Logement social - Le pacte entre l'USH et le gouvernement enfin signé

Le pacte "d'objectifs et de moyens pour la mise en oeuvre du plan d'investissement pour le logement", signé le 8 juillet par l'USH et le gouvernement, détermine tout d'abord les "conditions de la relance" pour atteindre l'objectif de création par le mouvement HLM de 120.000 logements locatifs sociaux par an, et de réhabilitation thermique de 100.000 logements du parc. Deux objectifs que le mouvement HLM s'engage à atteindre "d'ici l'année 2015".
Pour cela, la mutualisation des fonds propres des bailleurs sociaux, concédée par l'USH suite à la suppression du prélèvement sur le potentiel financier (dit aussi "taxation des dodus dormants"), figure parmi les points-clés du pacte. Le montant global de mutualisation est confirmé à 280 millions d'euros.
"Générale et obligatoire", la contribution que les organismes HLM auront à verser pour alimenter le fonds de mutualisation est calculée "pour 50% en fonction des loyers perçus, pour 25% en fonction des patrimoines locatifs et pour 25% en fonction des 'premières cotisations' à la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS)".

Une commission de mutualisation financière HLM

Concrètement, au vu des aides consenties et des cotisations dues à chaque organisme au titre des agréments obtenus et des opérations de rénovation financées durant l'année, un solde à percevoir ou à verser sera calculé pour chacun d'eux au début de l'année suivante, par une commission de mutualisation financière HLM, créée auprès du comité exécutif de l'USH, chargée notamment de valider le calcul des aides et des cotisations et de dresser un bilan annuel du dispositif.
Reste à déterminer qui, de la Caisse des Dépôts ou de la CGLLS procédera alors à l'appel des cotisations dues et au versement des aides nettes. "La question n'est pas tranchée", selon le cabinet de Cécile Duflot, alors que l'USH plaide pour confier la gestion de ce fonds à la Caisse des Dépôts.
Chaque année, et dès le premier trimestre 2014, les signataires du pacte examineront les effets de la mutualisation et reverront, le cas échéant, les modalités du dispositif "en fonction du bilan de l'activité de construction et de rénovation des organismes HLM". Pour les années 2014 et 2015, les modalités de couverture de l'éventuel besoin de financement complémentaire seront définies par la commission de mutualisation financière HLM.
À noter que les organismes faisant l'objet d'un plan de rétablissement d'équilibre ou d'un plan de consolidation de la CGLLS ne seront pas concernés par le dispositif et sont donc exonérés du versement de la contribution. Toutefois, pour la première année du dispositif, ils pourront bénéficier des aides de la mutualisation. Quant aux années suivantes, "l'opportunité de reconduire cette dérogation sera examinée au vu du bilan de la première année de fonctionnement du dispositif", souligne le pacte.
A noter qu'outre cette mutualisation des moyens financiers, l'USH s'engage à accompagner les organismes "pour renforcer la mutualisation de moyens et de coopérations professionnelles".

Confirmation de la TVA à 5%

En contrepartie, et ainsi que l'avait annoncé le président de la République dans le plan d'investissement en faveur du logement (voir notre article ci-contre du 21 mars), l'Etat abaissera à 5% le taux de TVA applicable aux logements sociaux. Précisément : à tous les "logements livrés à compter du 1er janvier 2014", qu'il s'agisse des logements locatifs sociaux financés en PLAI, PLUS et PLS, des logements acquis en PSLA ou en zone Anru, ou des travaux de rénovation éligibles à l'éco-PLS. Une mesure qui, pour être effective, doit désormais être inscrite en loi de finances.
Le pacte acte également la bonification de l'éco-PLS au taux du livret A diminué de 75 points de base, avec un plancher minimum de 1% pour les prêts d'une durée de 15 ans, ainsi que l'élargissement de l'éligibilité de l'éco-PLS aux logements de classe énergétique D (entre 230 et 151 kWh Ep/m2/an), "dans la limite, appréciée de manière globale, de 50.000 logements financés par an".
L'Etat s'engage également à "adapter le dispositif d'abattement de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pour le parc locatif social situé en ZUS, en vigueur jusqu'au 31 décembre 2013, à la nouvelle géographie prioritaire de la politique de la ville". L'adaptation du dispositif d'abattement de la TFPB sera examinée dans le cadre de projet de loi de finances 2014 ou 2015 "en fonction du calendrier de la mise en place de la nouvelle géographie prioritaire de la politique de la ville", est-il précisé. "Le cas échéant, un dispositif transitoire d'abattement s'appliquant aux zonages actuels pour l'année 2014 sera examiné dans le cadre du PLF 2014".
En contrepartie, le pacte précise que "le nouveau dispositif prévoira des engagements précis et mesurables de renforcement des actions de gestion urbaine de proximité de la part des organismes HLM, qui seront inscrits dans les contrats de ville et feront l'objet d'un bilan annuel".

Réforme des attributions

Au-delà de la relance de la production, l'exécutif et le mouvement HLM une série d'engagements, notamment en matière d'attributions des logements sociaux. Le mouvement HLM s'engage ainsi à "accompagner la mise en place de la réforme des attributions", et notamment la création du système national d'enregistrement, au financement duquel il participera, "via la CGLLS". Sera notamment instauré un "comité de pilotage du SNE [système national d'enregistrement] conjoint entre l'Etat et l'USH, associant Action Logement et les collectivités territoriales et leur regroupement, pour assurer les évolutions du SNE et les nouvelles fonctions prévues dans le projet de loi".
Au titre des autres engagements concernant le système d'attribution, l'USH entend aussi améliorer la gestion partagée de la demande sur les territoires, la transparence et l'harmonisation de pratiques des organismes, l'accueil et l'information des demandeurs, mais également répondre aux besoins des ménages prioritaires, ainsi qu'aux publics en mobilité professionnelle.
Les deux parties affirment également leur volonté conjointe de "soutenir les organisations représentatives des locataires". Pour ce faire, l'Etat et l'USH "conviennent de mettre en place des dispositifs d'appui et de soutien à la mobilisation des locataires, dans le cadre des élections en 2014 de leurs représentants aux conseils d'administration des organismes HLM".
Le volet "missions sociales des organismes" du document acte quant à lui la volonté partagée de mettre en place 10.000 logements HLM accompagnés, ainsi que celles de prévenir les expulsions et de lutter contre les impayés. Sur ce dernier point, le mouvement HLM assure qu'il "mobilisera" les organismes HLM pour qu'ils renforcent leur participation active aux Ccapex (commission de coordination des actions de prévention des expulsions)".

Fonds de soutien à l'innovation

L'USH s'engage enfin à créer un fonds de soutien à l'innovation, doté pour la première année d'une enveloppe de 5 millions d'euros, gérée par la CGLLS et alimentée à partir des cotisations annuelles que les organismes lui versent actuellement. "Destiné à appuyer les actions d'innovation, de recherche, de développement, de modernisation du mouvement HLM, notamment sur les plans stratégiques, techniques, urbains et sociaux", ce fonds interviendra au travers de subventions ou de prêts bonifiés en soutien aux bailleurs. Les champs couverts intégreront "les fonctions antérieurement dévolues au Fills (fonds d'intervention pour le logement locatif social)".