Loi de finances pour 2024 : les dispositions relatives au logement

Une partie des mesures relatives au logement dans la loi de finances sont rassemblées à l'article 71, qui comporte les dispositions suivantes :

• Prorogation et recentrage du prêt à taux zéro (PTZ) pour l'acquisition

Le PTZ pour l'acquisition d'un premier logement est prolongé pour une durée de 4 ans, jusqu'au 31 décembre 2027. Ce dispositif est "recentré", dans le cas des logements neufs, aux logements situés à la fois dans un bâtiment d’habitation collectif et dans une zone tendue, afin notamment de limiter son impact en matière d’artificialisation des sols et d’étalement urbain. Il est également éligible pour l’aménagement (avec ou sans acquisition) de locaux non destinés à l’habitation en locaux à usage de logement ; l’acquisition de logements neufs en PSLA ou faisant l’objet d’un bail réel solidaire (BRS) ou d’un contrat d’accession à la propriété en PLAI ; et l’acquisition en zone politique de la ville et Anru sous le régime de la TVA à taux réduit.

Le gouvernement a souhaité, au cours de la discussion parlementaire, augmenter les plafonds de ressources déterminant l’éligibilité des ménages de 37.000 à 49.000 euros, avec une revalorisation du coefficient familial pris en compte. La quotité maximale du coût total de l’opération finançable par le PTZ a également été augmentée, en la portant à 50% contre 40% aujourd’hui.

• Prorogation de l'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) pour les travaux de rénovation énergétique

L’éco-PTZ pour les travaux de rénovation énergétique est prorogé jusqu’au 31 décembre 2027. Le texte porte le plafond des avances remboursables pouvant être émises à 50.000 euros lorsque l’éco-PTZ est couplé à l’octroi de Ma Prime rénov’ et Ma Prime rénov’ sérénité. La possibilité de souscrire un éco-PTZ "complémentaire", quelle que soit la nature des travaux financés au moyen de l’avance initiale, est par ailleurs généralisée, tout comme la possibilité pour les sociétés de tiers-financement de distribuer ce produit.

Le texte permet aux syndicats de copropriété de coupler l’éco-PTZ avec le bénéfice de Ma Prime rénov’ copropriétés. Dans ce cadre, le plafond des avances remboursables est porté à 50.000 euros et les conditions d’octroi de ces dernières sont assouplies.

Afin de faciliter le recours à l’éco-PTZ, il est désormais prévu que l’assemblée générale de copropriétaires peut directement voter la souscription d’un emprunt au nom du syndicat de copropriétaires lorsque cet emprunt ne porte pas intérêt et a pour objectif de financer des travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre.

• Réforme du prêt avance mutation

Deux changements sont opérés concernant le prêt avance mutation. D'une part, la possibilité est ouverte de financer des frais liés à l’inscription de l’hypothèque nécessaire à la garantie du prêt. Les conditions de ressources liées à l’éligibilité de la garantie consentie par le fonds de garantie pour la rénovation énergétique au titre des PAM sont supprimées.

D'autre part, est institué un crédit d’impôt au titre des PAM ne portant pas intérêt au bénéfice des établissements de crédit, aux sociétés de financement et sociétés de tiers-financement qui le distribuent. Plafonné à 50.000 euros par logement, celui-ci est ouvert aux personnes physiques sous conditions de ressources et permet de financer certains travaux également éligibles à l’éco-PTZ, réalisés dans le logement occupé à titre de résidence principale. Il n'est en revanche pas ouvert aux travaux ouvrant également droit aux aides versées par l’Agence nationale de l’habitat (Anah).

• Création de Ma Prime adapt'

Instauration, au 1er janvier 2024, d’une nouvelle aide budgétaire unique, Ma Prime adapt’, visant à financer les travaux d’adaptation des logements à la perte d’autonomie liée à l’âge ou au handicap des personnes aux ressources modestes. Il sera ouvert aux personnes handicapées sans condition d’âge.

• Pérennisation de Seconde vie des logements locatifs sociaux

A l'issue d'une expérimentation, le dispositif "Seconde vie des logements locatifs sociaux" est pérennisé. Ouvert aux logements de plus de 40 ans, présentant une étiquette énergétique E, F ou G avant travaux et devenant ensuite "très" ou "extrêmement performants" (en atteignant par exemple la classe A ou B), il offre aux bailleurs sociaux le bénéfice d'un taux de TVA à 5,5% sur l’ensemble des travaux et d'une exonération de taxe foncière semblable à celle consentie pour la production neuve. D'une durée de 15 ans, l’exonération de taxe foncière sera compensée par l’État à travers un prélèvement sur recettes. Ces opérations pourront aussi accéder à des prêts de la Caisse des Dépôts d’un taux et d’une durée similaires à ceux destinés à la construction neuve.

• Evolution du régime fiscal du logement locatif intermédiaire

La loi étend le bénéfice de la TVA à 10% aux constructions de logements locatifs intermédiaires dont les destinataires sont des personnes morales. De même, sous conditions, le taux réduit de la taxe sur la valeur ajoutée et la créance d’impôt sur les sociétés en faveur du logement locatif intermédiaire est élargie à l’ensemble des résidences de services.

