Habitat - Un décret encadre la construction par les organismes HLM de logements pour les Sdis et les gendarmeries

L'article 55 de la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement - intégré à l'article L.421-1 du Code de la construction et de l'habitation - autorise notamment les organismes HLM à "réaliser des travaux, acquérir, construire et gérer des immeubles à usage d'habitation au bénéfice des fonctionnaires de la police et de la gendarmerie nationales, des services départementaux d'incendie et de secours ou des services pénitentiaires, ainsi que les locaux accessoires à ces immeubles et les locaux nécessaires au fonctionnement des gendarmeries".

Dix ans après...

Dix ans plus tard, un décret du 26 décembre 2016 précise les conditions de réalisation et de financement d'opérations immobilières, par les offices publics de l'habitat (OPH) et les "sociétés d'habitations à loyer modéré" (c'est-à-dire les entreprises sociale pour l'habitat/ESH)*, financées par des prêts garantis par les collectivités territoriales et leurs groupements, destinées aux unités de gendarmerie nationale, aux forces de police nationale, aux services départementaux d'incendie et de secours (Sdis) et aux services pénitentiaires.
Les opérations concernent la production de logements pour les intéressés, mais aussi - comme prévu par la loi de 2006 - les locaux accessoires à ces immeubles et les locaux nécessaires au fonctionnement des gendarmeries. Ces immeubles et locaux font l'objet d'une prise à bail par l'Etat et donnent lieu en contrepartie au versement d'un loyer réglementé.
Chaque opération donne lieu à une convention, conclue entre l'Etat, la collectivité ou le groupement de collectivités et l'organisme HLM. Celle-ci précise les modalités de réalisation et de financement de l'opération, sur la base d'une convention type annexée au décret.

Des loyers très encadrés

Ce dernier apporte également un certain nombre de précisions sur la nature de l'opération. Ainsi, le loyer appliqué lors de la livraison du bien ne peut excéder un montant plafond, invariable pour une durée de neuf ans à compter de la signature du premier bail de location. Ce montant plafond résulte de l'application d'un taux aux dépenses totales (TTC) de l'opération. La convention type fixe ce taux (7%), ainsi que les dépenses totales plafonnées : 188.000 euros par unité-logement dans le cas général et 220.000 euros pour les opérations en Ile-de-France, ainsi que dans les îles non reliées au continent par voie routière et dans les DOM. Les coûts de référence peuvent faire l'objet d'une majoration, limitée à 5%, en cas de "dépenses supplémentaires résultant de servitudes particulières d'urbanisme ou d'architecture ou de travaux spéciaux nécessités par la nature des sols, sur justifications détaillées dans un rapport de l'architecte".
La valeur vénale de l'emprise foncière nue peut être prise en compte pour le calcul des dépenses totales de l'opération, dans la limite d'une estimation établie par le directeur régional ou départemental des finances publiques. Cette possibilité est toutefois ouverte uniquement dans le cas où l'emprise est acquise par le maître d'ouvrage depuis moins de cinq ans au jour de l'ouverture du chantier.
A l'issue de la période initiale de neuf ans, le loyer est déterminé en fonction de la valeur locative réelle du bien, estimée par le directeur régional ou départemental des finances publiques. Ce loyer est révisable tous les trois ans selon la même procédure. Cette évolution du loyer ne doit cependant pas excéder celle d'un indicateur immobilier publié par l'Insee, conformément à la convention type annexée au décret. Il s'agit en l'espèce de l'indice du coût de la construction (ICC), en prenant pour référence l'indice du quatrième trimestre de l'année 2015.

Jean-Noël Escudié / PCA

* Les "sociétés d'habitations à loyer modéré", au statut juridique de "sociétés anonymes d'Hlm" (SA HLM), ont pris en 2002 le nom d'usage d'"entreprises sociales pour l'habitat" (ESH).

Références : décret 2016-1884 du 26 décembre 2016 relatif aux conditions de réalisation et de financement d'opérations immobilières par les offices publics de l'habitat et les sociétés d'habitations à loyer modéré financées par des prêts garantis par les collectivités territoriales et leurs groupements, destinées aux unités de gendarmerie nationale, aux forces de police nationale, aux services départementaux d'incendie et de secours et aux services pénitentiaires (Journal officiel du 28 décembre 2016).