Augmenter l'offre locative dans le parc privé : un démarrage progressif mais prometteur à Cognac

En 2007, la communauté de communes de Cognac, en Charente, a décidé de prolonger d'un an l'opération programmée d'amélioration de l'habitat (Opah) lancée en 2003 pour trois ans. La raison tient au succès tardif de cette première Opah... mais malgré tout prometteur !
A l'occasion de l'élaboration de son PLH (plan local de l'habitat) en 2002, la communauté avait lancé une étude révélant un nombre important de logements vacants dans les quatorze communes du territoire : entre 400 et 500. "Plutôt que d'engager un programme de construction de logements sociaux dont nous manquons, il nous a semblé intéressant de lancer une Opah pour remettre sur le marché des logements du secteur privé qui n'y étaient plus (car devenus indécents, car situés au-dessus de commerces, etc.) et, à terme, rééquilibrer l'offre sur les communes ou sur les quartiers de Cognac (1)", explique Lilian Jousson, président de la commission Habitat de la communauté de communes. L'Opah - et les aides financières qui l'accompagnent - se justifiait par deux raisons essentielles précisées par Lilian Jousson : le manque de moyens de certains propriétaires pour engager des travaux de remise aux normes et la volonté des élus d'orienter les propriétaires vers la production de logements conventionnés, autrement dit dont le loyer est en deçà du prix du marché et donc accessible à un plus grand nombre. "Or sans incitations financières et compte tenu de l'écart important entre les loyers libres et les loyers conventionnés, les propriétaires y avaient peu d'intérêt", concède l'élu.

Des propriétaires hésitants

Avec plus d'une centaine de logements réhabilités en trois ans, Lilian Jousson estime le résultat "plutôt satisfaisant", même si les élus ont été déçus par la proportion de logements conventionnés. "Certains propriétaires ont préféré ne pas bénéficier des aides pour pouvoir fixer librement le loyer et ainsi récupérer leur mise plus vite. Ont-ils fait la bonne opération ? Je ne le sais pas. En revanche, je constate, et un article récent dans la presse l'illustre une fois encore, que les bailleurs privés ont de plus en plus de mal à trouver des locataires. Avec l'option du conventionnement, même si le retour sur investissement est effectivement plus long, le propriétaire a accès à des aides plus importantes (jusqu'à 55% des travaux) et finalement, même si le loyer est moindre, qui dit loyer modéré, dit plus grande facilité à trouver un locataire, et donc à terme à amortir son bien", démontre l'élu.
"Lors de la première année, le conventionnement des logements n'était pas facile à faire adopter, même avec l'apport du déplafonnement des loyers. Mais les logements conventionnés ont pris une place plus importante au fur et à mesure de l'avancement de l'Opah", confirme Catherine Sedeaud, chargée de mission du cabinet d'études Urbanis, auquel la communauté a confié l'animation de l'Opah. De 23% la première année, la proportion de logements conventionnés est montée à 33% la deuxième, pour atteindre 74% la troisième année. "Le conventionnement a été plus facilement adopté grâce à une communication importante sur les aides mais aussi lorsque l'insalubrité pouvait être avérée", observe Catherine Sedeaud. Les aides attribuées par l'Anah (Agence nationale dde l'habitat) et la communauté dans le cadre de l'Opah varient en fonction de la nature et de la destination des logements. En cas de conventionnement, la communauté majore les aides habituelles de l'Anah. S'ajoutent d'autres primes, en cas de sortie de vacance et de travaux réalisés pour rendre le logement adapté aux personnes à mobilité réduite.
Une chose est certaine, l'attrait de l'Opah est évident. En témoigne le nombre de personnes rencontrées par Catherine Sedeaud, lors de la permanence hebdomadaire, pour informer, monter et suivre les dossiers. 857 personnes y ont été accueillies, à part quasi égale entre propriétaires occupants ou bailleurs. En plus, 245 visites de logements ont été réalisées, pour les gros dossiers de réhabilitation ou pour les personnes ayant des difficultés à se déplacer.

Hiatus sur les logements inoccupés au-dessus des magasins

"Bon nombre n'ont pas donné suite compte tenu de l'état du marché et de l'inflation immobilière. Cela donne justement un poids différent aux résultats de l'Opah, certainement plus satisfaisants que décevants, surtout quand je les compare à ceux de collectivités voisines !", reprend Lilian Jousson.
Au final donc, sur un objectif de 90 dossiers de propriétaires occupants, et 235 de propriétaires bailleurs, le premier a été atteint à 67%, et à 42% pour les seconds. 55% des 130 logements vacants prévus ont été réhabilités. "L'Opah a aussi permis de remettre sur le marché des biens vacants par transformation d'usage (commerces, chai, maternité, laboratoire, bureaux)", ajoute Catherine Sedeaud.
Reste que le coût pour la collectivité est élevé : 50.000 euros par an pour l'animation de l'Opah par le cabinet d'études, auxquels s'ajoutent les aides directes versées par la collectivité (160.433 euros, aux côtés des 1.188.936 euros de subventions attribuées par l'Anah). "Mais l'enjeu public en vaut la peine, de même que les répercussions sur l'activité du BTP (avec un montant total de travaux réalisés par des artisans des communes concernées ou non par l'OPAH de 5.458.880 euros)", nuance Lilian Jousson.
Dernier bémol : la remise sur le marché de logements situés au-dessus des commerces n'a quasiment pas avancé. "Cela s'avère très difficile car il y a très peu d'unités foncières assez importantes pour créer des accès indépendants aux étages. Cela nécessiterait une politique d'acquisition publique en préalable, car ces bâtis sont trop morcelés", explique Lilian Jousson. Une piste d'action qui sera peut être intégrée dans le nouveau PLH en cours d'élaboration par la communauté de communes. "Il y a quelque chose à faire sur ces logements. Il est dommage de voir ces volets fermés en centre-ville."

Emmanuelle Stroesser, pour la rubrique Expériences des sites Mairie-conseils et Localtis

(1) Avec 1.854 logements sociaux (20,6% des résidences principales), Cognac comptait, en 2003, 90% des logements sociaux de la communauté de communes.