Quelles sont les conditions pour que la communauté signe un bail emphytéotique ?

Il convient de préciser qu’il faut distinguer deux types de bail emphytéotique : le bail emphytéotique de droit privé et le bail emphytéotique administratif. Le régime du bail emphytéotique administratif est défini largement par le CGCT.

- Les deux catégories de baux emphytéotiques

Le bail emphytéotique de droit privé

C’est un contrat par lequel le bailleur confère au preneur un droit réel immobilier sur le bien qui est donc susceptible d’hypothèque, de cessibilité et il est saisissable (Art L 451-1 du code rural.). Il est d’une durée de 18 à 99 ans. Cette modalité contractuelle peut ainsi être mise en œuvre pas la communauté sur les biens relevant de son domaine privé. Les baux sur le domaine privé peuvent être consentis à une association, une entreprise commerciale, une société d’économie mixte, une SCI (ex CE 6 avril 1998, Communauté urbaine de Lyon, Rec. P.132), mais aussi à un établissement public (CE 29 juillet 1994, Cne d’Auris-en-Oisans, Rec p. 983).

Le bail emphytéotique administratif

Un tel contrat étant incompatible avec le principe d’inaliénabilité du domaine public ne pouvait donc pas être utilisé par les collectivités territoriales, leurs établissements publics et leurs groupements. Pour des raisons de valorisation économique des biens du domaine public, le législateur a autorisé à partir de 1988 la signature de tels baux. Le bail emphytéotique administratif est désormais régi par des dispositions du code général de la propriété des personnes publiques (L2122-20 du CG3P), qui renvoie largement aux dispositions du CGCT.

Il peut être consenti à toutes personnes privées ou à autre une personne publique, en application de l’art 3 III de la loi n°2002-1094 du 29 août 2002 qui a modifié l’art L 1311-2 du CGCT. Cette nouvelle disposition supprime en effet toute référence à la qualité du preneur du bail et autorise donc la conclusion de tels contrats avec une autre personne publique, y compris l’Etat.

- Les conditions du bail emphytéotique

Un tel bail (BEA) ne peut être signé qu’en vue de l’accomplissement pour le compte du bailleur d’une mission de service public ou en vue de la réalisation d’une opération d’intérêt général relevant de sa compétence ou de l’affectation à une association cultuelle d’un édifice du culte ouvert au public. (…). Il ne peut pas être utilisé sur le domaine public routier.

- Le régime juridique du BEA

Il est signé pour une durée de 18 à 99 ans, et l’acte conventionnel est obligatoirement établi sous la forme notariée. Il ne peut porter que sur des immeubles. L’avantage de ce contrat est qu’il confère au preneur un droit réel sur son titre et sur les immeubles appartenant à la communauté ou sur les constructions réalisées dans le cadre du bail. Cela signifie que le locataire pourra hypothéquer les immeubles, les louer ou les sous-louer, après autorisation de la communauté pour garantir des emprunts devant servir à financer la réalisation des ouvrages situés sur le bien loué. Il doit assumer toutes les charges et grosses réparations. Le preneur versera au bailleur une redevance. Ce contrat ne peut être résilié par le tribunal à défaut de paiement de la redevance ou en cas de non respect des obligations contractuelles. Une des innovations du CG3P est que les constructions réalisées peuvent donner lieu à la conclusion de contrats de crédits-bails, sous réserve de préserver le service public. A l’expiration du BEA, l’ouvrage réalisé devient la propriété de la communauté et cela sans versement d’indemnité

Sous l’influence du droit communautaire la signature d’un BEA est soumise au respect de publicité et de mise en concurrence.

Sources :
- Art 13 de la loi n°88-13 du 5 janvier 1988 codifié à l’art L1311-2 à 4 du CGCT
- Art L 2122-20 du CG3P
- Guide pratique du CG3P