La lutte contre l'habitat indigne : du repérage à la réparation, le dispositif expérimental de l'agglomération de Pau

Dans la commune de Pau, le nombre de logements indignes est estimé à 400, la plupart situés dans le centre ancien. Cette estimation est donnée par l'observatoire mis en place par l'Etat (la DDE) dans le cadre du plan départemental de lutte contre l'habitat indigne lancé en 2003. "Entre les logements en état de péril, d'insalubrité ou de non-décence, on estime à 5.000 le nombre de logements à traiter sur le département", précise Jacques Dufau, chargé de la  lutte contre l'habitat indigne au sein de la DDE. Ces éléments ont été recueillis à partir des résultats croisés des services d'hygiène de Pau, Bayonne et Biarritz (les trois  seules villes à en disposer), des enquêtes menées auprès  des communes de plus de 2.000 habitants, des plaintes déposées auprès des tribunaux d'instance (au titre de la non-décence) et  des fichiers de la Direction générale des impôts (fichiers Filocom).
L'observatoire recense et centralise toutes les situations de logement indigne connues ou signalées notamment par les locataires, dont les lettres s'éparpillaient auparavant entre les différents services chargés de traiter l'insalubrité (Ddass), le péril (mairies) et la non-décence (tribunaux d'instances). L'observatoire centralise également les informations et les signalements provenant des CAF et MSA, des travailleurs sociaux, des mairies. Les deux communautés d'agglomération de Pau et de Bayonne, ainsi que le conseil général, sont associés à ce dispositif.
En juin, l'observatoire recensait une centaine de plaintes sur l'ensemble du département, en dehors des cas déjà traités par les services d'hygiène de Pau, Bayonne et Biarritz. La plupart de ces signalements relèvent  de la non-décence (principalement liée à des problèmes d'humidité, au manque d'isolation ou à l'absence ou de l'inadaptation de la ventilation). La notion de non-décence a été introduite par la loi Solidarité et Renouvellement urbains (1).

Du département à l'agglomération, une intervention plus fine et réactive

Cet observatoire, effectif depuis janvier 2005, est un élément du plan départemental qui s'articule autour de dispositifs opérationnels développés par les collectivités. Sur le secteur palois, c'est la communauté d'agglomération de Pau qui a pris les rênes de cette politique. "La résorption de l'habitat indigne fait partie de l'une des actions prioritaires du PLH de l'agglo comme doivent le faire les communautés d'agglomération dans le cadre de leur compétence Equilibre social de l'habitat", rappelle Cathy Martin, chargée de projet Habitat ancien à l'agglomération. Celle-ci vient de se doter d'un dispositif  vraiment adapté, validé par le conseil communautaire, opérationnel en décembre 2006 -, qui décline in fine le plan départemental à l'échelle de son territoire...
Toute plainte émanant d'un locataire de l'agglomération enregistrée par l'observatoire déclenche l'envoi d'une lettre signée du préfet au propriétaire, avec copie au locataire. En l'absence de réponse dans les deux mois, ou de réponse négative (si le propriétaire ne veut pas faire de travaux, pare exemple), la communauté d'agglomération demande à l'équipe en charge du suivi-animation de l'opération (repérage, médiation, traitement) de réaliser un diagnostic complet comprenant l'aspect technique du logement, mais aussi l'aspect social et économique des occupants, afin de qualifier concrètement la situation et de connaître leurs besoins en logement. L'équipe est également chargée de relancer le propriétaire, afin d'envisager avec lui les solutions juridiques et de financement en fonction notamment de sa situation sociale ainsi que de celle des occupants. A défaut de réponse ou en cas de refus du propriétaire, l'équipe de suivi-animation présente  la situation devant le comité technique (réunissant la communauté, la DDE, la Ddass, l'Adil, les communes et leurs CCAS, les bailleurs sociaux...) (2). Ce comité technique peut valider les orientations prises par l'équipe de suivi-animation et, le cas échéant, proposer des solutions alternatives, y compris plus coercitives permettant le règlement du dossier. Ensuite, l'équipe se charge du suivi et du règlement du dossier jusqu'à son terme.
En cas de réponse positive du propriétaire à la première lettre du préfet, la même équipe est chargée par la communauté de vérifier les travaux effectués. "Mais si la fiche transmise par l'observatoire laisse augurer d'un état d'urgence, on n'attend pas le délai de deux mois pour envoyer l'équipe d'animation sur place", souligne Cathy Martin.

Mieux suivre et prévenir les cas de non-décence

Pour améliorer le repérage des situations d'indignité et de non décence, la communauté d'agglomération a monté un dispositif spécifique avec la CAF. Il s'agit de contrôler, sur un périmètre expérimental de l'agglomération, les logements sur lesquels des demandes d'aides au logement sont faites - sachant que la CAF doit suspendre le versement en tiers payant de ces aides pour les logements déclarés indécents. "Une visite aura lieu  systématiquement sur certaines zones à fort potentiel de logements indécents dès qu'un dossier de demande d'ouverture d'aide au logement sera déposé à la CAF, donc à chaque changement  de locataire", explique Cathy Martin. "Le plus souvent, les  signalements d'indécence sont faits une fois que le locataire est installé, donc trop tard pour être efficaces car le locataire doit malgré tout continuer à acquitter son loyer, minoré des aides de la CAF. Seul le locataire peut saisir le juge pour obliger le propriétaire à réhabiliter son logement. In fine, beaucoup de cas se soldent par un départ prématuré du locataire avant que le propriétaire n'ait engagé des travaux. Cela justifie qu'on intervienne le plus en amont, grâce à un suivi des logements", commente René Pedehourcq-Lahillonne, adjoint au maire de Jurançon, fort attaché à ce projet dont il est à l'origine avec d'autres élus de la commission Aménagement de l'espace de la communauté d'agglomération.
La force du dispositif repose sur l'accompagnement des locataires et la coordination des acteurs. "Avant, on avait tendance à se renvoyer la balle entre la Ddass, la CAF, les pouvoirs de police du maire. Nous allons pouvoir travailler ensemble pour trouver des solutions à ces cas plus divers les uns que les autres", apprécie l'élu. Le partenariat a été étendu aux cinq bailleurs sociaux de l'agglomération pour reloger temporairement des locataires ou encore étudier l'opportunité de transformer en logements sociaux des logements frappés d'indignité. Pour remédier plus durablement à ces situations et éradiquer progressivement le nombre de logements indignes, la communauté d'agglomération mise sur les aides à réhabilitation de l'Anah qu'elle octroie (ayant pris la compétence délégation des aides à la pierre) dans le cadre d'Opah ou de programme d'intérêt général (PIG "habitat dégradé"). Dans le cadre du dispositif, elle a choisi de majorer certaines subventions (en particulier aux propriétaires occupants "très sociaux", aux logements conventionnés et dans certaines conditions aux logements à loyer intermédiaire). Elle apporte également un complément sur ses fonds propres dans certaines situations. Elle souhaite remettre aux normes 250 logements en cinq ans.

Emmanuelle Stroesser

(1) Loi 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, décret 2002-120 du 30 janvier 2002.
(2) Un protocole partenarial a été écrit entre tous ces partenaires.