L’impact de l’éolien sur l’immobilier est nul, selon l’Ademe 

Une étude de l’Ademe conclut à un impact nul de l’éolien sur le nombre de transactions immobilières et quasi nul sur le prix des biens – proche de celui d’autres infrastructures (pylônes électriques, antennes relais…). Dans le détail, l’étude concède que cet impact reste "très difficilement observable".

Le nombre de transactions immobilières n’est pas affecté par la présence d’éoliennes et l’impact de ces dernières sur le prix est quasi nul – une perte de l’ordre de 1,5% du m2 (avec un écart de -5 à +2), "soit 5 à 15 fois moins que la marge d’appréciation des agents immobiliers en milieu rural", pour les biens distants de 2,5 à 5 km d’un parc éolien. Telles sont les conclusions que tire l’Ademe d’une étude sur l’éolien et l’immobilier qu’elle vient de rendre publique, en complément de deux autres mettant en valeur les avantages des énergies renouvelables (voir notre article du 1er juin). Ici, l’Ademe laisse même entendre que le niveau d’opposition local à l’éolien pourrait, lui, exercer une influence (négative) sur l’évolution de l’immobilier à proximité des parcs.

Un impact "très difficilement observable"

L’étude ne manquera pas de susciter le débat, tant le sujet est sensible – l’Ademe souligne d’ailleurs qu’il émarge au rang de ceux pour lesquels il existe un écart "considérable" entre impact réel et impact perçu. Elle est fondée pour partie sur une enquête quantitative, établie à partir des données des ventes immobilières entre 2015 et 2020 de la base DVF de la Direction générale des finances publiques (DGFiP), et non de la base de données des notaires, bien que plus précise. Comme toute étude, elle n’est pas exempte de biais. "Deux angles morts" sont notamment identifiés. D’une part, l’étude exclut les biens de caractère, "segment immobilier sur lequel les éoliennes sont susceptibles d’avoir l’impact négatif le plus fort", concède l’Ademe. D’autre part, et surtout, elle ne couvre pas les biens situés à moins de 2,5 km d’une éolienne, évidemment les plus affectés. L’étude admet également que "le faible nombre d’observations dans les fourchettes 0-5km ne permet pas de tirer d’observations robustes (…) sur un segment qui est pourtant celui où il serait logique d’observer les impacts les plus forts".

Dans le détail, l’étude précise que l’impact de l’implantation d’une éolienne sur le taux de rotation du parc de maisons est "très difficilement observable", mais estime que "le phénomène parfois invoqué de biens dits ‘invendables’ ne saurait avoir de caractère statistiquement observable et a fortiori massif".

Elle relève également que l’impact de l’éolien sur l’immobilier paraît plus fort dans le nord de la France – "amplification qui pourrait découler de la forte densité d’éoliennes" – et sur le littoral méditerranéen, l’étude identifiant ici trois facteurs potentiels : le caractère littoral, le caractère touristique et le niveau élevé de prix au m2.

Une éolienne, une nuisance préférable à l’autoroute ou à une ligne haute tension

L’analyse est complétée par des éléments "qualitatifs" :

- 25 entretiens conduits avec des développeurs éoliens, des associations d’opposants à l’éolien, des maires, des avocats, des membres de Safer, de RTE…, à l’exclusion surprenante des notaires ;

- un sondage de 124 riverains réalisé dans une vingtaine de communes des Hauts-de-France, de Normandie, de Bretagne et d'Occitanie, situées à moins de 5km d'éoliennes (32% en voyant de chez eux, 7% en entendant et 18% habitant à moins d’un kilomètre), dont il ressort que seuls 3% d’entre eux citent la proximité d’éoliennes parmi les trois principaux facteurs qui dévalorisent un bien. Perçu néanmoins comme une nuisance, un "parc éolien à 700m" reste toutefois préférable pour eux à "une autoroute à 100m" ou "une ligne à haute tension à 200m". De par sa nature, l’éolienne se rapproche davantage de la seconde, toutes deux faisant partie des infrastructures pour lesquelles "la proximité ne représente pas d’intérêt particulier" ;

- un sondage de… 16 agents immobiliers, qui rangent, eux, la proximité d’infrastructures électriques (éoliennes et lignes haute tension) parmi les trois facteurs qui dévalorisent un bien ;

- une analyse bibliographique, dont "la tendance d’ensemble qui se dégage (…) est celle d’un impact nul à faiblement négatif, dont l’importance tant à décroitre avec la distance à l’éolienne".

Au-delà, l’étude confirme que "les territoires éoliens ont des caractéristiques proches de celles des communes rurales. Les communes qui ont une éolienne à moins de 10km de leur centre ont en moyenne moins de 1.274 habitants, un revenu médian inférieur à 19.132 euros/habitant et les maisons y représentant plus de 77% des habitations".

 

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