Logement : l’attractivité pour des villes à "taille humaine" se confirme

Le Conseil supérieur du notariat a présenté le 21 juin la troisième édition du baromètre de l’immobilier des villes bénéficiaires du programme de redynamisation Action cœur de ville. Les ventes y ont augmenté de 12% entre 2020 et 2021. Reste à satisfaire la demande en logement en déficit sur tout le territoire.

"Il y a un marché immobilier dynamique dans la plupart des villes ACV", a convenu Rollon Mouchel-Blaisot, directeur du programme Action cœur de ville (ACV) au regard de l’évolution du volume des ventes recensé par le Conseil supérieur du notariat. Ainsi, la troisième édition du baromètre de l’immobilier des villes bénéficiaires d’ACV, dévoilée le 21 juin, révèle qu’entre 2018 et 2021, les ventes en volume ont progressé de 17% dans 164 villes-centres concernées sur les 200 analysées (passant de 113.490 à 132.960 ventes) et de 12% entre 2020 (118.410) et 2021. La hausse est de 20% en considérant les agglomérations (de 252.470 en 2018 à 305.010 en 2021). Le prix du mètre carré des appartements anciens a augmenté dans les mêmes proportions dans ces villes-centres passant de 1.353 euros en 2018 à 1.557 euros en 2021 (+ 15%), et de 1.666 euros à 1.832 euros avec les agglomérations (+ 10%). Le marché immobilier est quasiment aussi dynamique dans la périphérie que dans les villes-centres.

Le baromètre analyse également les flux des acquéreurs en France. "Depuis 2020, tout logement confondu, nous constatons une hausse assez caractérisée du nombre d’acquéreurs dans les villes de moins de 3.500 habitants", a poursuivi Peggy Montesinos en charge de la promotion de l’expertise immobilière au Conseil supérieur du notariat. Sans parler d’exode urbain, les notaires soulignent que "les acquéreurs des villes de 20.000 ha et 100.000 ha sont allés davantage vers les petites villes". Dans les 16 villes les plus peuplées, 11 voient la proportion de leurs habitants acquérant un bien dans une ville de moins de 3.500 ha augmenter depuis la crise sanitaire. Mais c’est aussi là que se situe en majorité les maisons, ce que recherchent en priorité les acquéreurs.

Une "juste et légitime revalorisation résidentielle"

Tout en rappelant les objectifs d’ACV (remettre des habitants dans nos villes moyennes ; lutter contre l’étalement urbain ; traiter les entrées de ville, soit "la France moche" ; adapter la ville au changement climatique), Rollon Mouchel-Blaisot a invité à rendre "visibles ces villes qui présentent à la fois une qualité de vie et des prix accessibles". Pour illustrer que tout le territoire national était concerné par l’engouement pour les villes "à taille humaine", il a notamment cité celles avec les plus fortes augmentations du nombre de ventes depuis 2018 : Forbach, Saint-Lô, Boulogne-sur-Mer, Bressuire, Argenton, Vierzon, Cholet, Chinon, Agde, Issoudun, Annonay, Bergerac…

Si les prix augmentent "raisonnablement", c’est parce "qu’ils ne sont pas le fruit de spéculation", a expliqué Rollon Mouchel-Blaisot. Soulignant, "la juste et légitime revalorisation résidentielle" de ces territoires, il a ajouté "qu’un ménage qui décide d’acheter à tel ou tel endroit est désormais sûr de ne pas perdre d’argent". Mais si les Français préfèrent vivre dans villes plus petites, "ils veulent aussi pouvoir disposer de tous les services de proximité : santé, culture, économique", a constaté le directeur d’ACV déplorant également "qu’il n’y a plus de zones détendues".

Développer l’offre en rénovation et dans le neuf

En effet, David Ambrosiano, président du Conseil supérieur du notariat, et Rollon Mouchel-Blaisot, font le constat commun que l’offre en logements est largement inférieure à la demande dans toutes les villes. "L’offre est cristallisée sur l’ancien car il y a un vrai déficit de productions de logements neufs en France", a affirmé le premier, tandis que le second a indiqué que "si nous avions un peu plus d’offres, les volumes des ventes seraient encore bien supérieurs". Il faut donc développer une offre en rénovation, voire en construction neuve, mais "en densifiant les villes d’une autre manière", suggère Rollon Mouchel-Blaisot. "Il y a du foncier partout (friches, dents creuses…), mais il est plus complexe à utiliser du fait des pollutions ou de l’accès", a aussi convenu Rollon Mouchel-Blaisot qui porte l’idée de corréler l’aide à la construction neuve, notamment dans les villes petites et moyennes, à leur engagement de limiter l’étalement urbain. "Il faut aider cet effort de rebâtir la ville sur la ville qui permettra d’avoir un modèle économique plus équilibré pour sortir des opérations, sinon l’étalement urbain sera toujours plus avantageux", a-t-il prévenu, tout en lançant un appel aux professionnels pour être "plus innovants et inventifs", dans la typologie des logements (concilier habitat individuel et collectif ; mutualiser certains espaces et fonctions), mais aussi sur les modèles d’acquisition vantant la formule du bail réel solidaire qui permet de réduire de - 30% le coût acquisition", a rappelé le directeur d’ACV.

  • ACV 2 : aller plus haut, plus fort et plus vite

À l’occasion de la présentation du baromètre de l’immobilier des villes Action cœur de ville, Rollon Mouchel-Blaisot a indiqué qu’il remettrait son rapport sur la programmation 2023/2026 d’ACV avant la trêve estivale (sans doute en lien avec le congrès de Villes de France qui se tient les 11 et 12 juillet à Fontainebleau, ndlr). Le directeur d’ACV a également donné les grandes orientations qu’il préconisait pour cette deuxième édition dont le fil conducteur sera "la lutte contre étaiement, de la sobriété foncière et l’adaptation au changement climatique", avec l’ambition d’amplifier les thématiques fondatrices du programme (logement, commerces, patrimoine, etc.), pour "aller plus haut, plus fort et plus vite".

"Nous souhaitons aller plus loin dans le domaine du logement et de l’habitat pour aller vers une politique d’aménagement urbain", a-t-il poursuivi, ajoutant que les principaux enjeux sont aussi "d’adapter les villes au vieillissement" et "d’accueillir de nouvelles populations (familles, enfants, étudiants, actifs)".

Il s’agira donc d’offrir des logements plus adaptés aux aspirations des gens, de trouver des solutions intergénérationnelles, de diminuer le coût d’accès au logement et de faciliter les parcours résidentiels. ACV 2 devrait aussi être enrichi par de nouvelles thématiques telles que la nature en ville, la gestion de l’eau, la reconquête industrielle, ainsi que l’offre de formation et d’enseignement supérieur, "car ce sont également des facteurs d’attractivité résidentielle", a argué Rollon Mouchel-Blaisot. Le rapport abordera enfin l’élargissement du programme aux quartiers de gare et aux entrées de ville comme le souhaite Emmanuel Macron. Quant au budget d’ACV 2, les discussions sont, selon Rollon Mouchel-Blaisot, "toujours en cours".

 

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