Jean-Noël Escudié / PCA

Logement - Les propriétaires bailleurs ne sont pas (tout à fait) ceux que l'on croit

Logement

Alors que le climat se tend entre les propriétaires bailleurs et le gouvernement - en particulier autour du projet d'un "impôt sur la fortune immobilière" pour remplacer l'ISF -, le Crédit Foncier publie la cinquième édition de son étude sur le profil et les motivations des investisseurs locatifs (ou propriétaires bailleurs). L'enjeu est de taille, car le parc locatif privé voit sa part dans l'offre de logements progresser depuis quelques années. De 11,6% des logements construits en 2014, elle devrait passer à 16,3% en 2017, portée par un marché immobilier favorable. Désormais - et selon l'Insee -, 7,6% des ménages sont propriétaires d'au moins un logement mis en location. L'enquête porte sur un échantillon de 2.700 clients du Crédit Foncier, mais elle est tout à fait représentative, compte tenu de la part de cet établissement dans le financement du logement privé.

Aisés, mais pas forcément riches

L'étude restitue une image de l'investisseur locatif - et de ce fait du propriétaire bailleur - qui diffère de celle tout faite, sinon de la caricature. Ainsi, le ménage de l'investisseur locatif type dispose d'un revenu annuel médian de 70.300 euros, soit un revenu mensuel de moins de 5.900 euros par mois. Ce revenu annuel médian des investisseurs locatifs est toutefois en hausse de 10% depuis 2010. Cet investisseur locatif type est âgé en moyenne de 45 ans et vit généralement en couple (73% des cas). Le bien est acquis, le plus souvent, avec peu ou pas d'apport personnel, grâce à un financement d'une durée moyenne de 20 ans et 5 mois, pratiquement inchangée dans le temps (20 ans et 6 mois en 2010).
Le bien acquis est relativement modeste, puisqu'il comporte en moyenne deux pièces (58% des biens mis en location sont des studios ou des deux pièces) pour une surface de 45 m2. Le coût moyen d'une acquisition est de 168.000 euros au premier semestre 2017. Il est à noter que la baisse des taux de crédit immobilier a incité les investisseurs à acquérir des biens d'un montant plus élevé (hausse de 7% sur les deux dernières années). La part des logements supérieurs à 150.000 euros tend ainsi à s'accroître, passant de 50% en 2010 à 60% au premier semestre 2017.

Les "trois France" de l'investissement locatif

Sur la nature du bien acquis, le choix est vite fait : 92% des investissements locatifs concernent des appartements, contre 8% seulement pour les maisons. En termes géographiques, l'étude du Crédit Foncier distingue "trois France", qui ne reflètent pas totalement la démographie et l'économie du pays. Tout d'abord l'Ile-de-France, compte tenu de ses spécificités, même si elle n'est que la seconde région d'investissement locatif, avec 19% du total. Ensuite, quatre régions qui concentrent près des deux tiers (63%) de l'investissement locatif : Occitanie (26% du total, une part en forte progression par rapport aux 22% de 2010), Nouvelle-Aquitaine (15%), Paca (12%) et Auvergne-Rhône-Alpes (10%). Enfin, les huit autres régions métropolitaines, qui représentent 18% de l'investissement locatif (contre 24% en 2010).

Neuf ou ancien : des motivations d'investissement très différentes

L'étude du Crédit Foncier se penche aussi sur les motivations des investisseurs locatifs. Elle fait apparaître une situation très contrastée selon que l'investissement se fait dans le neuf ou dans l'ancien. Dans le neuf, la motivation est clairement fiscale (65% des répondants), devant le désir de se constituer un patrimoine (44%) et le souhait de disposer plus tard d'un revenu complémentaire à la retraite (37%). En outre, la moitié (49%) des investisseurs dit avoir l'intention de revendre le bien plus tard. Autre particularité : l'investissement se fait majoritairement dans une zone géographique éloignée du domicile de l'investisseur (dans un autre département ou une autre région pour 56%).
Les motivations sont très différentes chez les investisseurs locatifs dans l'ancien. La raison fiscale n'arrive en effet qu'au septième rang (13% des répondants). Elle se situe ainsi loin derrière le désir de se constituer un patrimoine (61%), celui de disposer plus tard d'un revenu complémentaire à la retraite (56%) ou encore la constitution d'un capital à transmettre à ses enfants (42%). Par ailleurs, moins d'un quart (23%) des investisseurs dans l'ancien a l'intention de revendre plus tard le bien acquis. Enfin, à l'inverse des investisseurs locatifs dans le neuf, l'acquisition se fait principalement (66%) à proximité du domicile de l'investisseur.
 

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