Immobilier - Gestion du patrimoine immobilier municipal : Paris et Bordeaux parmi les bons élèves européens
"Les villes de Paris et Bordeaux ont fourni des efforts importants pour professionnaliser leur gestion immobilière", affirme la première enquête comparative réalisée par le cabinet d'audit et de conseil financier Deloitte sur la gestion immobilière de quinze grandes villes européennes, rendue publique le 8 mars 2012. Le portefeuille immobilier moyen de ces villes est constitué de 2.000 à 3.000 actifs en propriété par million d'habitants, indique l'étude. Avec une surface brute estimée à 2 à 3 millions de mètres carrés, il représente 2,6 milliards d'euros par million d'habitants (hors immobilier social). En France, 80% du patrimoine immobilier public est détenu par les administrations publiques locales, rappelle Deloitte.
"Dans le contexte de crise financière actuelle, les municipalités sont très attentives à leurs dépenses ainsi qu’à leurs actifs. 60% des villes étudiées ont envisagé la vente de leurs actifs pour améliorer leur situation financière. 20% seulement ont déclaré avoir effectivement engagé des démarches en ce sens", note l'étude. "Malgré la taille du portefeuille d'actifs, dans de nombreuses municipalités la gestion de l'immobilier en est encore à ses balbutiements, souligne-t-elle. Le degré de professionnalisme et d'efficacité varie considérablement d'un pays à l'autre. Seule une ville étudiée sur quatre a été en mesure de fournir des données fiables sur la taille et la valeur de son portefeuille immobilier." Une faiblesse due à une organisation éclatée, selon Deloitte. "Les différentes directions en charge des services publics gèrent leur immobilier propre. Au fil du temps, ces directions (par exemple les services scolaires, culturels ou sportifs de la ville) ont constitué d'énormes portefeuilles, parfois évalués à plus d'un milliard d'euros, qui sont gérés par les directions elles-mêmes. Entre autres conséquences, cela génère un manque de vision sur le portefeuille immobilier global de la ville, l’absence d’harmonisation de la gestion immobilière entre les directions, une gestion dissociée des contrats de maintenance dans chaque direction, avec parfois des défauts de maintenance, l’absence très souvent de contrats de location avec des tiers."
Gestion centralisée à Rotterdam et Münster
Dans plusieurs des municipalités étudiées, au moins cinq départements sont impliqués, à des degrés divers, dans la gestion du patrimoine immobilier, selon l'enquête. Seules deux municipalités participantes (Rotterdam et Münster) ont centralisé leurs activités immobilières mais Paris et Bordeaux, les deux seules villes françaises figurant dans l'enquête, sont elles aussi sur la bonne voie, estime Deloitte. La capitale a créé en 2010 une direction immobilier, logistique et transports qui mène de nombreux projets d'optimisation de la gestion immobilière. L'enquête met l'accent sur les plus importants : stratégie immobilière portant sur les implantations administratives, valorisation des immeubles situés en plein coeur de Paris, responsabilisation des différentes directions avec la mise en place de contrats d'intéressement sur les opérations d'investissement, création d'une base de données permettant d'estimer les coûts de maintenance des actifs de la ville et regroupement des soixante implantations sur lesquelles sont aujourd'hui éparpillés les services centraux des vingt directions sur quatre sites correspondant aux quatre pôles métier. Bordeaux a de son côté opté pour une organisation plus décentralisée : l'immobilier est géré par plusieurs directions de façon autonome, un plan étant par ailleurs en cours de définition afin d'établir des directives pour la gestion d'actifs immobiliers. "Une des difficultés majeures que connaît actuellement la ville de Bordeaux est le manque de données quantitatives et de systèmes d'information adaptés à la gestion immobilière pour faciliter la prise de décision", relève toutefois l'étude.
Même si les projets de centralisation représentent de lourds investissements pour les villes, avec un taux de retour sur investissement de trois à quatre ans seulement, conclut Deloitte, l'implication active dans la professionnalisation de la gestion immobilière peut les aider à dégager des ressources non négligeables qui peuvent être utilisées à des fins sociales ou à d'autres missions de service public.