• Taux de TVA à 10% pour la construction de logements neufs

Le périmètre du taux réduit de TVA de 10% applicable au logement intermédiaire institutionnel est étendu à certains territoires prioritaires, notamment ceux faisant l’objet d’une opération de revitalisation du territoire (ORT) ou d’une grande opération d’urbanisme (GOU) comportant la transformation d’une zone d’activité économique (ZAE), des opérations programmées d’amélioration de l’habitat (Opah) ou des opérations de requalification de copropriétés dégradées (Orcod), aux logements résultant d’opérations d’acquisition-amélioration conduisant à une amélioration de la performance énergétique et aux travaux d’amélioration conduits dans le cadre de ces opérations d’acquisition-amélioration.

Les mesures figurant dans d'autres articles :

• Exonérations de plus-values immobilières (article 9)

L'article proroge jusqu’au 31 décembre 2025 les exonérations de plus-values de cessions immobilières en faveur de la production directe ou indirecte de logements sociaux en les étendant, dans les zones de déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements (A, A bis, B1), au logement locatif intermédiaire répondant aux conditions de loyers du dispositif "Loc’avantages". Ces exonérations sont soumises à des conditions de densification du bâti et ne concernent pas les biens situés au sein de quartiers faisant l’objet d’une convention dans le cadre de nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU).

• Cessions d’immeubles de bureaux (article 51)

Les taux réduits d’impôt sur les sociétés applicables aux plus values de cessions visant la transformation des biens en locaux à usage d’habitation sont prorogés aux cessions à titre onéreux réalisées jusqu’au 31 décembre 2026 et aux cessions à titre onéreux réalisées après le 31 décembre 2026 si une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente a été conclue au plus tard à cette date et si la cession a été réalisée au plus tard deux ans après la date de la promesse.

• Prolongation du "Denormandie dans l’ancien" (article 72)

Le dispositif "Denormandie dans l’ancien" est prolongé jusqu’au 31 décembre 2026 – afin de laisser un délai suffisant au montage des opérations et favoriser à terme son évaluation – alors que le texte n'avait prévu son maintien que jusqu'au 31 décembre 2024 (comme le Pinel). Pour rappel, ce dispositif ouvre droit à une réduction d’impôt sur le revenu, au titre de l’acquisition de logements anciens faisant ou ayant fait l’objet de travaux d’amélioration ou de transformation représentant au moins 25% du coût total de l’opération.

• Extension du crédit d'impôt rénovation en outre-mer (article 78)

Les conditions de zonage applicables au crédit d’impôt versé pour les opérations de rénovation et de réhabilitation des logements sociaux en outre-mer réalisées par les organismes de logement social sont supprimées.

• Maintien de la TVA réduite dans les QPV (article 86)

La TVA à 5,5% pour l’accession sociale à la propriété, la construction de logements sociaux et les travaux dans les logements sociaux dans les actuels quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) sous convention Anru est maintenue jusqu’à fin 2026.

• Compensation de la taxe logement vacant (article 132)

A compter du 1er janvier 2024, un prélèvement sur les recettes de l'Etat est institué visant à compenser, pour les communes et les établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre, les pertes de recettes de taxe d'habitation sur les logements vacants en raison du changement des critères de définition des communes en zones tendues.

• Exonérations de taxe foncière pour les travaux de performance énergétique (article 143)

Les exonérations de taxe foncière en faveur de l’amélioration de la performance énergétique des logements font l'objet de mises à jour afin de tenir compte des évolutions en la matière. Jusqu'ici facultatives, elles deviennent de droit, tout en laissant la faculté aux communes et EPCI concernés de les supprimer ou de les limiter.

• Taxe sur les résidences secondaires (article 151)

Les communes dont le taux de taxe d'habitation sur les résidences secondaires est inférieur à un plafond de 75% du taux moyen constaté dans les communes du département l’année précédente pourront augmenter ce taux de 5% au plus de ce plafond. De même pour les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre, en se référant au taux moyen national.

• Paramètres de la réduction de loyer de solidarité (RLS) (article 220)

Le gouvernement a souhaité maintenir une cible d’économie générée par la réduction de loyer de solidarité (RLS) à hauteur de 1,3 milliard d’euros en 2024. Le texte supprime l’obligation de prévoir chaque année un arrêté fixant la revalorisation de ce mécanisme. L'article prévoit que l’indexation de l’évolution des plafonds s’appliquant au montant mensuel de la RLS est majorée de cinq points.

• Evolution de Ma Prime rénov' (article 222)

En 2024, la prime de transition énergétique dite Ma Prime rénov’ est déclinée selon deux piliers :
- "efficacité", centré sur le remplacement des modes de chauffage carbonés, avec une aide forfaitaire "par geste" pour sortir un grand nombre de logements des énergies fossiles et accélérer la dynamique de décarbonation ;
- "performance", à destination de tous les propriétaires et ciblé sur des projets de rénovations performantes et "globales", induisant au moins deux sauts de classes du diagnostic de performance énergétique (DPE).
Dans le cadre de la création de ce pilier "performance", le texte propose de pérenniser la possibilité de distribuer ces aides à l’ensemble des propriétaires de logements sans condition de ressources.

• Extension de l'usage du chèque énergie (article 231)

L’usage du chèque énergie est autorisé pour le paiement des charges locatives dans les logements locatifs sociaux.