Le contrat VIR (vente d'immeuble à rénover) testé par la ville de Dieppe

Dans le centre-ville de Dieppe, les propriétaires des immeubles anciens - construits en briques avec structures et planchers en bois - ne les avaient pas entretenus, par faute de moyens ou de volonté. En 1999, la municipalité décide de recourir à un PRI (périmètre de restauration immobilier), qui implique une déclaration d’utilité publique et une obligation pour les propriétaires de réhabiliter leur bien sous strict encadrement des services de la ville et de l’Etat. Parallèlement, elle confie une concession d’aménagement à la SEM d’aménagement de Dieppe (Semad) dont l'actionnariat est composé de la communauté d’agglomération de la région dieppoise, de la Caisse des Dépôts, de la Caisse d’épargne, d’EDF, de la chambre de commerce et d’industrie et de la municipalité. La Semad met en œuvre plusieurs dispositifs pour réhabiliter les 300 immeubles du centre ville : lutte contre l’habitat insalubre, subventions de l’Anah, défiscalisation Malraux… "En fonction de l’état d’un immeuble nous recourions aux procédures les mieux adaptées pour assurer sa réhabilitation", confie Philippe Maylin, directeur de la Semad.

VIR : un dispositif qui permet de contrôler toute la chaîne de la réhabilitation à l’essai

Fin 2003, quatre ans après le début de l’opération, les premiers objectifs sont atteints et les élus décident de poursuivre jusqu’à la rénovation complète. Mais la crise de 2008 rend les investisseurs privés frileux et la commercialisation des immeubles ralentit. La Semad décide alors de tester le tout nouveau contrat VIR (vente d’immeuble à rénover) créé par la loi du 19 décembre 2008. Très proche du dispositif Vefa (vente en l’état de futur achèvement), il consiste à faire réaliser la réhabilitation par le vendeur (la Semad) et à livrer l’immeuble clé en main à l’acheteur, au prix convenu avant le début des travaux. Ce dernier est ainsi déchargé de la maîtrise d’ouvrage. "Le VIR simplifie le montage et la conduite de l’opération, constate le directeur de la Semad. Les dispositifs classiques de réhabilitation exigent la création d’une Aful (Association foncière urbaine libre) qui réalise les travaux pour le compte de ses membres en ayant recours à un promoteur, ce qui entraîne généralement des surcoûts. Avec le VIR nous contrôlons directement toute la chaîne de la réhabilitation, et avons donc la maîtrise sur le montant et la nature des travaux." L’acheteur bénéficie en outre de la garantie d'un architecte indépendant choisi par l'acquéreur, qui valide le coût de la réhabilitation et certifie que les appels de fonds effectués pendant sa durée correspondent à des travaux réalisés.

Des risques maîtrisés

Le VIR peut aussi présenter des risques. La Semad acquiert en effet des immeubles en mauvais état avant d’avoir trouvé les investisseurs pour les racheter. Des investisseurs qu’il faut rechercher au niveau national. "Avec un effectif de 16 personnes, la Semad ne dispose pas des moyens nécessaires pour procéder à ces recherches commerciales, poursuit Philippe Maylin. Nous nous sommes donc associés à la Scet, groupe SNI, filiale d'intérêt général de la Caisse des Dépôts, qui prend en charge le montage juridique et la commercialisation des opérations." Autre risque : une mauvaise évaluation des travaux peuvent entraîner des surcoûts impossibles à répercuter sur l’acheteur. Sur ce point, la Semad dispose d’une équipe aguerrie, comprenant notamment deux architectes, en mesure d’évaluer précisément le montant d’une rénovation.
Le contrat VIR est en phase de test sur deux immeubles, soit près de 10% du parc à rénover. Début 2012 un premier bilan permettra de vérifier s’il répond aux objectifs et s’il faut l’étendre ou revenir aux dispositifs classiques.

Un premier bilan encourageant

Depuis son lancement en 1999, la réhabilitation du centre-ville de Dieppe représente un investissement de près d’un million d’euros par an pour la municipalité. Un montant très important certes, mais l’opération engendre un retour sur investissement, souligne le directeur de la Semad. Les nouveaux logements mis sur le marché améliorent les recettes des taxes foncières et d’habitation de même que celles sur les locaux commerciaux. La restauration des immeubles permet à la ville de Dieppe de sauver son patrimoine architectural et de valoriser ainsi son image. L’opération présente aussi un intérêt social significatif en assurant la mixité. Une part des logements est à loyers conventionnés et attribuée à des locataires proposés par la ville, les autres sont à loyer libre ou intermédiaire. Sur les 1.100 logements que compte le parc ancien du centre ville, il reste 200 logements à réhabiliter d’ici à 2014.

A noter : la ville et la Semad organisent des visites pour les représentants des communes ou des communautés qui souhaiteraient s’inspirer des dispositifs mis en place.

Victor Rainaldi, pour la rubrique Expériences des sites www.mairieconseils.net et www.localtis.info