Foulayronnes (47) expérimente l'accession sociale à la propriété

La commune de Foulayronnes, près d'Agen, fait actuellement l'objet d'une expérience totalement innovante en matière d'accession sociale à la propriété. Quatre familles, dont les revenus sont inférieurs au plafond de ressources du logement social, viennent de s'installer dans quatre maisons individuelles, en tant que locataires dans un premier temps, avec l'objectif d'en devenir à terme propriétaires. Un concept de "libre accession sociale" dont la finalité est d'offrir une formule plus souple que la location-accession traditionnelle. Adaptée à chaque situation, cette forme d'accession doit être à même de présenter une garantie et une sécurité face aux aléas susceptibles d'intervenir dans le parcours des accédants. Cette formule implique dans sa mise en oeuvre un montage juridique et financier original.
Au coeur du dispositif, la création, pour chacun des logements, d'une SCI (société civile immobilière) à capital variable, avec un statut spécifique. Celle-ci est composée dans chaque cas de deux associés : le locataire-accédant et une société créée pour la circonstance, la Clé de l'immobilier, filiale du Crédit immobilier du Val de Garonne à l'initiative du projet, et du groupe Crédit immobilier les Prévoyants, en charge du financement du dividende social. Autres partenaires de l'opération : le Logis 47 (SA d'HLM), maître d'ouvrage délégué, le CIL 47, assurant la gestion du 1% logement sur le département, et la commune de Foulayronnes qui a apporté le foncier.

Eviter les risques financiers

Cette opération représente une première au plan national et repose sur un principe simple. L'investissement initial est intégralement réalisé par la Clé de l'immobilier qui a contracté les emprunts nécessaires auprès des financeurs du logement social : 25% du financement ont pu être couverts par des emprunts à taux préférentiel auprès du 1% logement. Point essentiel, les emprunts ne sont pas transférés à la SCI, ce qui évite au locataire-accédant d'en supporter le risque éventuel.
Limité à 410 euros, le loyer est équivalent à celui d'un logement social. Le locataire-accédant va pouvoir, par paliers et selon ses possibilités, acquérir des parts de la SCI. Le loyer versé est une épargne rémunérée permettant au locataire d'acquérir de nouvelles parts. L'accédant bénéficie par ailleurs d'une prime au titre du dividende social, d'un montant de 6.080 euros, qui permet d'acheter les premières parts de la SCI en complément de l'épargne personnelle apportée. Dans l'hypothèse d'un retrait du locataire-accédant, la Clé de l'immobilier rachète les parts à prix stable et la personne peut rester locataire (avec un bail de droit commun et la possibilité de bénéficier des APL). De son côté, chaque année la SCI fait ses comptes. Elle rémunère au prorata les parts détenues, sur la base d'une rentabilité de 4,75% (hors impôt). Le locataire-accédant décide soit de racheter de nouvelles parts, soit de récupérer tout ou partie du capital. La maison est ainsi un compte épargne.

Une liberté de choix

L'accès à la propriété peut s'effectuer par le rachat des parts de la SCI, au rythme et en fonction des possibilités spécifiques du locataire. Celui-ci peut au contraire faire le choix de se désengager, la Clé de l'immobilier s'est engagée à racheter alors tout ou partie des parts déjà détenues.
Grâce à cette souplesse, la formule est bien adaptée à la réalité sociale contemporaine et à la diversité des situations. Peuvent ainsi participer à la SCI aussi bien un couple marié que vivant maritalement ou sous le régime du Pacs, qu'une personne seule dans le cas d'une famille monoparentale. Mais il peut aussi s'agir d'un seul des membres du couple ou de toute autre personne proposée par le locataire, à la condition d'être agréée par l'associé majoritaire. En cas de séparation, le membre du couple restant dans les lieux a la possibilité, mais non l'obligation, de racheter les parts de son conjoint, qui peuvent être acquises, d'un commun accord, par la Clé de l'immobilier. Conçue à l'origine pour des personnes, des familles, à revenus modestes, la formule inaugurée dans le Lot-et-Garonne offre des perspectives nouvelles en matière d'accession sociale à la propriété. Une question qui se pose aujourd'hui de manière récurrente pour les organismes du logement social, confrontés à la difficulté de monter des opérations dédiées dans un contexte particulièrement contraignant de renchérissement du coût de la construction.

Jean-Marie Constans / Innovapresse Toulouse pour Localtis

"Souplesse et sécurité financières, les clés du succès"

Jean-François Torrent est directeur général de la Clé de l'immobilier.

Quelles sont les raisons qui vous ont amené à la définition de cette formule de libre accession sociale ?

Nous réfléchissions depuis longtemps à une formule qui permette de relancer la dynamique de l'accession sociale à la propriété. Le dispositif mis en oeuvre à Foulayronnes est issu d'une étude menée conjointement avec un juriste. Sa souplesse et la sécurité qu'il offre pour les accédants sont le garant de son succès. L'idée d'avoir un tiers intervenant, dans le cadre d'une SCI, permet d'aménager le processus d'accession. Mais une SCI classique ne pouvait pas convenir. En effet le processus imaginé implique de fait l'hypothèse de nombreux transferts de part, achats, reprises... Ce qui impliquait des frais d'enregistrement, 4,89%, qui seraient devenus prohibitifs ! L'intérêt de cette formule de SCI à capital variable réside dans le fait qu'elle soit exempte de frais notarié. La possibilité de bénéficier, autre exemple, d'apport financier issus du dividende social des Saci (sociétés anonymes de crédit immobilier) permet de diminuer le coût de construction de 17% et celui du loyer de 20%.

Le partenariat représente-t-il un élément déterminant pour le succès de l'opération ?

Il est évident que la mobilisation de l'ensemble des acteurs locaux impliqués à divers titres dans le logement social a été exemplaire. La mise en commun de l'expérience de Logis 47 dans la construction de logements sociaux, l'intervention du CIL 47 pour le 1% logement, les compétences du groupe Crédit immobilier en matière de montage financier et juridique, et l'accueil de la commune de Foulayronnes, qui a permis de résoudre le problème du foncier, ont largement facilité la mise en oeuvre du projet.
A quel type de population cette formule s'adresse-t-elle en priorité ?
Les locataires accédants actuels ont un bon niveau de solvabilité, même si leurs ressources demeurent inférieures au plafond du logement social. Mais on peut envisager d'élargir le champ des bénéficiaires, par exemple avec un programme mixant social et très social. Bernard Vorms, chargé auprès du ministre de l'Equipement et du Logement, Gilles de Robien, du dossier accession sociale, s'est déclaré particulièrement intéressé par le caractère innovant de cette formule.

Locataires accédants : une diversité de situations

Les quatre familles retenues dans le cadre de l'opération témoignent de points communs malgré la diversité des situations. Il s'agit d'un couple marié, de deux couples vivant maritalement, et d'une femme séparée. Tous ont des enfants et sont âgés de 32 ans à 37 ans. Ils disposent par ailleurs d'emplois salariés fixes en contrats à durée indéterminée, mais avec des revenus qui demeurent inférieurs au plafond de ressources 2002 du logement social. Tous sont également engagés dans une dynamique d'épargne, livret A, épargne salariale, assurance-vie, compte-épargne, plan d'épargne logement... Certains ont cependant un niveau d'endettement relativement conséquent. Une situation qui ne leur permettait pas d'envisager d'accéder sans risque à la propriété selon une procédure classique.

Aller plus loin sur le web :
 
Le site de la commune de Foulayronnes
http://www.ville-foulayronnes.fr