Taxation des logements vacants : quelles possibilités pour les collectivités ?

Réponse :

La notion de logement vacant :

La taxe d’habitation résiduelle reste en vigueur  pour les « logements meublés non affectés à l’habitation principale ». Aussi, à l’issue de la réforme fiscale en 2023, de nombreux locaux continueront d’être assujettis à la taxe d’habitation, en particulier les résidences secondaires.

Les logements vacants sont traités différemment par l’administration fiscale. Ces logements doivent être à usage d’habitation et habitables.

• Leur caractéristique de vacance ne doit pas résulter d’une cause étrangère à la volonté du contribuable. Par exemple, un logement mis en vente au prix du marché mais qui ne trouve pas preneur ne peut être assimilé à un logement vacant.
• En outre, des logements occupés plus de 90 jours de suite au cours d’une même année ne sont pas taxables.

S’agissant de la taxation de ces logements, deux cas doivent être distingués, selon que le local se situe ou non en zone tendue.

Cas d’un logement situé en zone tendue[1] :

Une zone tendue se définit comme « une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social. »

Le lien ci-dessous permet de savoir si un logement est ou non situé en zone tendue :

https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues

Dans ces zones, la taxe sur les logements vacants (TLV) s’applique automatiquement, pour chaque logement vacant depuis au moins une année, au 1^er janvier de l’année d’imposition. Son taux est de 12,5 % la première année, puis de 25 % les années suivantes. Elle est perçue par l’Etat et par l’Agence nationale de l’habitat (ANAH).

Attention : sont exonérés les logements détenus par les organismes d'habitations à loyer modéré et les sociétés d'économie mixte, destinés à être attribués sous conditions de ressources.

Cas d’un logement non situé en zone tendue[2] :

Lorsque le logement n’est pas situé en zone tendue, l’institution d’une taxation n’est que facultative. Le cas échéant, la taxe prend le nom de taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV). Celle-ci ne peut pas se cumuler avec la TLV.

Les collectivités compétentes pour instituer et percevoir la THLV sont soit les communes, soit de façon subsidiaire, les établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre lorsque ceux-ci ont adopté un programme local de l’habitat. Cependant « la délibération prise par l'établissement public de coopération intercommunale n'est pas applicable sur le territoire de ses communes membres ayant délibéré pour instaurer cette taxe ».

Le taux de THLV applicable est donc, selon le cas, soit celui de la commune ayant instauré la taxe avant son EPCI, soit celui de l’établissement public de coopération intercommunale. Aucun reversement de produit de THLV n’est possible entre un EPCI et ses communes.

Enfin, si les cas d’exonération sont les mêmes que pour la TLV (logements détenus par les organismes HLM et les sociétés d'économie mixte, destinés à être attribués sous conditions de ressources), pour la THLV, la durée de la vacance doit être d’au moins deux années.

La mise en place de la THLV doit être appréhendée avec prudence. En effet, en cas d’imposition erronée liée à l’appréciation de la vacance de ces logements, les dégrèvements qui en résulteraient sont à la charge de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale.