Logement - La SNI veut "moderniser le financement" de son offre de logement social et intermédiaire

La SNI, filiale de la Caisse des Dépôts, s'attellera, pour les six années qui viennent, à "moderniser le financement du logement social et intermédiaire", indique André Yché, président du directoire du groupe, qui présentait à la presse ses grandes orientations stratégiques, le 19 mai. Il souhaite notamment que la construction de logements intermédiaires "passe d'un financement endogène ou subventionné à un financement privé". Pour cela, il veut "attirer les fonds de pension au sens large, incluant par exemple les fonds souverains", estimant que les rendements dans le logement neuf sont attractifs car "sécurisés et à long terme".
La SNI a vu en 2015 la création de "deux grands fonds", rappelle Vincent Mahé, secrétaire général du groupe en charge des fonds d'investissement. Il s'agit d'une part du FLI, qui avec ses 18 investisseurs, a atteint, lors de son "closing", le milliard d'euros collectés et constitue à ce jour "le plus grand fonds consacré au logement de France". "Plus de la moitié des logements prévus grâce à ce fonds, soit 5.100 sur 10.000" sont engagés, se félicite-t-il. D'autre part, la société du logement intermédiaire, société détenue à 100% par l'Agence des participations de l'Etat et que gère la SNI, qui vise les 13.000 logements créés, en a déjà engagé 1.000.

Constitution de fonds territoriaux

Pour atteindre l'objectif que s'est fixé le groupe, à savoir, d'ici 2019, 35.000 logements intermédiaires, la SNI s'est notamment "attelée à la constitution de fonds territoriaux", dont deux verront le jour en 2016, assure le secrétaire général. Ils concernent "le Grand Paris et le Grand Lyon". Convaincu de l'utilité d'une offre "qui fait économiser au locataire en moyenne autour de 1.400 euros par an par rapport au prix du marché", il souligne toutefois que ce produit doit se concentrer sur les zones tendues, avec 70% des constructions qui se feront en zones A et A bis. Et André Yché de préciser que "le problème politique de la SNI aujourd'hui n'est pas de ne pas trouver de maire preneur du produit 'logement intermédiaire', mais de devoir refuser la demande des élus, de leur dire qu'on ne pense pas qu'il est adapté à la situation du logement chez eux".
Plus largement, le groupe vise une augmentation de 25% du nombre de logements intermédiaires d'ici à 2021, passant de 86.000 logements gérés à 105.000. 2016 verra en outre un "doublement des lancements de logements", avec 6.100 unités contre 3.300 en 2015, explique Yves Chazelle, directeur général en charge du pôle intermédiaire.

Augmentation de 16% du parc social en dix ans

En matière de logement social, la SNI, qui détient via ses treize filiales ESH, 185.000 logements sociaux dont 105.000 en Ile-de-France, veut "développer massivement le recours au financement de haut de bilan", c'est-à-dire faire appel aux fonds propres et à l'augmentation de capital, dans les prochaines années, affirme son président. Il compte notamment "approfondir la relation avec les institutions financières européennes", comme la BEI et la CEB, qui ont déjà octroyé des prêts à la SNI pour du logement intermédiaire, et "travaille en ce moment avec la BEI au financement d'une structure holding intermédiaire détenue par la SNI et comprenant toutes les ESH" du groupe, sans donner plus de détail.
Manuel Flam, directeur général en charge du pôle social, précise que le groupe comptera, d'ici 2025, 4.500 logements sociaux supplémentaires, dont 2.500 d'ici 2019. Ce qui correspond à une augmentation de 16% du parc en dix ans, essentiellement concentrée sur les zones tendues, soit l'Ile-de-France et les métropoles régionales.

