Les centres commerciaux, angle mort des politiques publiques ?
À l'origine de leur création dans les années 1960, les pouvoirs publics ne se sont pas beaucoup investis dans la transformation des centres commerciaux rendue nécessaire par les difficultés qu'ils rencontrent. Les expériences de partenariat entre le public et le privé dans ce domaine sont encore rares, les acteurs privés étant le plus souvent seuls aux manettes.
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Les débats autour du commerce se concentrent le plus souvent sur les difficultés des petits commerces de centre-ville et des zones commerciales en périphérie, mais qu'en est-il des centres commerciaux situés en ville ? La question a été abordée dans le cadre d'un séminaire organisé le 19 novembre 2020 par Plaine Commune en partenariat avec l'Institut pour la ville et le commerce. "Les centres commerciaux ont été des outils d'aménagement territorial au moment de la reconstruction après-guerre, a expliqué Laura Jehl, consultante et doctorante en urbanisme commercial, mais depuis les années 1970, ils sont uniquement développés par les acteurs privés et il n'y a pas de vraie politique publique dans ce domaine."
Ils souffrent pourtant des mêmes maux que les commerces de proximité et de centre-ville : des problèmes d'accessibilité, la transformation de l'environnement urbain, la concurrence d'autres commerces, avec la production importante de surfaces de ventes, des densités commerciales élevées… La vacance est aussi importante. Elle se situe au même niveau que les commerces de centre-ville, soit autour de 12,5%. "Les centres commerciaux sont finalement dans le même état que les centres-villes", a assuré Laura Jehl.
Pas de risque de "dead malls" en France ?
Toutefois certains d'entre eux résistent. Il s'agit des grands centres commerciaux historiques, qui réussissent à garder les enseignes installées depuis leur création et à en attirer de nouvelles, même s'ils souffrent d'un vieillissement de leur parc (ils ont plus de 50 ans), avec des plafonds bas, un manque de lumière, et globalement des conditions moins favorables à la consommation. "En Ile-de-France, les centres commerciaux les plus performants sont ceux qui ont été programmés par la puissance publique dans les années 1960, les autres génèrent moins de chiffre d'affaires. Faut-il en conclure qu'il vaut mieux confier leur gestion et leur entretien au secteur public ?", a questionné Pascal Madry, directeur de l'Institut pour la ville et le commerce.
"Les autres, plus urbains, ont du mal à trouver leur public, ils sont aussi parfois moins accessibles, a détaillé Laura Jehl, il y a des centres commerciaux des années 2000, à Mulhouse ou en région parisienne par exemple, qui n'ont jamais vraiment décollé."
Quant aux centres commerciaux des quartiers prioritaires de la politique de la ville, ils souffrent d'une dégradation et de la paupérisation des populations.
Le rapport entre charges et chiffre d'affaires amène souvent ces grands centres à se déplacer vers la périphérie ou à se lancer dans des modèles de "retail parks", plus rentables. Et si le risque de voir se multiplier des friches dans les métropoles ou le phénomène américain des "dead malls" (centres commerciaux morts) reste encore faible, il est nécessaire de revoir certains centres commerciaux dans leur format, taille ou type d'activité.
"On en est encore à la première étape de l'intégration du centre commercial dans le centre-ville"
Du côté des transformations, plusieurs options sont envisageables, dont la plus fréquente est la rénovation. Le centre commercial Euralille, créé en 1994 par Jean Nouvel dans le quartier d'affaires de Lille, près de la gare (66.700 m2 et 120 boutiques) a ainsi subi une transformation en 2015. Objectif : rendre l'ensemble chaleureux. La taille de l'hypermarché a été réduite, laissant de la place pour installer une boutique Primark, le spécialiste irlandais de la mode discount, et d'autres enseignes comme Burger King. La réussite a été au rendez-vous avec une augmentation de 12 à 16 millions de visiteurs entre 2011 et 2018. "L'opération commerciale est réussie, a commenté Laura Jehl, mais le centre commercial n'est pas plus ouvert sur le quartier, qui reste assez froid, tertiaire, avec peu de commerces en rez-de-chaussée et peu de monde."
A Evry, un partenariat entre le privé et le public permet de penser le projet autrement. Le privé s'occupe de la rénovation du centre commercial, qui devient un lieu d'attractivité, de loisir et de shopping, et la collectivité mène son projet pour connecter l'opération avec ses objectifs de développement (redynamiser le centre-ville, ramener des habitants, remettre du logement, recréer des liens…). "Mais même si le projet est exemplaire, il n'a quand même pas réussi à ouvrir le centre commercial, avec un parking sur dalle, le tout créant une coupure urbaine, a précisé Laura Jehl, on en est encore à la première étape de la véritable intégration du centre commercial dans le centre-ville."
Autre option : raser le centre commercial pour faire naître un nouveau projet de quartier. C'est le choix, plus rare, qui a été privilégié pour le centre commercial de Bobigny 2, créé en 1974. Le projet entrepris par la municipalité vise à détruire le centre pour le transformer en un nouveau quartier ouvert mêlant commerces, bureaux, logements, centre piétonnier…
