Plan Logement -Titres participatifs : un dispositif visant à renforcer les quasi fonds propres des bailleurs sociaux
Depuis le 23 novembre 2018, la loi ELAN offre la possibilité aux organismes de logement social de se doter en quasi fonds propres sous forme de titres participatifs. Lors de la signature du Pacte d’investissement pour le logement social en avril 2019, la Banque des Territoires prévoit de souscrire aux titres participatifs émis par les organismes de logement social et, en priorité, par les Offices Publics de l’Habitat (OPH), pour un montant maximal de 800 M€, sur la période 2019-2022.
© Caisse des Dépôts
L’objectif : soutenir l’investissement des bailleurs sociaux et les aider à tenir les engagements signés :
- L’agrément de 110 000 nouveaux logements sociaux par an
- La rénovation énergétique de 125 000 logements sociaux par an en vue de traiter les étiquettes énergétiques les plus dégradées.
A qui s’adresse ce dispositif innovant ?
Le financement du logement social est une mission d’intérêt général confiée à la Caisse des Dépôts et opérée par la Banque des Territoires qui déploie des dispositifs innovants pour répondre aux besoins des acteurs du secteur dans le cadre des Plans Logement 2018 et 2019.
Ce dernier volet du Plan Logement vise tout spécialement :
- Les organismes impactés par la réduction de loyer de solidarité (RLS),
- Les OPH.
De ce fait les émetteurs éligibles à un accompagnement de la Banque des Territoires seront les suivants :
- Les OPH en priorité, conformément au Pacte du 25 avril 2019,
- Les ESH non adossées à un actionnaire institutionnel,
- Les SEM,
- Et les Coop Hlm ayant une activité locative.
Qu’est-ce qu’un titre participatif ?
Il s’agit d’un titre représentatif d’une créance identifiée comptablement à des quasi fonds propres, négociable et cessible entre investisseurs, ne donnant pas de droit de vote. L’émetteur doit fournir au souscripteur les mêmes informations que celles communiquées aux actionnaires.
Ce titre n’a pas de limitation de durée mais son rachat est possible à l’initiative de l’émetteur à compter de la 8ème année.
Par ailleurs, aucune garantie n’est demandée sur cette créance de dernier rang et le souscripteur ne peut exiger le remboursement du titre pour un motif autre que celui d’une liquidation.
Un contrat de gré à gré
Concrètement, les émissions de titres participatifs feront l’objet de contrats individuels signés entre le bailleur social et la Banque des Territoires. Ces contrats seront rédigés à partir d’un modèle type.
Le contenu du contrat type destiné aux émissions des OPH a été défini en lien avec la Fédération des Offices Publics.
Ce contrat sera adapté pour ce qui concerne les autres formes d’OLS (sociétés de capitaux). Le contrat précisera les obligations liées au cadre juridique général des titres participatifs (obligations d’informations identiques à celles des actionnaires, organisation d’un comité annuel des porteurs de titres), mais aussi les engagements pris par l’émetteur par le biais de clauses particulières (par exemple : transmission d’un prévisionnel annuel actualisé et validé par la gouvernance, reporting sur 2 critères d’impact sociaux).
La documentation contractuelle comprenant notamment un Term Sheet synthétisant les principaux termes et conditions du contrat sera prochainement mis à disposition.
La rémunération des titres participatifs est fixée dans le pacte
Le coupon annuel du titre est composé d’une partie fixe et d’une partie variable :
| Partie Fixe sur 60 % du nominal | Partie variable sur 40 % du nominal |
|---|---|
|
OAT 20 ans à l'émission, plancher à 0 % + 0,20 % Fixé à l'émission |
Taux de variation du taux d'autofinancement courant entre n-1 et n Sauf si taux autofinancement < 3 % alors 0,01 % |
| Plafond de rémunération 1,80 % pendant 15 ans puis à 1,90 % | |
Déroulement des souscriptions
La première campagne de déclaration des intentions de souscription aura lieu début 2020 pour une durée d’un mois. Elle portera sur une enveloppe prévisionnelle de 400M€. Les premières instructions de dossiers pourraient intervenir à partir de février/mars 2020 et donner lieu à des émissions mi 2020.
La deuxième campagne de souscription aura lieu en 2021.
Le montant maximum de la souscription est encadré : il est fixé en pourcentage de la situation nette du bailleur avec un plafond de 80 M€. Le montant minimum est de 1 M€. Le montant définitif sera défini en fonction du succès de l’AMI et de l’ambition du bailleur formalisée par un Plan à Moyen Terme.
Les souscriptions se feront en 2 tranches successives, selon un calendrier ajusté aux besoins du secteur. La Banque des Territoires pourra donc procéder à deux souscriptions pour un même émetteur.
