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Accélération des mutations du commerce : "On est face à un choix de société"

Essor du commerce en ligne, saturation des surfaces commerciales : la crise actuelle apparaît comme un accélérateur des mutations du commerce. Faudra-t-il envisager un programme de requalification des entrées de ville à l'image des programmes Coeur de ville ? La question a été posée lors d'une table ronde organisée le 13 octobre 2020 par l'Observatoire régional du foncier en Ile-de-France (ORF) avec, en filigrane, le rôle des foncières commerciales.

"Il y a des sites commerciaux en Ile-de-France, où nous ne pouvons plus rien faire et pour lesquels nous n'avons pas de solution." La sentence prononcée par Pascal Madry, directeur de l'Institut pour la ville et le commerce, est lourde. Elle intervient dans le cadre d'une table ronde organisée par l'Observatoire régional du foncier en Ile-de-France (ORF) sur "Le foncier commercial : quels enjeux pour le commerce dans le monde post-covid ?" L'occasion pour les acteurs du secteur de partager le même constat : la crise sanitaire liée au covid-19 a accéléré des mutations déjà en cours pour le commerce.
La première d'entre elles concerne la saturation des surfaces commerciales, avec une baisse de leur chiffre d'affaires, notamment dans les surfaces moyennes, et un parc qui continue à augmenter en volume. Le groupe de travail de l'ORF sur l'évolution du foncier commercial en Ile-de-France lancé en 2019 a travaillé sur ces questions, déployant également des propositions (voir encadré ci-dessous). D'après ses données, à l'heure actuelle, l'Ile-de-France compte 6.800 points de vente de plus de 300 m2, soit 9 millions de m2 au total. Le foncier commercial y représente 1.750 hectares, soit 0,74% du territoire francilien. Ce foncier a été multiplié par 2,6 en trente ans et il reste encore 7 millions de m2 de stocks de projets sur la région. "Nous allons pratiquement doubler les surfaces ne serait-ce qu'avec les projets prévus, a expliqué Laura Jehl, rapporteure du groupe de travail de l'ORF ; c'est surtout lié à des CDAC (commissions départementales d'aménagement commercial) qui dans la région acceptent largement les projets qui derrière se font ou non selon les aléas économiques ou la contestation, comme cela s'est passé pour Europacity, qui n'a finalement pu aboutir."

"Nous vivons en une année ce que nous aurions dû connaître en trois à quatre ans"

Le deuxième phénomène que traverse le commerce tient à la digitalisation qui s'accentue au fil des ans. Les acteurs du e-commerce s'imposent, au premier rang desquels Amazon, capable avec seulement 100.000 mètres carrés de faire le travail de 1.300 moyennes surfaces. "Avant, plus vous aviez de magasins, plus vous aviez de consommateurs, a détaillé Antoine Frey, président de Frey, spécialiste de l'immobilier commercial, mais maintenant le magasin est davantage vécu comme un show-room en complément du digital et finalement l'outil parfait pour le commerce, c'est Amazon. Nous sommes donc face à un choix de société, car qu'en est-il du lien social avec une plateforme logistique ?" Une évolution, qui, si on va au bout de sa logique, conduirait aussi, au-delà de la disparition du lien social, à un système inégalitaire dans sa couverture territoriale, le géant de l'internet se refusant, pour des questions de rentabilité, à assurer la distribution des produits achetés dans des territoires reculés. "Le mouvement du commerce est à l'intersection de ces deux cycles, a affirmé Pascal Madry, la crise arrive au milieu et les précipite. Nous vivons en une année ce que nous aurions dû connaître en trois à quatre ans."
Mais si ce constat est globalement partagé, les solutions proposées ne sont pas les mêmes. Au-delà de la première piste avancée presque par défaut par Pascal Madry, consistant à abandonner les sites très isolés et monofonctionnels pour lesquels il n'y a aucun intérêt à faire de "l'acharnement thérapeutique", ou à maintenir l'activité tant bien que mal, même en restant sur un schéma monofonctionnel, en se saisissant du moratoire sur les zones commerciales de périphérie prévu par le gouvernement, d'autres options sont proposées. L'une d'entre elles consisterait à engager des mutations partielles, en revoyant les typologies de commerces en présence et en intégrant de nouvelles fonctions urbaines, dont du logement. "Mais nous savons encore très peu faire cela, il n'y a pas pour le moment de modèle économique viable, a toutefois rappelé Pascal Madry, dans ces projets, pour un mètre carré rénové il faut un mètre carré de plus, car on finance avec l'extension."

