LEC - Logement social : un décret dresse le portrait des conventions d'utilité sociale nouvelle génération

Un décret daté du 9 mai 2017 modifie les engagements conclus entre les organismes de logement social et l'Etat pour la prochaine génération de conventions d'utilité sociale (CUS) pour la période 2018-2023, en application des articles 81, 82 et 83 de la loi Egalité et Citoyenneté du 27 janvier 2017 (LEC). Il indique les modalités et le processus d’engagement, de validation et de signatures des prochaines conventions, les nouveaux contenus thématiques à y intégrer et la nouvelle feuille de route d’indicateurs de mesure des engagements des organismes HLM.
Comme le prévoit la loi, les futures CUS doivent être déposées auprès du préfet de département avant le 31 décembre 2017 (les CUS en cours étant prolongées d’un an) et signées avant le 1er juin 2018 pour une application rétroactive au 1er janvier (voir notre encadré ci-dessous).

La philosophie générale demeure, le cahier des charges s'étoffe

Selon l'Union sociale pour l'habitat (USH), la "philosophie générale demeure" au sens où la CUS demeure une convention obligatoire entre un organisme HLM et l’Etat, conclue sur 6 ans, sachant que les groupes de plus de 100.000 logements doivent au préalable définir un cadre stratégique commun aux sociétés filiales du groupe. Elle concerne les logements locatifs sociaux et l’activité d’accession sociale à la propriété, et est élaborée "en tenant compte des politiques territoriale et d’habitat", sur la base d’un plan stratégique de patrimoine approuvé ou modifié depuis moins de trois ans (depuis le 31 décembre 2014 en l’occurrence).
Sur cette base, le cadre général de la nouvelle génération de CUS est défini par les articles 81 à 83 de la loi Egalité et Citoyenneté. Ainsi, la CUS doit comprendre l’énoncé des politiques poursuivies par l’organisme HLM (politique patrimoniale, politique sociale, qualité de service rendu aux locataires, etc.), un cahier des charges de gestion sociale ou encore des engagements chiffrés avec des indicateurs passibles de sanctions.

La nouvelle politique des loyers, un volet facultatif de la CUS

A noter que le cahier des charges de gestion sociale tient désormais compte des objectifs de mixité sociale et d’accueil des ménages du 1er quartile hors quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) et de la possibilité d’intégrer à la CUS la nouvelle politique des loyers à compter du 1er janvier 2019 (voir notre encadré ci-dessous). Il doit préciser les actions que l’organisme HLM s’engage à mettre en œuvre pour respecter les objectifs d’accueil et de mixité sociale, ainsi que ses obligations en termes de conditions d’occupation et de peuplement des logements. Le décret du 9 mai vient à cet égard préciser les indicateurs - obligatoires et optionnels - permettant de mesurer les engagements du bailleur.
Par exemple, pour vérifier si l'engagement d'un organisme à "adapter l'offre de logements locatifs sociaux aux besoins des populations et des territoires" a été atteint, le décret donne pour indicateur le nombre de logements locatifs, pour chaque mode de financement (PLAI, PLUS, PLS), dont part hors QPV et part hors Anru, à trois et six ans, assorti d'un "développement qualitatif" dans lequel l'organisme fournit un descriptif de ses territoires d'intervention et des zones où il entend se développer, la typologie des logements produits et son offre de logements en faveur des personnes ayant des besoins spécifiques.
A chaque engagement (entretenir et améliorer le patrimoine existant, assurer la diversité des ménages dans l'occupation, assurer la qualité du service rendu...) correspond ainsi un ou plusieurs indicateurs.

Un tableur à venir pour calculer les indicateurs

Un arrêté définira le format et les modalités de transmission des engagements et indicateurs contenus dans la CUS, à la suite de quoi "le ministère éditera un tableur permettant de calculer les indicateurs", rapporte l'USH.
Concernant les contenus de la CUS, en plus des trois "grands volets" traditionnels de la convention qui recouvrent l’ensemble des activités d’un organisme HLM (politique patrimoniale et d’investissement, politique sociale, politique de qualité de service rendu aux locataires), d’autres volets nourriront les futures conventions : engagements en faveur d’une concertation avec les locataires, engagement en faveur d’une politique sociale et environnementale, et, lorsqu'il y a lieu, énoncé des politiques d’hébergement et d’accession.
Pour accompagner les organismes HLM dans l'élaboration et le pilotage de la mise en oeuvre des nouvelles CUS, l'USH publie un dossier sur son site ressourceshlm.union-habitat.org. 
 

Référence : décret n° 2017-922 du 9 mai 2017 modifiant le chapitre III du titre V du livre III du code de la construction et de l'habitation relatif au régime juridique des logements locatifs conventionnés et le titre IV du livre IV du même code relatif aux rapports des organismes d'habitations à loyer modéré et des bénéficiaires.

La réforme du régime des conventions d'utilité sociale dans la loi Egalité et Citoyenneté

La loi Egalité et Citoyenneté (LEC) a réformé le régime des conventions d'utilité sociale (CUS) passées entre les organismes d'HLM et l'Etat dans le but affiché d'améliorer leur pilotage et leur appropriation par les collectivités, ainsi que de permettre d'adapter la politique des loyers à l'objectif de mixité sociale tel qu'il est défini à l'article 70 (pour rappel : consacrer au moins 25% des attributions réalisées hors QPV aux demandeurs de logement social du premier quartile).
En bref, ce que dit la loi (plus de détails dans notre article Loi Egalité et Citoyenneté : le point sur les mesures Logement) :

Prochaines CUS : 1er janvier 2018 - Les CUS en cours sont prorogées jusqu'au 31 décembre 2017. Les organismes HLM doivent transmettre au préfet avant le 1er janvier 2018 un projet de CUS qui devra être conclue avec l'Etat avant le 1er juillet 2018, pour une durée de 6 ans, avec effet au 1er janvier 2018. Les dérogations aux plafonds de ressources demeurent applicables aux baux en cours.

La fin du "service rendu" - Le contenu des CUS est modifié. Par exemple, le classement des immeubles en fonction du "service rendu" est supprimé. La CUS comportera désormais un "état du service rendu" et un "état de l'occupation sociale" des immeubles ou des ensembles immobiliers et décliné selon que les immeubles ou ensembles immobiliers sont situés ou non sur le territoire d'un QPV.

Un cahier des charges en deux volets - Le premier volet porte sur la politique sociale de l'organisme. Il présente les obligations du bailleur relatives à l'occupation et au peuplement des logements en tenant compte des engagements fixés par les accords collectifs (pour les personnes prioritaires dont les Dalo) ainsi que des objectifs de mixité sociale (règle des 25%). Il précise les actions d'accompagnement menées, en lien avec les associations d'insertion. Le second volet, facultatif, porte sur la nouvelle politique des loyers introduite par la LEC.

Nouvelle politique des loyers (NPL) - La NPL est un dispositif facultatif visant à rendre compatible des loyers de logements situés hors QPV avec les revenus des ménages les plus pauvres (en vue d'appliquer la règle des 25%). Elle permet de répartir autrement les plafonds de ressources et les loyers maximaux, à masse constante, à l'intérieur du parc du bailleur, en faisant abstraction de la nature de financement initial des immeubles (PLAI, PLS...) et pour prendre en compte l'état de l'occupation sociale des immeubles ou ensembles immobiliers et les objectifs de mixité sociale. Ce volet "NPL" du cahier des charges de la CUS peut être introduit par avenant à la CUS. La NPL ne s'applique pas aux baux en cours.
V.L.