Réservations de logements neufs : les derniers chiffres confirment une année 2024 en berne

Hors année du Covid, environ 125.500 logements ont été mis en vente par an en moyenne entre 2017 et 2022. En 2024, ce chiffre n'est plus que de 59.014, soit 29% de moins que l'année précédente et presque moitié moins qu'en 2022, selon les données publiées ce mercredi 26 février par le ministère chargé du logement. 

Les particuliers ont réservé 67.906 nouveaux logements l'année passée, 5% de moins qu'en 2023, année déjà catastrophique pour la production de nouveaux logements en raison de la hausse des coûts de construction et des taux d'intérêt qui ont bloqué les projets d'achat immobilier de nombreux ménages. Le nombre de réservations est près de 40% inférieur au niveau de 2022, et moitié moins que le niveau moyen 2017-2022.

"Tout est à jeter en 2024, c'est la pire année depuis plus de 50 ans et le début de nos statistiques", a réagi auprès de l'AFP Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers. "La crise a nourri la crise : comme on ne vendait pas, on n'a pas produit, donc on n'a pas acheté de terrains et on a moins de collaborateurs", poursuit-il. Optimiste pour 2025, Pascal Boulanger s'inquiète néanmoins du redémarrage "de la machine" qui pourrait provoquer des hausses de prix : en raison de salaires plus importants "pour faire revenir les 5.000 collaborateurs qui ont quitté le métier" et de surenchères sur les terrains à vendre si tous les promoteurs se remettent "tous à acheter du foncier". Au quatrième trimestre, le prix moyen au mètre carré des appartements neufs commercialisés a été de 4.756 euros, en légère hausse de 0,5%, par rapport au trimestre précédent.

Si les chiffres viennent globalement confirmer les courbes observées sur les trois premiers trimestres de l'an dernier (voir notre article de novembre), le nombre de nouveaux logements commercialisés entre octobre et décembre a toutefois légèrement rebondi de 6,4% par rapport au trimestre précédent, à 14.335. Ce sont surtout des appartements qui ont été mis en vente au dernier trimestre (+8,1% sur un trimestre), tandis que le nombre de maisons commercialisées a continué de baisser (-15,5%).

Les réservations de logements par des individus ont reculé de 4,2% au dernier trimestre, par rapport au précédent, à 17.122. Ce sont surtout des appartements que les particuliers ont réservés (16.331 logements). Concernant les maisons, 791 réservations ont été enregistrées au dernier trimestre, soit 8,9% de moins que lors des trois mois précédents. Le nombre de maisons réservées tombe à un nouveau plus bas depuis au moins 2019.

Le stock de logements proposés à la vente, qui atteint un plus haut au milieu de l'année 2023, se résorbe très lentement : 117.472 logements étaient disponibles au dernier trimestre, 3% de moins que lors des trois mois précédents. "On a plein de stock car on n'a plus du tout de réservations, mais si les réservations reprennent à une vitesse normale, on a deux fois moins d'offres que lors d'une année normale", commente Pascal Boulanger.

Les mesures inscrites dans le budget 2025 de l'État pourraient relancer l'achat de logements chez les particuliers, selon le porte-parole des promoteurs, même s'il ne s'attend pas à "atteindre des sommets en 2025". "Il faudra entre deux et trois ans pour remettre la machine en route", prévient Pascal Boulanger.

Sur le territoire, les zones A et A bis, les plus tendues en matière de logements disponibles (Paris, une grande partie de l'Île-de-France, la côte d'Azur et la zone frontalière avec la Suisse), ont concentré 50,7% des réservations et 47,2% des mises en vente comptabilisées au quatrième trimestre. Les autres grandes agglomérations de plus de 250.000 habitants ont représenté 40,4% des réservations et 39,4% des mises en vente.

S'agissant cette fois des "ventes en bloc" aux institutionnels, qui représentent 37% des réservations de logements neufs, toutes les zones (A, B, C) affichent une diminution au quatrième trimestre 2024 : seuls 10.055 logements neufs ont été réservés dans le cadre de 499 ventes en bloc. Soit -21,9% sur un trimestre… et -20,9% sur un an (par rapport au dernier trimestre 2023).

Et la baisse est plus marquée encore pour les logements vendus en bloc aux bailleurs sociaux (environ 8.000 logements réservés) : -25% sur un trimestre et à peu près autant sur un an, après pourtant deux premiers trimestres ayant affiché des chiffres élevés (entre 12 et 13.000). En sachant que ces bailleurs sociaux représentent près des neuf dixièmes des acquéreurs de ces ventes en bloc. A contrario, les réservations par d'autres types acquéreurs baissent peu (-5,7% au dernier trimestre 2024, après une hausse au troisième trimestre et ainsi une baisse annuelle de 2%). De fait, la part des bailleurs sociaux dans les ventes aux institutionnels est devenue moins importante.