Quelles sont les obligations de la communauté de consultation du service des domaines en matière d'opérations immobilières ?

La consultation du service des domaines (désormais dénommé France Domaine) est une formalité substantielle de la procédure à laquelle sont soumises les communautés, au même titre que toutes autres collectivités publiques.

- L’étendue des obligations :

• L’obligation s’impose à toute collectivité, quelle que soit sa taille, pour toute acquisition amiable par voie d’achat ou d’échange d’immeubles, de droits immobiliers telles que les servitudes, de fonds de commerce, dès que ces opérations portent sur des biens dont la valeur est égale ou supérieure à 75.000 Euros HT. La consultation est également obligatoire pour les acquisitions résultant de l’expropriation ou de l’exercice du droit de préemption. Pour les acquisitions réalisées en ZAD, la consultation est obligatoire quel que soit le montant de l’opération. Elle s’impose également aux baux, accords amiable et convention locative d’immeubles lorsque le loyer annuel, charges comprises est égal ou supérieur à 12.000 Euros.
• L’obligation existe également pour toute cession d’immeubles quel que soit le montant, et la seule exception concerne les communes de moins de 2.000 habitants.

Par contre pour les opérations relatives aux biens mobiliers, tels qu’acquisition ou cession de véhicules, matériels informatiques…, il n’y pas à solliciter l’avis des domaines.

- La procédure :

• Le dossier transmis au service des domaines doit comporter tous les éléments nécessaires à l’évaluation du bien et en particulier son identification précise (références cadastrales, nom du propriétaire…), ainsi que la nature de l’opération envisagée.
• Le service des domaines n’a aucun pouvoir pour se prononcer sur l’opportunité de l’opération. Son rôle est limité à l’appréciation des conditions financières de l’opération.
• Le service des domaines n’a qu’un rôle consultatif. Si la saisine est obligatoire, la communauté n’est pas obligée de suivre l’avis, mais cela peut avoir des conséquences. Le service des domaines rend son avis dans le délai d’un mois à compter de sa saisine et à défaut de réponse, l’avis est réputé avoir été transmis, sauf demande de complément d’informations.

- Le pouvoir d’appréciation de la communauté au regard de l’avis transmis

La communauté peut ne pas suivre l’avis puisqu’il ne s’agit que d’une procédure consultative. Toutefois, toute différence trop importante, soit à la hausse, soit à la baisse est susceptible d’être annulée par le juge sur le fondement de l’atteinte à la liberté du commerce et de l’industrie, l’intérêt général ou l’égalité. Il faut donc motiver très précisément dans la délibération les raisons du choix de la communauté et notamment l’intérêt général que représente une cession à un prix inférieur. De plus, lorsque la vente à un prix inférieur se fait au profit d’une entreprise, cette vente (idem pour la location) relève de la qualification d’aide économique et doit donc respecter le droit des aides économiques à l’investissement immobilier et à la location d’immeubles aux entreprises (règles de plafond et de zonage).

- Les conséquences du défaut de consultation

Pour être valable, la délibération du conseil communautaire relative à l’opération immobilière doit viser expressément l’avis du service des domaines ou l’absence de réponse dans le délai d’un mois. Le défaut de consultation est qualifié par la juridiction administrative de formalité substantielle et donc susceptible de refus par le contrôle de légalité et d’annulation de l’opération devant le juge.

Sources :
- Art L 1211-1 – L 4111-1 du CG3P
- Art L 1311-9 à 12 – Art L 1511-3 – Art L 5211-37 du CGCT
- CE 22 novembre 1995, Cne de Ville-la-Grand
- TA Amiens 18 septembre 2007, Bawel n° 0500855