"Le principe du grand format n'est plus d'actualité"

L'option est pourtant plébiscitée par les représentants des collectivités, comme Jean-Noël Carpentier, maire de Montigny-lès-Cormeilles (Val-d'Oise). "Il faut recréer de la valeur avec de la multifonction, des activités, de l'équipement public, et du logement, pour permettre que la mutation foncière se fasse, a souligné le maire, mais pour cela, il faut que les deux mondes, les foncières commerciales et le monde de l'habitat, se parlent et ça c'est encore difficile."
La reconversion complète de ces zones en perdition est telle que la renaturation ou le remplacement complet par du logement est une autre solution envisagée, mais qui est plus facile à mettre en oeuvre dans les grandes métropoles. "On a un problème d'équation financière, car entre le bilan de l'investisseur et le bilan de l'aménageur il nous faut une subvention d'équilibre que l'on ne trouve pas et chez le marché et du côté des pouvoirs publics, a précisé Pascal Madry. Si un jour on veut véritablement accompagner ces mutations, il faudra un programme national de requalification des entrées de ville, et les outils qui sont en train d'être mis en place pour les centres-villes semblent intéressants à déplacer sur les périphéries." Dans le cadre du plan de relance, la Banque des Territoires s'est en effet engagée à soutenir la création de 100 foncières sur le territoire pour mener des requalifications commerciales dans les centres-villes. Le gouvernement a pour sa part instauré un fonds de 60 millions d'euros pour verser des subventions d'équilibre d'environ 30.000 euros en moyenne pour compenser le déficit financier de telles opérations.
Sans aller jusqu'à la diminution des mètres carrés disponibles, et sans imaginer forcément de mutation en profondeur, d'autres, à l'image d'Antoine Frey, estiment qu'il faut donner envie aux consommateurs de visiter les magasins et par l'occasion de "faire société". Un objectif qui demande de retravailler les magasins actuels devenus obsolètes. "Le principe du grand format n'est plus d'actualité, a renchéri Jérôme Le Grelle, executive director chez CBRE Retail, il ne correspond plus à la manière de consommer des clients, d'où des déclinaisons qui apparaissent déjà comme dans l'alimentaire qui est précurseur dans ce domaine, mais aussi à la Fnac qui revoit tout son système de distribution, avec l'ouverture de magasins pour des zones couvrant seulement 20.000 habitants. Une façon de réinventer le commerce."

Les propositions du groupe de travail de l'ORF sur le foncier commercial

Depuis 2019, l'Observatoire régional du foncier (ORF) en Ile-de-France a conduit un groupe de travail sur l'évolution du foncier commercial en Ile-de-France, se concentrant sur les zones commerciales de périphérie. Le groupe a mené plus d'un an d'études, d'auditions d'acteurs et d'analyse des marchés. Ses conclusions, présentées le 13 octobre 2020 par Nathalie Tessier, sa présidente, aujourd'hui à la tête de la Foncière publique d'Ile-de-France, et Laura Jehl, la rapporteure, conduisent à plusieurs propositions. Le groupe préconise dans un premier temps d'améliorer l'observation et la connaissance du commerce à l'échelle des bassins de consommation, en favorisant le partage des données commerciales entre acteurs publics et privés. Il propose aussi de concevoir une stratégie d'aménagement commerciale à l'échelle du territoire. "Il faut planifier au minimum à l'échelle intercommunale, a insisté Laure Jehl lors de la présentation des conclusions, or en Ile-de-France, la couverture des documents de planification intercommunaux est incomplète, avec seulement 14 schémas de cohérence territoriale (Scot) et 4 plans locaux d'urbanisme (PLU). L'Ile-de-France a du retard par rapport aux autres régions françaises. Le Schéma directeur de la région Ile-de-France (Sdrif) pourrait renforcer cela". L'une des propositions du groupe consiste ainsi à renforcer le Sdrif sur la dimension de l'aménagement commercial pour maintenir les équilibres territoriaux.
Sur la manière d'intervenir en matière de foncier commercial, le groupe propose de travailler en mode projet. "Il est nécessaire de sortir d'un urbanisme commercial traditionnellement réalisé par les acteurs du commerce pour favoriser un pilotage en mode projet", a ainsi insisté Laure Jehl. Le groupe propose ainsi d'instaurer une gouvernance partenariale du projet de mutation du foncier commercial, incluant toutes les parties prenantes publiques et privées et pilotée à l'échelle intercommunale. Il fait également plusieurs propositions sur la mutation du foncier commercial : donner à l'initiative publique la possibilité d'établir des conventions d'occupation précaire sur les locaux commerciaux, avec l'idée d'en faire des réserves foncières en site urbain en attendant que le projet soit finalisé, articuler la mutation commerciale avec les besoins économiques locaux et favoriser l'introduction de logements dans les projets de mutation commerciale ou encore anticiper dans les schémas de transports collectifs la future demande de déplacement en transport en commun sur les zones commerciales à faire muter, pour améliorer leur desserte et encourager les possibilités de densification dans les années à venir. Il propose d'expérimenter un système de "banque de compensations" à l'échelle des zones franciliennes pour maintenir les équilibres fonciers, environnementaux, paysagers, énergétiques, voire commerciaux.
Le groupe préconise enfin d'établir une politique proactive et opérationnelle de requalification du foncier commercial, en s'inspirant de la démarche engagée pour la reconquête des friches franciliennes, et à partir d'un pilotage partagé (régions, collectivités, partenaires) et d'une expérimentation menée sur des territoires pilotes, avant généralisation à l'échelle régionale.

 

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