Environnement - Les décrets relatifs à la contribution des locataires aux travaux d'économie d'énergie réalisés par les bailleurs sociaux ou privés sont parus
La loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion (art. L.442-3 du Code de la construction et de l'habitation (CCH) / art. 23-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs) permet au bailleur, du parc locatif social ou privé, de demander au locataire une contribution pour le partage des économies de charges, pendant une période déterminée (limitée à 15 ans), lorsqu’il a réalisé dans le logement loué, ou dans les parties communes de l’immeuble, des travaux d’économie d’énergie. Cette possibilité est soumise à des conditions tenant notamment à la nature des travaux ou aux niveaux de performance énergétique à atteindre. Les travaux doivent en outre être justifiés auprès du locataire et lui bénéficier directement. Le montant de la participation du locataire, fixe et non-révisable, ne peut être supérieur à la moitié du montant de l'économie d'énergie estimée.
Deux décrets en date du 23 novembre 2009, pris après avis de la Commission nationale de concertation, sont venus respectivement préciser ce dispositif pour le parc social (art. R.442-24 à R.442-30 du CCH) et pour le parc privé. S’agissant du parc social, le texte indique que ces dispositions sont applicables aux sociétés d'économie mixte pour les logements faisant l'objet de conventions régies par l'article L. 351-2 (aide personnalisée au logement). Deux arrêtés du même jour apportent des précisions, pour les parcs social et privé, relatives aux caractéristiques techniques des travaux d’économie d’énergie éligibles, aux niveaux minimaux de performance énergétique à atteindre pour chaque catégorie de travaux, aux modalités d’évaluation du montant de la participation demandée au locataire du logement, ainsi qu’à la teneur des attestations apportées par le bailleur en vue du contrôle de la réalisation effective des travaux.
La contribution du locataire est exigible à la condition que le bailleur social ait engagé une démarche de concertation avec les associations représentatives de locataires présentes dans son patrimoine (programme de travaux, modalités de leur réalisation, bénéfices attendus et contribution des locataires, notamment la durée). Une telle concertation doit également être engagée avec le locataire dans le parc privé. A l'issue des travaux, une ligne supplémentaire intitulée "contribution au partage de l'économie de charges", en sus des lignes relatives au loyer et aux charges, la mention des dates de sa mise en place et de son terme ainsi que de la date d'achèvement des travaux sont inscrites sur chaque avis d'échéance et portées sur chaque quittance. Ces mentions pourront figurer sur l’avis d'échéance dès le mois suivant la date de fin des travaux. Pendant la durée de versement de la contribution, le bailleur, privé ou social, qui envisage la conclusion d'un nouveau bail avec un autre locataire, devra lui fournir, au préalable, les éléments propres à justifier les travaux réalisés et le maintien de cette contribution et l’informer de son terme.
Les décrets fournissent par ailleurs la liste des travaux d'économie d'énergie éligibles à ce dispositif. Cette liste est identique pour le parc social et privé. Il peut s’agir de travaux correspondant à une combinaison d'au moins deux actions d'amélioration de la performance énergétique du logement ou du bâtiment concerné, parmi les actions suivantes (art. R. 442-27-1°) : isolation thermique des toitures ; des murs donnant sur l'extérieur ; des parois vitrées donnant sur l'extérieur ; régulation ou remplacement de systèmes de chauffage ou de production d'eau chaude sanitaire ; installation d'équipements de chauffage utilisant une source d'énergie renouvelable ; d’équipements de production d'eau chaude sanitaire utilisant une source d'énergie renouvelable, sous réserve que ces travaux et le niveau minimal de performance énergétique atteint soient conformes, a minima, aux exigences définies aux articles R. 131-25 à R. 131-28 du CCH.
Il peut également s’agir de travaux conformes a minima aux exigences définies par ces dernières dispositions et permettant d'amener la consommation d'énergie du bâtiment pour le chauffage, la ventilation, la production d'eau chaude sanitaire, le refroidissement et l'éclairage des locaux en dessous d'un seuil défini par les arrêtés en date du 23 novembre dernier (art. R. 442-27-2°).
Enfin, les textes réglementaires apportent des précisions concernant le calcul de la contribution du locataire et le contrôle après travaux. L'économie de charges sur laquelle est fondée la contribution du locataire est calculée par une méthode de calcul conventionnel de la consommation d'énergie résultant d'une étude thermique préalable et prenant en compte les caractéristiques techniques et énergétiques du bâtiment, sa localisation géographique ainsi qu'une occupation conventionnelle de celui-ci.
Toutefois, cette contribution peut être fixée de manière forfaitaire si l'une des conditions alternatives fixées par les décrets est remplie. Soit les caractéristiques constructives du bâtiment sont incompatibles avec la méthode de calcul, soit le bailleur ne possède pas plus de trois logements locatifs dans l'immeuble considéré. Les arrêtés du 23 novembre dernier définissent plus précisément la méthode de calcul et le forfait tenant compte des caractéristiques des logements considérés.
Dans le cadre de la méthode de calcul conventionnel, le maître d'œuvre, ou l'entreprise ayant réalisé les travaux ou l'organisme ayant délivré la certification du bâtiment ou un bureau de contrôle, atteste au bailleur que ces derniers respectent les prescriptions de l'étude thermique préalable à la réalisation des travaux, pour atteindre la performance visée au 2° de l'article R. 442-27. Si tel n'est pas le cas, une nouvelle estimation de la consommation d'énergie du bâtiment est réalisée afin d'évaluer la contribution du locataire. Dans le cadre d’une contribution forfaitaire, l'attestation porte sur la conformité des travaux aux critères définis au 1° de l'article R. 442-27du CCH.
Philie Marcangelo-Leos / Victoires Editions
