour la création de logements sociaux. Parmi ces projets, 5 ont déjà abouti et ont permis de créer 73 logements. Le coût global du portage foncier s'élève à 5 millions d'euros, dont 60% dédiés aux opérations pour le logement social. L'assistance foncière a bénéficié aux petites communes qui ont pu saisir des opportunités et mieux orienter leurs projets d'aménagement. Elle a aussi permis de mettre en place des partenariats privilégiés entre la communauté d'agglomération et les communes. Le dispositif renouvelé en 2007, a fait l'objet de quelques modifications en 2009 en intégrant notamment, pour les logements sociaux, des exigences environnementales dans la fixation des montants de décote foncière. Dans le cadre de prêts locatifs aidé d'intégration (PLAI) et de prêts locatifs à usage social (PLUS), la décote peut varier de 100 à 200 euros/m2 selon la performance énergétique du logement construit ou réhabilité. Si le portage foncier est un outil pertinent pour les petites communes rurales, il n'est pas toujours adapté aux projets de renouvellement urbain d'envergure des villes-centres. "Aujourd'hui, nous sommes, avec la ville-centre, sur des opérations lourdes comme le déménagement d'un hôpital ou la rénovation d'une partie de centre-ville de Voiron. Pour répondre à ces demandes, le portage foncier n'est pas suffisant et nous réfléchissons à d'autres outils", explique Joël Soulard.

Laura Henimann / PCA, pour la rubrique Expériences du site Mairie-conseils