Recul du trait de côte : qu'est-ce que le bail réel d'adaptation à l'érosion côtière ?

Réponse : 

La nécessité d’un nouveau dispositif juridique face à l’érosion côtière

La menace grandissante de l’érosion côtière a appelé le gouvernement à intervenir en la matière et à donner de nouveaux outils aux communes pour agir. Les baux habituellement utilisés par les collectivités manquent de flexibilité et de souplesse face à une situation mouvante et pouvant rapidement évoluer et rendre sans objet le bien loué.

Aussi, l’ordonnance n° 2022-489 du 6 avril 2022 relative à l'aménagement durable des territoires littoraux exposés au recul du trait de côte crée la notion de « bail réel d'adaptation à l'érosion côtière » en introduisant dans le code de l’environnement les articles L321-18 à L321-33.

L’article L321-18 du code de l’environnement dispose :

 « Est dénommé “ bail réel d'adaptation à l'érosion côtière ” le contrat de bail par lequel l'Etat, une commune ou un groupement de communes, un établissement public y ayant vocation ou le concessionnaire d'une opération d'aménagement, consent à un preneur pour une durée comprise entre douze ans et quatre-vingt-dix-neuf ans, des droits réels immobiliers en vue d'occuper lui-même ou de louer, exploiter, réaliser des installations, des constructions ou des aménagements, dans les zones exposées au recul du trait de côte délimitées dans les conditions prévues par l'article L. 121-22-2 du code de l'urbanisme. »

Les spécificités du bail réel d'adaptation à l'érosion côtière

Le code de l’environnement précise les spécificités du bail réel d'adaptation à l'érosion côtière.

Toute intention de proposer la conclusion d'un bail réel d'adaptation à l'érosion côtière fait l'objet d'une publicité préalable. A l'échéance du bail, le terrain d'assiette du bien fait l'objet d'une renaturation comprenant, le cas échéant, la démolition de l'ensemble des installations, des constructions ou des aménagements, y compris ceux réalisés par le preneur, et les actions ou opérations de dépollution nécessaires (article L321-18).

S’agissant de la durée, le terme du bail est fixé par le contrat en fonction de l'état des connaissances à la date de conclusion du bail quant à l'évolution prévisible du recul du trait de côte. Le bail ne peut faire l'objet d'une reconduction tacite. Le bail peut être prorogé si la situation du bien, notamment au regard de l'évolution prévisible du recul du trait de côte, permet de maintenir la destination, l'occupation et l'usage des installations, des constructions et des aménagements donnés à bail, sans que cette prorogation puisse avoir pour effet de porter sa durée totale à plus de quatre-vingt-dix-neuf ans (article L321-19).

La résiliation ressort également d’un mécanisme particulier : Le bail est résilié de plein droit à la date de l'arrêté par lequel le maire de la commune, en application des articles L. 2212-2 et L. 2212-4 du code général des collectivités territoriales, ou le préfet, en application de l'article L. 2215-1 du même code, prescrit les mesures nécessaires lorsque l'état du recul du trait de côte est tel que la sécurité des personnes ne peut plus être assurée. Dans ce cas, le bailleur en informe sans délai le preneur (article L321-20).

Le bail précise la nature, la consistance et l'étendue des travaux que le preneur peut réaliser. Il peut limiter ou interdire l'extension des installations, des constructions ou des aménagements mis à bail au regard de l'évolution du recul du trait de côte (article L321-22).