Urbanisme commercial : comment calculer les surfaces de vente ?

Réponse : Par une décision du 16 novembre 2022(1), le Conseil d’État a jugé que les sas d’entrée d’un équipement commercial doivent être inclus dans le calcul de la surface de vente, alors que jusqu’à présent ils n’y étaient pas intégrés. Cette position est applicable immédiatement, mais uniquement lorsque la configuration des lieux dessert un seul et unique commerce au sein d’un même bâtiment.

C’est ainsi qu’une circulaire du 24 novembre 2023 (2) est venue clarifier la situation et apporter davantage de sécurité juridique. Elle précise ainsi les surfaces qui doivent ou non être considérées comme des surfaces de vente. Les surfaces closes et/ou en extérieurs d’un commerce de détail ont vocation à intégrer la surface de vente, à condition de respecter l’une des conditions alternatives suivantes :

-       Les espaces affectés à la circulation de la clientèle pour effectuer ses achats : sas d’entrée et arrières-caisses d’un seul et unique magasin au sein d’un même bâtiment, allées de circulation entre les rayons, les escalators et ascenseurs reliant directement le parc de stationnement au magasin, etc.

-       Les espaces affectés à l’exposition de marchandise : l’emprise occupée par les rayonnages, les gondoles, les stands, etc. que ces derniers soient temporaires ou permanents.

-       Les espaces affectés au paiement des marchandises : les caisses physiques et/ou automatiques, les bornes de paiement, les appareils permettant de scanner directement les achats en rayon, etc.

-       Les espaces affectés à la circulation du personnel pour présenter les marchandises (comptoirs de présentation, …).

A contrario, ne sont pas considérés comme des espaces relevant de la surface de vente :

-   Les réserves, les locaux sociaux, les chambres froides, les laboratoires, les locaux techniques, les espaces de circulation affectés aux issues de secours ayant vocation à ne pas être accessibles au public durant les heures d’ouverture de l’équipement commercial ;

-        L’intégralité des espaces relevant du parc de stationnement (que ce dernier soit aérien, en silo ou en infrastructure) ainsi que les espaces affectés aux abris vélos, motocycles et les aires de livraisons non accessibles au public.

La situation est un peu différente pour les groupements d’intérêt économique (GIE) pour lesquels le Conseil d’Etat a dégagé cinq critères pour déterminer si les voies et allées de circulation devaient être ou non comprises dans la surface de vente (3). Les critères sont les suivants :

-        La conclusion de contrat entre la société exploitant le magasin et les fournisseurs, révélant davantage la volonté de développer la commercialisation de produits que de régir l’utilisation d’un espace de vente ;

-        Les ventes sont réalisées au nom de la société exploitant le magasin (les paiements par chèque ou les cartes accréditives sont libellés à son nom), auprès de sa propre clientèle, pendant la totalité des jours et heures d’ouverture du magasin ;

-        La société exploitant le magasin supporte les charges générales d’exploitation, détermine conjointement avec les fournisseurs les installations et décorations des emplacements, dispose d’un droit de regard sur l’amortissement des marchandises exposées à la vente ainsi que sur les projets de campagne publicitaire des fournisseurs ;

-        La société exploitant le magasin est rémunérée sous la forme d’une commission perçue sur le montant des ventes reversé aux fournisseurs ;

-        La société exploitant le magasin se réserve la faculté de modifier ou de déplacer à tout moment l’emplacement de vente pour tenir compte des impératifs de sa propre politique commerciale.

Si la société qui exploite ne relève pas du champ de ces cinq hypothèses, elle exerce alors uniquement une activité de mise à disposition d’espaces de vente. Dès lors, les voies de circulation entre les enseignes ne relèvent pas de sa surface de vente mais des surfaces de chacune des enseignes qui la compose.