Logement social - Prêts toxiques : un décret encadre les conditions d'emprunt des organismes HLM

Un décret du 19 juin 2015 relatif à l'encadrement des conditions d'emprunt des organismes d'habitations à loyer modéré et de leurs filiales clôt la série des textes encadrant le recours aux "emprunts toxiques" - plus précisément aux emprunts structurés et produits dérivés - par les acteurs publics.
Il intervient tardivement - même si les organismes HLM ont été moins touchés que les collectivités et les hôpitaux -, après le décret du 14 décembre 2011 sur les emprunts des établissements publics de santé (voir notre article ci-contre du 16 décembre 2011) et celui du 28 août 2014 sur les emprunts des collectivités territoriales et des Sdis (voir notre article ci-contre du 1er septembre 2014).

Les taux variables sans risque...

Le décret du 19 juin 2015 - qui insère deux articles nouveaux dans le Code de la construction et de l'habitation (CCH) - est pris en application de la loi du 26 juillet 2013 de séparation et de régulation des activités bancaires. Il s'applique aux contrats et aux avenants conclus à compter du 1er juillet 2015 et précise les conditions de souscription d'emprunts et de contrats structurés par les organismes HLM et leurs filiales, "afin de les protéger des emprunts structurés à fort risque".
Le décret du 19 juin n'interdit pas, en effet, le recours à des emprunts reposant sur des taux d'intérêt variables. Mais il les encadre strictement en prévoyant que ces taux d'intérêt variables peuvent être indexés ou varier en fonction de seulement trois indices (au choix). Tout d'abord, "un taux usuel du marché interbancaire de la zone euro, du marché monétaire de la zone euro ou des emprunts émis par un Etat membre de l'Union européenne dont la monnaie est l'euro" (ce qui exclut au passage les taux indexés sur le Franc suisse). Ensuite, l'indice du niveau général des prix ou l'indice harmonisé des prix à la consommation de la zone euro, ou l'indice de référence des loyers. Enfin, les taux d'intérêt des livrets d'épargne (livret A, livret d'épargne populaire et livret de développement durable). L'indexation sur des indices qui reflètent en principe de très près l'état général de l'économie limite, à l'évidence, les risques de dérive.

Une formule d'indexation très encadrée

Pour plus de sûreté, le décret encadre également la formule d'indexation des taux d'intérêt variables des emprunts souscrits auprès d'établissements de crédit par les organismes HLM. Celle-ci doit en effet garantir que le taux d'intérêt exigible est conforme à une au moins des deux caractéristiques suivantes : d'une part, se définir, à chaque échéance, soit comme un taux fixe, soit comme la somme d'un des trois indices autorisés et d'une marge fixe exprimée en points de pourcentage ; d'autre part, ne pas devenir supérieur, durant la vie de l'emprunt à taux variable, au double du taux le plus bas constaté dans les trois premières années de la vie de l'emprunt.
Enfin, le décret du 19 juin 2015 prévoit que la souscription d'un contrat financier adossé à un emprunt ne peut avoir pour effet de déroger à ces règles. Toutefois, les organismes HLM et leurs filiales sont autorisés à déroger à ces dernières, dès lors que la souscription d'un emprunt ou d'un contrat financier a pour but de réduire le risque associé à un contrat d'emprunt ou un contrat financier non conforme aux nouvelles dispositions.

Jean-Noël Escudié / PCA

Références : Décret 2015-699 du 19 juin 2015 relatif à l'encadrement des conditions d'emprunt des organismes d'habitations à loyer modéré et de leurs filiales (Journal officiel du 21 juin 2015).