Transformation des bureaux en logements : présentation de la loi du 16 juin 2025

Réponse :

Principes généraux de la transformation des bâtiments en logement

La loi répond à une pénurie de logements et à 4,5 millions de m² de bureaux vacants en Île-de-France. Elle facilite la reconversion de bureaux, mais aussi d’hôtels, commerces, parkings ou bâtiments agricoles. Elle modifie le Code de l’urbanisme et celui de la commande publique, et s’appuie sur des mesures fiscales prévues dans la loi de finances 2025.

Deux axes structurent le texte :

• Assouplir les règles d’urbanisme pour contourner les contraintes des PLU ;

• Simplifier les procédures pour réduire délais et coûts des projets.

Les mesures phares de la loi du 16 juin 2025

Dérogation au PLU

L’article 1er permet aux maires de déroger aux règles de destination du PLU pour transformer des bâtiments en logements, dans toutes les zones couvertes par un document d’urbanisme. La dérogation s’applique aussi aux bâtiments publics. Les élus peuvent exiger que les logements créés soient des résidences principales.

Permis à destinations multiples

L’article 4 crée un permis de construire « à destinations successives », valable 20 ans, permettant plusieurs usages (bureaux puis logements) sans ordre imposé. Il simplifie les démarches et offre une visibilité aux projets. Le conseil municipal doit délimiter les secteurs concernés, annexés au PLU.

Mesures fiscales

La loi de finances 2025 reprend deux mesures fiscales :

• Exonération de la taxe sur les bureaux vacants en Île-de-France et en PACA si une demande de transformation est déposée avec engagement de reconversion sous 4 ans ;

• Application de la taxe d’aménagement avec un abattement de 50 %, ou possibilité d’exonération selon les besoins locaux.

Copropriétés
Les articles 6 et 7 abaissent le seuil de vote pour transformer des locaux tertiaires : la majorité simple (article 24 de la loi du 10 juillet 1965) remplace l’unanimité. Cela facilite les projets malgré les oppositions individuelles.

Résidences universitaires

La loi autorise une majoration de 50 % du volume constructible pour les résidences universitaires. Les Crous peuvent recourir aux marchés de conception-réalisation sans condition de justification, pour accélérer les projets étudiants.

Impact et limites

Le texte valorise le bâti existant, limite l’empreinte carbone et donne de nouveaux outils aux collectivités. Certaines limites subsistent : la faible utilisation des dérogations existantes dans le Code de l’urbanisme, la nécessité d’un décret d’application pour préciser certaines modalités, et le risque que les transformations se concentrent dans les zones urbaines denses, au détriment des territoires ruraux. Enfin, la rentabilité économique des projets reste un défi, notamment en raison des coûts de transformation, malgré les incitations fiscales.

Références :

• Loi n° 2025-541 du 16 juin 2025, JORF n° 0139 du 17 juin 2025

• Article 111 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025

• Articles L. 151-28, L. 332-11-3, L. 421-6 du Code de l’urbanisme

• Article L. 2171-2 du Code de la commande publique

• Proposition de loi n° 2003, déposée le 15 décembre 2023, Assemblée nationale