A l’issue de la réforme de la taxe d’habitation, quel produit fiscal peuvent percevoir les communes lors de la construction de nouveaux logements sociaux ?

Réponse :

1. Avant la réforme de la taxe d’habitation : le faible rendement fiscal des logements sociaux

Les deux impositions concernées, et qui doivent faire l’objet d’une étude approfondie, sont la taxe d’habitation (TH) et la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). Avant la réforme de la TH, la construction d’un logement social générait à la fois de la TH et de la TFPB.

En effet, concernant la TH, il n’existait pas d’exonération spécifique accordée aux occupants des logements sociaux. Dans de nombreux cas, ces derniers pouvaient bénéficier d’un dégrèvement sous condition de ressources, pris en charge par l’Etat. Aussi, qu’il s’agisse directement de l’occupant du logement ou de l’Etat, la commune percevait bien, in fine, un produit fiscal au titre de la TH.

En matière de TFPB, les bailleurs sociaux bénéficiaient (et bénéficient toujours…) d’exonérations de longue durée, dont les caractéristiques dépendaient notamment des conditions de financement dont ils ont fait l’objet, ou encore de critères environnementaux. En fonction de ces différents critères, les durées d’exonération dont bénéficiaient les bailleurs pouvaient (et peuvent toujours…) aller de 15 à 30 ans. Ces exonérations faisaient l’objet de compensations partielles octroyées par l’Etat aux collectivités, qui n’ont cessé de diminuer dans le temps, du fait de leur intégration dans les variables d’ajustements. Au début de la réforme, en 2020, la taxe foncière des logements sociaux n’était compensée en moyenne qu’à hauteur de 7 %.

2. Après la réforme de la taxe d’habitation : la problématique de la dynamique de compensation et la solution apportée

Les communes disposent aujourd’hui d’un mécanisme de compensation leur permettant d’absorber la suppression de la TH. Elles ont ainsi récupéré le taux de TFPB du département, avec éventuellement une surcompensation ou une sous-compensation. La DGCL (1) indique par ailleurs que le produit de compensation évoluera « comme les bases communales de TFPB ». Dans la mesure où les bases de TFPB associées aux logements sociaux sont exonérées, le dynamisme de la compensation est coupé, ce qui induit un effet fortement désincitatif à la construction de nouveaux logements sociaux.

Afin de pallier ce problème, la loi de finances pour 2022 (2) a institué une compensation intégrale par l’Etat aux collectivités, pendant dix ans, de la perte de recettes liée à l’exonération de TFPB dont bénéficient les logements locatifs sociaux. Les exonérations visées sont celles des articles 1384 A, 1384 C et 1384 D du code général des impôts. Les logements sociaux concernés doivent faire l’objet d’un agrément entre le 1er janvier 2021 et le 30 juin 2026.

Il convient de souligner que l’identification des locaux concernés par cette nouvelle compensation par les services du cadastre commencera cette année, en 2023. Aussi, les allocations compensatrices versées aux collectivités concernées au titre des années 2022 et 2023 ne seront versées qu’en 2024.

Reste à savoir si ce mécanisme de compensation sera suffisant : à cet égard, il est prévu que le Gouvernement remette au Parlement, avant le 30 septembre 2024, un rapport d'évaluation des conséquences de la mise en œuvre de cette compensation sur la construction de logements sociaux.