Un autre fonds pour développer les hôtels à vocation sociale d'Adoma

Enfin, en ce qui concerne Adoma, dont la SNI est dorénavant l'actionnaire majoritaire, un autre fonds sera prochainement créé pour "recycler les hôtels privés du bas de la gamme" en "résidences hôtelières à vocation sociale". Ces nouvelles résidences permettront à Adoma d'accueillir "les demandeurs d'asile et les familles en grande détresse sociale dans de meilleures conditions qu'actuellement", et "avec une économie pour l'Etat de l'ordre de 30% par rapport à l'hébergement dans des hôtels sans encadrement". L'objectif de ce fonds est d'atteindre les 200 millions d'euros de capitalisation.
Plus largement, Adoma a un plan d'investissement de 2,5 milliards d'euros sur dix ans, fait savoir André Yché. Cette somme doit permettre la construction de "7.000 logements, correspondant globalement à 10.000 places", ainsi que "de très nombreuses rénovations". Les fonds européens seront sollicités, mais Adoma fera également appel à ses fonds propres, explique le président, car elle dégagerait un résultat depuis sa "remise en ordre" par la SNI.

Développer les activités de service

Les autres grandes orientations développées par André Yché sont de deux ordres. Premièrement, le groupe se positionne sur "les services en lien avec l'habitat". C'est le sens notamment d'un accord conclu avec l'Afpa, pour développer la présence d'agences de l'organisme dans le parc social du groupe, car "c'est dans le logement social que se trouvent le plus de chômeurs".
Le groupe rappelle également son entrée au capital de la plateforme d'offres immobilières Bien'ici, et annonce un partenariat en voie de conclusion avec l'ONG californienne Bayles Impact, visant à connecter les offres de logement de la SNI contenues sur le site de Bien'ici avec les métadonnées de Pôle emploi ou de la formation professionnelle. L'objectif est de faire connaître aux locataires au chômage les formations donnant accès le plus vite à un emploi, et également, de faciliter la mobilité géographique de ces locataires en prenant en compte la géographie de l'offre d'emploi. D'ici à 2017, les gardiens seront formés pour "accueillir les locataires sur ces nouveaux services".
Enfin, la dernière grande orientation pour les prochaines années consiste à "faire évoluer le champ d'action de la SNI". D'abord en termes de territoire, avec la vente "en réflexion" à la SNI des parts que l'Etat détient dans les Sidom, qui gèrent 72.000 logements sociaux en outre-mer, ou avec le développement des activités de conseil à l'étranger. Ensuite avec "un travail engagé pour la constitution d'une foncière", visant à valoriser le patrimoine du groupe, notamment en lien avec le ministère de la Défense.

AEF

"Logement de transition" : l'intermédiaire au prix du social pour gentrifier les QPV

André Yché et Manuel Flam "travaillent" à la création d'une nouvelle typologie de logement, intitulé "logement de transition", et "situé entre le social et l'intermédiaire". L'objectif est d'"attirer les actifs dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville", en proposant une offre différente, "avec des loyers au niveau du social dans un premier temps", et des services innovants. N'étant pas soumis aux règles du logement social, le loyer pourra "augmenter beaucoup plus vite" en respectant les plafonds du logement intermédiaire, ce qui permettra de "changer la population" à mesure que le "quartier se gentrifie". Pour Manuel Flam, c'est "un moyen de donner de la matière à la volonté du Premier ministre" de mettre en œuvre une "politique de peuplement" dans les quartiers.
Le modèle imaginé est celui de la rénovation urbaine au Royaume-Uni, dont la logique est "diamétralement opposée" à celle de l'Anru, "qui veut tout rénover d'un bloc", explique André Yché. Il s'agit de "partir d'îlots de gentrification, d'opérations emblématiques, qui se développent par tâches". La SNI prévient toutefois qu'elle ne pourra développer ce produit que si elle peut construire ces logements, qui restent dans la catégorie de l'intermédiaire, "avec une TVA à 5,5%", contre 10% actuellement dans les QPV. La première "cible" pour le développement de ce modèle est une opération portée par Grand Paris Habitat pour la SNI aux Lochères à Sarcelles (Val-d'Oise), dont le maire n'est autre que le président de l'Anru, François Pupponi.

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