Une collectivité locale peut-elle devenir propriétaire d'un bien immobilier par prescription acquisitive ?

Réponse : La Cour de cassation vient de clore ce débat juridique, dans un arrêt du 4 janvier 2023, en rappelant qu'une collectivité locale, comme toute personne privée, peut également activer la prescription acquisitive trentenaire si toutes les conditions requises par le code civil sont réunies.

En application des dispositions du code civil, celui qui utilise un immeuble, bâti ou non bâti, durant plus de 30 ans, de façon continue, ininterrompue, paisible, publique et non équivoque, peut faire officiellement constater qu'il en est devenu propriétaire.

En reprenant ces dispositions, la Cour de cassation considère que “ces textes ne réservent pas aux seules personnes privées le bénéfice de ce mode d’acquisition, qui répond à un motif d’intérêt général de sécurité juridique en faisant correspondre le droit de propriété à une situation de fait durable, caractérisée par une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire (3e Civ., 17 juin 2011, pourvoi n° 11-40.014, Bull. 2011, III, n° 106). [...]”.

A noter : les modes de preuve justifiant l’application de la prescription acquisitive trentenaire sont libres.

Aussi, même si une collectivité locale détient de moyens juridiques exceptionnels tels que le droit de préemption urbain ou l'expropriation pour cause d’utilité publique, lui permettant d’acquérir prioritairement ou de force des biens immobiliers, le recours à la prescription acquisitive trentenaire ne lui est pas pour autant interdit. La décision de la Cour de Cassation indique en ce sens que “les dispositions du code général de la propriété des personnes publiques qui définissent les modes spécifiques d'acquisition de la propriété immobilière par les personnes publiques, ne sont pas exhaustives ni exclusives des modes d'acquisition de droit commun de la propriété immobilière”.

Pour information, la rédaction antérieure de l’article 2227 du code civil (version modifiée par la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile) soumettait expressément  “L'Etat, les établissements publics et les communes [...] aux mêmes prescriptions que les particuliers, et peuvent également les opposer.”  La réécriture de ce même article n’a pas pour autant empêché la jurisprudence civile d’appliquer le mécanisme de la prescription acquisitive trentenaire aux personnes publiques.

Par conséquent, une collectivité locale pourra continuer de revendiquer la propriété d’un bien immobilier en se prévalant de l’usucapion dès lors que toutes les conditions requises par le code civil, tenant à la possession de l’immeuble, sont bien remplies. Cela peut par exemple lui être très utile pour le cas des appropriations irrégulières de terrains privés ayant eu lieu dans le cadre d’opérations d'élargissement de voirie.