La réhabilitation d'un ancien hameau transformé en gîte rural et en appartements à louer

Au départ...

En 1992, une charte d'aménagement et de développement met en évidence la présence de nombreux logements anciens vacants sur le territoire de la communauté de communes du bocage d'Athis. Les demandes de logements locatifs, importantes, restent le plus souvent insatisfaites en raison d'une offre suffisante et d'un parc en mauvais état. Dès 1994, la communauté de communes s'engage, en tant que maître d'ouvrage, dans la réhabilitation de bâtiments anciens à des fins locatives.

En cours de route...

La communauté commence par réhabiliter des bâtiments communaux (anciennes écoles, logements d'instituteurs, presbytères) par baux emphytéotiques de trente ans. Elle réalise les travaux et encaisse les loyers pendant la durée du bail. Elle restituera ce patrimoine aux communes à échéance des trente ans de bail. Entre 1994 et 2002, une trentaine de logements sont ainsi rénovés et loués sur une dizaine de communes. Une démarche analogue est menée avec trois propriétaires privés (baux à la réhabilitation de quinze à vingt ans). L'ensemble de ces logements sont loués.
En 1996, la communauté saisit l'opportunité d'acheter un hameau abandonné (la Ferté à Sainte-Honorine-la-Chardonne) à son unique propriétaire. L'ambition est de réaliser neuf logements locatifs sociaux du T2 au T4 (prix du loyer au m2 plafonné). La volonté de "revitaliser les campagnes en accueillant des jeunes couples" et de "redonner vie à un patrimoine rural à l'abandon" motive la démarche. Ce village de caractère (ancien hameau de carriers et ancienne ferme) offre aussi la possibilité de créer un hébergement touristique de charme : la maison de maître sera rénovée en gîte rural 4 épis (labellisé "gîte de France").
Désormais propriétaire et maître d'ouvrage, la communauté engage des travaux qui se déroulent de 1998 à 2002. Les premiers logements sont livrés en 1999 et s'adressent à des familles aux revenus intermédiaires. En 2003, neuf familles sont logées et tous les appartements sont occupés. Le gîte a un taux de remplissage de 75% les week-ends et affiche complet pendant les vacances scolaires.

Les moyens mobilisés et les partenaires...

L'opération représente un coût d'investissement d'un peu plus d'un million d'euros, dont 114.000 euros pour l'achat du village et 900.000 euros pour la réhabilitation des bâtiments (dont 130.000 euros pour le gîte rural).
Sous la direction de deux architectes, les gros travaux sont conduits par des entreprises privées. La communauté de communes mobilise son personnel technique pour la réfection des façades, la création des clôtures (un maçon) et la réalisation des aménagements extérieurs (une équipe d'insertion composée d'un chef de chantier et de cinq agents d'entretien en contrat emploi consolidé).
La première année, les bénévoles d'un chantier d'été (Concordia) démontent des murs. En 1999, les stagiaires du Greta, dans le cadre d'un chantier d'application de la formation professionnelle aux métiers du bâtiments, interviennent pour des travaux de maçonnerie pendant deux mois. Dans la dernière phase du projet, les stagiaires de l'association locale d'insertion (AIFR Femmes, Hommes) réalisent des travaux de couture pour le gîte rural et réhabilitent des murets du hameau pendant quatre mois.
La communauté de communes gère directement ce parc locatif avec son propre personnel : le secrétaire général pour l'examen des candidatures et la signature des baux, un agent technique pour l'entretien courant (petites réparations, gestion des extérieurs) et le gardiennage du gîte (ménage et gestion des clés). Les charges de fonctionnement (non évaluées) correspondent aux salaires des personnels. Le gîte, quant à lui, est directement loué par la centrale de réservation départementale des Gîtes de France. Les loyers perçus (logements locatifs) couvrent les emprunts.
Les principaux partenaires sont le Greta, l'association Concordia et l'AIFR, ainsi que la chambre des métiers. Pendant les travaux, le hameau sert de chantier-école pour les entreprises de maçonnerie locales et des cantons voisins. La chambre des métiers de l'Orne s'est chargée d'inviter ces entrepreneurs à des journées de formation technique sur le site. Avec l'appui d'un cabinet d'études, les différents systèmes d'assainissement individuel adaptés à la capacité épuratoire des sols ont été présentés avec leurs avantages et leurs inconvénients.
Les contributions financières ont été nombreuses :
- le conseil régional dans le cadre du contrat de pôle intercommunal (sauf pour le gîte rural) ;
- l'Etat : direction départementale de l'équipement pour les logements locatifs sociaux : 4.500 euros par logement (plafonné à 40% de l'investissement) et la direction régionale de l'équipement pour les VRD (voirie et réseaux divers : trottoir, goudron, conduites de gaz...) ;
- le conseil général : environ 3.000 euros par logement ;
- l'Europe (Feder uniquement pour le gîte rural) ;
- des fonds propres de la communauté (emprunts) ;
- les coûts salariaux des personnels de la communauté de communes : une année de salaire à temps plein du maçon et le temps de travail de l'équipe d'insertion de la communauté (non-évalué).

Pour quels résultats...

Sans la possibilité exceptionnelle d'acquérir un hameau entier appartenant à un seul propriétaire, ce projet n'aurait pu aboutir. La communauté a également bénéficié dans cette opération de bâtiments de caractère qui lui ont offert l'occasion de créer un gîte attractif qui réalise un très bon taux d'occupation. Il est toutefois dommage que les entrepreneurs ne se soient pas sentis concernés par cette démarche, en dépit de l'information diffusée par la chambre des métiers dans le cadre de ses journées sur les différents dispositifs d'assainissement. Mais il est vrai qu'à ce moment-là, la demande de mise en conformité de l'assainissement individuel était encore faible.
En revanche, la réhabilitation du hameau a eu un effet de "vitrine", cette action étant perçue par les territoires voisins comme une opération pilote. Elle a eu un rôle d'entraînement auprès des propriétaires privés, les incitant à réhabiliter le bâti ancien. Aujourd'hui, la communauté de communes reçoit de nombreuses demandes de baux à la réhabilitation de la part des particuliers.
Depuis 2001, la communauté de communes a lancé dans le cadre d'un contrat rural, avec l'appui de l'agence de l'eau, un programme d'étude sur la réhabilitation de l'assainissement non-collectif. Aujourd'hui plus de 300 demandes de travaux de réhabilitation subventionnés à 60% parviennent à la communauté. En s'appuyant sur les systèmes en place au hameau de la Ferté, un animateur de la communauté de communes conseille les entreprises dans leurs choix et effectue une mission de contrôle.

Et aujourd'hui ?

Suite à l'achat en 2002-2003 de nouveaux bâtiments, une deuxième tranche de travaux devait être lancée au hameau de la Ferté pour réaliser cinq logements locatifs sociaux. Il existe aussi un projet de chauffage collectif au bois déchiqueté fourni par un réseau d'agriculteurs (partenariat Ademe et chambre d'agriculture).

Pascale Jenvrin, Centre permanent d'initiatives pour l'environnement de l'Orne

Le conseil des élus

"Le maître d'ouvrage doit être bien présent pour le suivi du chantier. Sur un plan plus général, il faut préférer une restauration avec des matériaux de qualité plutôt que privilégier le moindre coût."