Commerces en gare : un chiffre d'affaires au m2 de 50 à 80% plus élevé qu'en centre commercial !
Avec une prévision de croissance des ventes de près de 10% à l’horizon 2020, les commerces des gares offrent un très fort potentiel, estime le cabinet Cushman & Wakefield, tout particulièrement à la gare du Nord, à Paris.
Les commerces présents dans les gares en France et en Europe du Sud devraient voir leur chiffre d'affaires augmenter de 10% d'ici à 2020, d'après l'étude du spécialiste de l’immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield, publiée le 23 juillet 2018. Leur chiffre d’affaires représente un tiers des ventes du commerce de transit, aéroports, gares, autoroutes et métros confondus, soit un potentiel de développement considérable pour les enseignes commerciales.
Les boutiques implantées en gare sont en moyenne plus petites qu’en centre commercial, mais elles génèrent un chiffre d’affaires au mètre carré de 50% à 80% plus élevé, en raison d’une densité de flux plus importante. Ce sont les ventes à emporter qui atteignent les rendements les plus élevés avec des ratios pouvant excéder 50.000 euros/m², suivies des secteurs d’activité santé/ beauté et culture/cadeaux/ loisirs, qui se situent en moyenne aux alentours de 20.000 euros/m² dans les gares françaises, soit deux fois plus que dans les centres commerciaux. A noter toutefois que les loyers étant liés au chiffre d’affaires, ils sont supérieurs à ceux des centres commerciaux (de 50% à 100% sur les loyers prime hors ventes à emporter, et quatre fois supérieurs sur ce dernier secteur).
De plus cette rentabilité élevée des commerces de gare a une contrepartie : la flexibilité. Les baux sont de courte durée et les commerçants moins protégés (pas de droit au renouvellement de leur bail). Pour autant, le taux de vacance est relativement faible dans les gares (inférieur à 10% dans les gares européennes étudiées), principalement en raison d’une demande soutenue de la part des enseignes.
Un flux de passagers dense et continu
Les flux de voyageurs générés par les gares sont de fait très importants : plus de 5 milliards de passagers ont voyagé en 2016 sur les lignes ferroviaires de l’Union européenne, soit environ 400 milliards de passagers au kilomètre, d'après l’Union internationale des chemins de fer. Et La France est en tête avec plus de 84 milliards de passagers au km, devant l’Allemagne (80 milliards), le Royaume-Uni (67 milliards), et l’Italie (45 milliards). La gare du Nord est même la plus fréquentée d’Europe avec 207 millions de voyageurs par an en 2016, devant les gares allemandes de Hambourg et Francfort et les gares italiennes de Rome et Milan (150 millions de voyageurs et plus). Et ce flux est continu : si les trajets courts et récurrents à but professionnel diminuent en période de vacances scolaires, ils sont au moins en partie compensés par la hausse du nombre de voyageurs de tourisme.
Cinq fois plus de visiteurs à la gare du Nord qu’au centre commercial des 4 Temps
L’étude de Cushman & Wakefield compare les commerces en gare aux centres commerciaux, car comme eux, les gares génèrent un flux de clients potentiels dans un "espace captif", explique à Localtis Magali Marton, co-auteure de l’étude. Mais il s’avère que ce flux est bien plus important dans les gares que dans les centres commerciaux les plus performants. Le centre commercial des 4 Temps de La Défense, qui compte plus de 40 millions de visiteurs par an, est ainsi supplanté par la gare du Nord qui en accueille plus de 200 millions, soit cinq fois plus !
Sans compter que les gares développent de plus en plus de services en complément de l’offre commerciale, ce qui contribue à fixer la clientèle dans leur enceinte et permet de la faire circuler y compris dans des zones "plus confidentielles". Certains de ces services génèrent des revenus : outre les sanitaires et consignes de bagages, on trouve des points services livraisons, recommandés, impressions, mais aussi des crèches, des espaces de co-working, voire des clubs de sport, comme par exemple "L’Usine" qui doit ouvrir ses portes fin 2018 à la gare Saint-Lazare.
Mais il existe aussi des services non marchands, comme les 250 casiers Collect & Station, consignes automatiques de retrait de colis proposées par La Poste, auxquels devraient s’ajouter quelque 1.000 casiers d’Amazon d’ici 2021. Les usagers peuvent également recharger leur téléphone sur des bornes Power & Station, profiter d’un accès wifi gratuit dans près de 200 gares en France ou jouer du piano sur des instruments en libre-service. On peut même voir des expositions : l’espace commercial de la gare Saint-Lazare a par exemple accueilli en mai dernier les œuvres d’Etien’, un artiste du street-art digital.
L’étude conclut ainsi sur des perspectives de développement très importantes pour les commerces en gare, à condition toutefois que les enseignes sachent s’adapter aux attentes de cette clientèle spécifique. L’enjeu consiste en particulier pour elles à optimiser le temps de présence par nature compté de ces clients en transit. Les axes de développement sont nombreux : diversification des services (cabinets médicaux, conciergerie, billetterie de spectacles…), ouverture aux tiers-lieux (expositions et manifestations culturelles), renforcement du digital, omnicanalité des enseignes, renforcement du digital… Sans oublier le rôle des gares dans les projets de revitalisation des centres-villes ou dans le projet du Grand Paris Express avec la réhabilitation urbaine liée à ses futures gares.
