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L'USH et les Coop'HLM expliquent comment développer l'accession sociale dans l'ancien

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par
Jean-Noël Escudié / P2C pour Localtis
dans

Logement

Aménagement et foncier

Social

France

Un guide sur "Le développement des opérations d'accession sociale dans l'ancien" présente le cadre méthodologique et les aides mobilisables et fournit des retours d'expérience. Utile, sachant que l'enjeu est important et pose d'évidentes difficultés.

Lors de son dernier congrès, l'USH (Union sociale pour l'habitat) avait organisé une rencontre sur le thème "Intervention en tissu urbain existant : outils et opportunités pour les organismes dans la redynamisation des centres-villes et centres-bourgs" (voir notre article ci-dessous du 25 septembre 2019). À cette occasion, les participants avaient souligné les spécificités, mais aussi parfois les difficultés, des opérations dans l'ancien, présentées comme un "exercice d'équilibrisme" difficile, sinon impossible, à reproduire. Chaque opération est en effet unique, ce qui interdit toute "industrialisation". Aujourd'hui, l'USH et les Coop'HLM publient, dans leur collection "Repères - Maîtrise d'ouvrage"', un guide sur "Le développement des opérations d'accession sociale dans l'ancien".

Des opérations encore très marginales

Le guide reconnaît que "l'intervention sur un bâti existant, qui plus est avec une finalité d'accession sociale à la propriété, reste encore très marginale et ses conditions de faisabilité conditionnées au contexte local". Pourtant, "quand bien même ces premières expériences n'ont pas toujours pu donner lieu à des réalisations concrètes d'opérations en accession, eu égard à la complexité technique et financière qui leur est inhérente, elles présentent de nombreuses spécificités riches d'enseignements". En effet, "les organismes HLM ont fait preuve d'une ingéniosité toute particulière à investiguer de nouveaux leviers et à mobiliser des partenariats diversifiés, leur permettant de limiter l'impact d'un déficit d'opération sur le prix de vente".

En dépit de cette entrée en matière d'un optimisme pour le moins tempéré, le guide souligne que "si la production de logements neufs est une voie privilégiée jusqu'à présent, la mobilisation du bâti existant pour la production de logements devient un enjeu qui concerne une multiplicité de territoires". Or, "les organismes HLM sont identifiés comme les partenaires privilégiés du développement de cette offre de logements". Fort d'environ 70 pages, le guide propose donc une approche en deux parties pour réussir la mise en œuvre d'opérations d'accession sociale dans l'ancien.

Des coûts "structurellement plus élevés que dans le neuf", mais des aides nombreuses

La première partie présente le cadre méthodologique et les aides financières et fiscales mobilisables. Elle commence par détailler la démarche permettant d'appréhender la pertinence et l'opportunité de telles opérations. Cela suppose successivement de comprendre les spécificités du marché immobilier local (avec les indicateurs privilégiés à analyser), de concevoir des projets répondant aux attentes des ménages locaux (grâce notamment à une grille de cotation pour faciliter la prise de décision), de bien estimer les capacités contributives des ménages ciblés par l'opération et d'adapter la démarche de commercialisation aux spécificités du projet et des futurs acquéreurs.

Cette première partie se penche également sur la question des coûts, "structurellement plus élevés que dans le neuf". Ceci vaut pour toutes les composantes de l'opération : acquisition du bâtiment, travaux de réhabilitation, ou encore opérations éventuelles de démolition-construction. Elle rappelle au passage la fiscalité applicable au 1er janvier 2019, avec les taux réduits de TVA à 10% et 5,5% pour certains travaux.

Enfin, la première partie du guide passe en revue les aides et instruments publics mobilisables. Ceci recouvre à la fois des aides aux opérateurs et des aides aux acquéreurs. Les premières correspondent à de nombreux dispositifs : programme national de requalification des quartiers anciens dégradés (PNRQAD) et projets de renouvellement urbain en quartier ancien, dispositifs de l'Anah (droit commun, résorption de l'habitat insalubre, dispositif d'intervention immobilière et foncière, aide aux projets participatifs ou aux organismes de foncier solidaire), programme Action cœur de ville, financement de la démolition en territoires détendus, interventions des établissements publics fonciers (EFS)... Les Coop'HLM et l'USH profitent de l'occasion pour rappeler leur demande d'instauration d'un PSLA dans l'ancien (prêt social location-accession).

Les aides aux acquéreurs sont à peine moins nombreuses. Elles regroupent la prime de l'Anru, les prêts pour l'acquisition d'une résidence principale (prêts bancaires, prêt d'Action logement pour l'acquisition dans l'ancien, prêt accession sociale, prêt à taux zéro), ainsi que les dispositifs en vue d'un investissement locatif destiné à encourager la rénovation dans l'ancien.

Ce chapitre n'oublie évidemment pas les aides des collectivités "en soutien aux projets d'habitat dans l'ancien" (subventions ou cessions de foncier bâti à un prix minoré). Ces opérations restent toutefois relativement rares : dans les 82 départements où elles sont présentes, les Adil (associations départementales d'information sur le logement) dénombrent au total seulement 70 collectivités apportant de telles aides.

Les principaux montages passés au crible

Intitulée "Quels montages pour quels objectifs", la seconde partie du guide présente, sous forme de fiches, "des retours diversifiés d'expériences d'opérations de logements en accession sociale dans l'ancien, menés par des organismes HLM sur des territoires variés". Outre les renseignements habituels pour ce type de document – contexte, nature de l'opération, partenaires impliqués, points de vigilance, points d'expertise... –, ces fiches ont la particularité de présenter aussi un bilan très détaillé des coûts de l'opération (construction proprement dite…).

Sont ainsi examinés successivement des retours d'expérience concernant le recyclage foncier pour la construction de logements en accession sociale dans le cadre du PNRQAD, une opération de restructuration d'un ancien îlot dégradé dans le cadre du PNRQAD, la reconversion de locaux historiques dans le cadre du programme Action cœur de ville, la réhabilitation d'un îlot ancien en QPV dans le cadre d'une OPAH-RU, la densification de l'habitat sur le foncier bâti, un montage en bail réel solidaire, ainsi que la vente d'immeuble à rénover ou encore des dispositifs de commercialisation innovants.

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