Habitat - Transformation de bureaux en logements : une solution, mais pas LA solution

La transformation de bureaux en logements est souvent présentée comme un remède au manque de foncier et de logements, particulièrement dans les zones tendues comme l'Ile-de-France (voir notre article ci-contre du 20 décembre 2012). Mais est-elle vraiment à même d'apporter une réponse à la hauteur des besoins ?

4.800 logements en douze ans

L'Apur (Atelier parisien d'urbanisme) publie une étude sur la question, en s'intéressant - vocation oblige - à la transformation des bureaux dans la capitale. Les premiers enseignements de cette note, qui porte sur la période 2001-2012 et s'appuie sur les permis délivrés par la ville de Paris au cours de cette décennie, sont d'ordre statistique. Le nombre d'opérations apparaît assez faible, sans être pour autant négligeable, avec une centaine de transformations par an, correspondant à une moyenne de 33.000 m2 et d'environ 400 logements, ce qui ne peut évidemment suffire à satisfaire les besoins. En douze ans, 393.000 m2 de bureaux ont ainsi été reconvertis, ce qui a permis de créer 4.777 logements.
Chaque année de la période considérée, le nombre de mètres carrés transformés varie entre 20.000 et 30.000 m2, avec deux exceptions : en 2009 (51.000 m2) et 2011 (63.000 m2 et 1.021 logements). Ces années atypiques s'expliquent par la réalisation d'opérations exceptionnelles (par exemple, 20.000 m2 en une seule opération en 2011, avec la réhabilitation de l'immeuble Le Palatino, dans le 13e arrondissement de la capitale).
L'étude de l'Apur apporte également des éclairages sur les aspects géographiques et qualitatifs. Ainsi, ces opérations de transformation sont presque toujours de petite taille : en douze ans, seules deux opérations ont dépassé les 10.000 m2. Mais en même temps, les quatre ou cinq opérations significatives réalisées chaque année représentent autant de logements supplémentaires que la centaine d'autres petites ou très petites opérations. L'étude relève aussi que l'essentiel des opérations s'opère dans le centre haussmannien de Paris et donc sur la rive droite.

Les écarts de loyers freinent les opérations

L'Apur s'attarde par ailleurs sur l'un des principaux freins au développement de ces opérations de transformation : le différentiel de loyer entre les bureaux et les logements. En dehors de quelques zones de Paris et de la petite couronne où il reste plus rentable de louer des logements - les communes très résidentielles (Saint-Mandé, Vincennes, Nogent-sur-Marne...), la boucle nord de la Seine et une partie des 4e et 18e arrondissements - le cœur de l'agglomération parisienne présente presque partout des loyers plus élevés pour les bureaux. Ceci vaut également pour les zones mixtes bureaux/habitat, comme le quartier central des affaires, des parties des 5e, 6e et 7e arrondissements et certaines communes comme Neuilly et Levallois-Perret. L'Apur aurait pu évoquer également un autre frein : la complexité du montage de ces opérations, notamment en termes de règles d'urbanisme. Une complexité à laquelle entend remédier le projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur).
Enfin, l'étude montre que les transformations de bureaux en logements se font souvent avec une dimension sociale : entre 2001 et 2012, 36% des logements produits par ce biais étaient des logements SRU.