Logement - Financement de l'habitat : l'ACPR voit 2013 comme une année en demi-teinte
Dans sa série "Analyses et synthèses", l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) de la Banque de France publie une étude sur "Le financement de l'habitat en 2013". Cette publication récurrente dresse un bilan en demi-teinte de l'année écoulée.
"Des fondamentaux qui restent solides"
Côté positif, celle-ci a été marquée par une légère reprise de l'activité : le volume des transactions dans l'ancien - le principal segment du marché - a ainsi enregistré une croissance de 2,1%. Cette reprise s'est effectuée dans un contexte de baisse des prix de l'immobilier (-1,5% à Paris, -1,6% en Ile-de-France et -1,36% en régions).
En termes de financement, la production de crédits à l'habitat a connu un fort rebond l'an dernier (+56%) pour atteindre 140,4 milliards d'euros, même si la progression glissante sur douze mois s'est un peu ralentie au début de 2014. Ce net rebond englobe toutefois un fort volume de rachats de crédits externes (+18,1%), qui inquiète l'ACPR. Au final, les encours de crédits ont connu l'an dernier une progression relativement modeste de 3,9%.
L'ACPR estime que "le marché présente de façon générale des fondamentaux qui restent solides, s'agissant en particulier de la solvabilité des emprunteurs, qui constitue le principal critère d'octroi, même si certains indicateurs se stabilisent à des niveaux qui restent élevés". Parmi ces fondamentaux solides, l'ACPR relève notamment une légère réduction de la durée initiale des prêts, qui atteint désormais 19,1 années, tandis que la maturité résiduelle moyenne de l'encours de prêts a reculé de 15,4 à 15,3 ans.
La part des emprunteurs affichant un taux d'effort supérieur à 35% s'est réduite à nouveau l'an dernier, de même que le taux d'effort moyen qui connaît sa plus forte baisse depuis 2001 pour atteindre 30% (ce qui reste toutefois supérieur à son niveau de 2001, soit 27,6%).
Autre évolution notable : la part des crédits à taux fixe dans la production d'emprunts a atteint 92,8%. Elle représente par ailleurs 83,2% du montant des encours. Enfin, l'étude relève que la quasi-totalité de l‘encours de prêts à l'habitat bénéficie d'une garantie, réelle (hypothèque ou privilège de prêteur de deniers) ou accordée par un établissement de crédit ou un organisme d'assurance. Pour sa part, le coût du risque des crédits à l'habitat aux particuliers, qui avait légèrement progressé en 2012, est retombé l'an dernier à 0,065% de l'encours.
La prudence continue de s'imposer pour les banques
L'ACPR relève aussi quelques évolutions qui "attirent l'attention même si certaines d'entre elles suggèrent une modification de la structure de la clientèle au bénéfice des emprunteurs disposant de revenus et/ou d'un patrimoine relativement plus élevés que la moyenne".
Il en est ainsi de la poursuite de la baisse du montant moyen des prêts. Ceci n'a toutefois pas empêché une progression de quatre points de la "loan to value" (LTV), autrement dit du rapport entre la valeur du prêt et le montant du bien financé. La LTV atteint 84,1%, soit son niveau le plus élevé depuis 2001.
Autre évolution : la poursuite du taux de crédits douteux bruts sur l'ensemble des crédits à l'habitat aux particuliers qui a atteint, l'an dernier, un peu moins de 1,5%. Les taux les plus élevés d'encours douteux s'observent chez les primo-accédants (2,8%). Ces taux restent toutefois inférieurs aux 3,8% relevés pour l'ensemble des crédits à la clientèle. De son côté, le taux de provisionnement par les banques s'est stabilisé à 27%, ce qui est également nettement plus faible que pour l'ensemble des crédits à la clientèle (55,4%). L'ACPR explique cependant cet écart par "l'importance des garanties dont bénéficient les banques" en matière de prêts à l'habitat.
En conclusion, l'ACPR estime que "si la baisse des prix de l'immobilier et le maintien des taux des crédits à des niveaux historiquement bas ont nourri une certains reprise de l'activité sur la période récente, la persistance de conditions macroéconomiques peu porteuses doit inciter les banques françaises au maintien d'une surveillance rapprochée de l'évolution des risques de leurs portefeuilles de crédits à l'habitat aux particuliers".
