Au Puy-en-Velay, incitation et coercition pour lutter contre l’habitat insalubre ou indigne (43)

La ville du Puy-en-Velay se rénove depuis de nombreuses années avec une attention particulière portée au centre historique à forte valeur patrimoniale. Habitat dense et dégradé y nécessitent, en complément des dispositifs incitatifs, le recours à des actions coercitives. 

"Ville grise" à la fin du XXe siècle, Le Puy-en-Velay (20.000 habitants) retrouve des couleurs. Depuis plus de deux décennies, ses élus ont lancé de nombreuses actions de rénovation de la ville et de son centre médiéval (couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur de plus de 40 ha, l’un des plus importants en France) en s’appuyant notamment sur des opérations programmées d’amélioration de l’habitat et de renouvellement urbain (Opah-RU) et des rénovations de façades. Mais ces opérations ne sont pas toujours suffisantes dans les secteurs d’habitat dense et très dégradé : "Dans ces situations, les dispositifs coercitifs de démolition-reconstruction, de restructuration lourde ou de recyclage foncier sont un complément indispensable aux actions incitatives", soutiennent d’une même voix la maire adjointe à l’urbanisme, Ginette Vincent, et la responsable du service Aménagement de la ville et de la communauté d’agglomération du Puy-en-Velay, Catherine Bouamrane. 

Première procédure coercitive en 2004

Confrontée au début des années 2000 à la présence de vastes poches d’insalubrité (une quarantaine de parcelles sous arrêtés d’insalubrité rémédiable ou irrémédiable) ou de péril, la ville s’est engagée dans plusieurs procédures coercitives de résorption de l’habitat indigne (RHI) sur deux îlots entiers. Avec l’aide financière de l’Anah (dispositifs RHI-Thirori), dans le cadre d’un contrat de concession confié à la SEM locale, elle a procédé à l’acquisition des biens expropriés et à leur démolition avant de réaliser les travaux d’aménagement (voiries, réseaux, espaces publics) puis de revendre le foncier à un bailleur social. 

L’alternative à la coercition c’est souvent la dégradation

À partir de 2010, cette opération achevée. Les poches d’insalubrité dense étant résorbées, la ville se trouve confrontée à deux types de situations : l’insalubrité à l’immeuble ou l’habitat dégradé, vacants le plus souvent sans être insalubre. Les élus décident d’engager une procédure de déclaration d’utilité publique (DUP) de restauration immobilière portant sur 17 immeubles, motivée par l’utilité publique d’une remise sur le marché de l’habitat. Concrètement les propriétaires sont invités, sous peine d’expropriation, à effectuer une liste de travaux définie dans le cadre de la DUP pour rendre les logements habitables et les remettre sur le marché. Une fois le délai prescrit, la ville a constaté que dans 13 des 17 immeubles les travaux n’avaient pas été exécutés et la procédure d’expropriation a été engagée. "Il est clair que tous les propriétaires n’ont pas la possibilité d’effectuer les travaux nécessaires", précise la responsable de l’aménagement. Dans ces cas-là, sans action coercitive, les biens continueraient à se dégrader sans rémission. 

Réduire le déficit de l’opération

Survient alors une autre question. Jusqu'où la collectivité doit-elle investir pour remettre un bien en état ? Une précédente opération consistant à restructurer deux immeubles pour réhabiliter les logements en plateau (voir encadré) a servi de référence. "Bien que les premières opérations test aient pu être assez facilement commercialisés l’objectif de la ville est de limiter au maximum son déficit d’opération", reconnaît la maire adjointe à l’urbanisme. "Mieux vaut faire moins de travaux." Pour ce faire, il faut très bien connaître le marché local de l’habitat, connaître les produits susceptibles d’être vendus et le prix maximum à en attendre. Sur les 13 immeubles acquis par la SEML ou la SPL, l’aménageur réalisera ainsi les travaux de remise en état structurelle des immeubles. Ensuite, au cas par cas, l’acquéreur final se chargera des façades et des aménagements intérieurs en fonction du type de logement à produire (accession à la propriété, locatif social ou privé…) et du prix de sortie visé. L’idée est de réduire au minimum le déficit de l’opération pour la collectivité qui ne peut compter que sur des subventions assez modestes. 

Outils et subventions

Ces opérations coercitives s’inscrivent dans un projet global prenant appui sur l’outil de base qu’est l’Opah-RU. Les opérations d’acquisition / travaux d’aménagement et travaux structurels sur immeubles est piloté par une SEML et une SPL qui se chargent de l’opérationnel pour le compte de la ville. Les financements posent problème lorsque les immeubles ne sont ni en insalubrité irrémédiable ni dans le périmètre Anru. Dans ce cas la ville doit compter sur elle-même (les aides du PNRQAD ont constitué une "bouffée d’oxygène"). Action cœur de ville apporte désormais une aide complémentaire via l’intervention d’Action Logement en financement des preneurs de ces immeubles qu’ils soient bailleurs HLM ou investisseurs. L’intercommunalité n’ayant pas pris la compétence habitat indigne, elle n’intervient en soutien que dans le cadre de l’Opah-RU. 

L’investissement privé complète l’action publique

"L’objectif de la ville est de prendre le relais sur les travaux structurels pour éviter le pire et de confier au privé ou aux bailleurs HLM acquéreurs des immeubles, l’ensemble des travaux d’aménagement, venant ainsi à compléter l’action publique", assure la maire adjointe. Autre sujet de satisfaction, avoir reconstruit la ville dans la ville, y compris en secteur sauvegardé, et sans étalement urbain. 
Depuis 2011, le nombre d’habitants a cru d’un peu plus de 3%, mais il est difficile de mesurer la part des actions de rénovation qui portent également sur les commerces et les espaces publics. Reste que se promener aujourd’hui dans le centre-ville du Puy-en-Velay ne manque pas d’attrait. 

Qu’est-ce qu’une réhabilitation en plateau ?

Une opération en plateau vise à réaménager sur un seul niveau les logements d’un immeuble dégradé ou insalubre et à remettre aux normes ses réseaux. Ces réhabilitations sont adaptées aux constructions anciennes comprenant le plus souvent des logements sur plusieurs étages. L’objectif est d’en agrandir les surfaces, d’en améliorer l’éclairement, l’accessibilité et la ventilation. Une fois créés, les plateaux sont vendus en l’état. Les acquéreurs (investisseurs, propriétaires bailleurs ou occupants) réalisent les travaux d’aménagement des appartements selon leurs souhaits. Ces travaux de transformation sont subventionnés, sous conditions, par l’Anah et par Action Logement dans le cadre du dispositif Action cœur de ville. 

Commune du Puy-en-Velay

Nombre d'habitants :

20000
1, Place du Martouret, BP 20317
43011 Le Puy-en-Velay cedex
contact.ville@lepuyenvelay.fr

Ginette Vincent

Maire adjointe à l’Urbanisme

Catherine Bouamrane

Responsable du service Aménagement
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