Guide pratique : la foncière, un outil au service de vos stratégies de redynamisation
© Banque des Territoires
Face à la dévitalisation des centres-villes des communes petites et moyennes, les programmes Action Cœur de Ville (ACV) et Petites villes de demain (PVD) ont permis de structurer des politiques locales ambitieuses et de soutenir le développement d’outils locaux permettant d’appuyer les stratégies des villes en matière de redynamisation, notamment commerciale.
En intervenant sur l’ensemble de la chaîne de valeur de la requalification de l’immobilier commercial des centres-villes, les foncières constituent un outil central des stratégies de redynamisation portées par les collectivités.
Les centres-villes : un enjeu stratégique au cœur des territoires
Avec l’évolution des modes de consommation, la périurbanisation ou encore le vieillissement démographique, les centres-villes des communes – qu'elles soient petites ou moyennes – sont confrontés à plusieurs enjeux de revitalisation.
L'attractivité territoriale repose sur divers leviers :
- l'emploi ;
- le commerce ;
- le logement ;
- l'espace public ;
- la mobilité ;
- et les équipements publics.
La revitalisation ne peut se contenter d'actions isolées. Elle exige une approche globale et concertée, où chaque levier est activé en synergie avec les autres pour créer un écosystème territorial vertueux et durable.
Face à ces constats, des programmes nationaux, tels qu’Action Cœur de Ville et Petites villes de demain, ont permis d’établir un cadre partenarial et de favoriser l’impulsion de nouveaux projets de redynamisation des centralités. Ces initiatives ont permis de coordonner les efforts et de mobiliser des investissements, avec plus de 10 milliards d'euros alloués pour soutenir les politiques de redynamisation des collectivités.
Les foncières de redynamisation : un outil structurant au service des stratégies territoriales
Dans ce contexte, les foncières de redynamisation, des outils d'investissement patrimonial, représentent une solution concrète pour impulser le renouveau des centres-villes. Leur rôle est précis : elles assurent l’acquisition, la rénovation et la remise sur le marché de biens immobiliers commerciaux, afin de contribuer à l’attractivité du territoire.
Cependant, les foncières ne sont pas des « outils miracles ». La réussite de leur intervention dépend intrinsèquement de leur intégration dans un écosystème plus global. Elles doivent être un maillon essentiel d'une stratégie territoriale impulsée par la collectivité et doivent s'appuyer sur des partenariats solides avec les acteurs locaux.
La force des foncières de redynamisation réside aussi dans leur capacité à s'adapter aux enjeux spécifiques de chaque territoire.
- Dans les territoires « tendus » : elles permettent de réguler, rééquilibrer et maîtriser les loyers, mais aussi de réhabiliter des quartiers dégradés.
- Dans les territoires « détendus » : les foncières jouent un rôle d'impulsion pour la dynamique économique, en acquérant et portant des biens là où les investisseurs privés sont plus rares.
Des cas réussis comme à Mantes-la-Jolie, où une foncière s'est intégrée dans une stratégie globale existante, ou la Foncière de Normandie, qui endosse un rôle d'ensemblier et d'accompagnement pour les petites communes, démontrent la pertinence et la flexibilité de ces outils.
Optimiser l'action de votre foncière : maîtrise, partenariats et accompagnement
Pour que les foncières de redynamisation soient pleinement efficaces, plusieurs leviers doivent être actionnés. La maîtrise du prix d'achat des biens et du niveau des travaux de réhabilitation est un pilier pour garantir l'équilibre économique des opérations. Les collectivités apportent ici leur soutien via des aides à l'immobilier d'entreprise ou à la rénovation des devantures, par exemple.
Des solutions innovantes sont également à explorer pour pérenniser les opérations, notamment :
- l'acquisition en indivision ;
- le démembrement de propriété ;
- le bail à réhabilitation ;
- l'articulation avec des concessions.
Aussi, la collaboration entre les foncières et les acteurs locaux permet de calibrer la programmation commerciale avec précision, d'anticiper la configuration des futurs locaux et surtout, d'éviter la suroffre, comme l'a démontré l'expérience de Rez-de-Ville à Massy.
Enfin, la simple mise à disposition de locaux ne suffit pas. Un soutien global, humain et engagé est nécessaire pour accompagner les commerçants et les services dans leur installation et leur développement. Cela passe par des aides directes (franchises de loyers, mise en réseau avec des organismes de prêts d'honneur, aide à l'aménagement, digitalisation, nouveaux services) et indirectes (animations commerciales, valorisation du territoire).
Les foncières de redynamisation s'affirment comme des outils clés au service d’une stratégie de revitalisation des centres-villes. Pour comprendre leur rôle à travers des exemples concrets, consultez notre guide dédié.
- Type : Guide
