Prêt Duoz : un accélérateur de préfinancement pour la construction des logements
Comment soutenir la construction d’immobilier neuf et répondre aux besoins en logement des Français dans un marché en difficulté ? Coup de projecteur sur le Prêt Duoz : avec cette nouvelle offre destinée aux organismes de logement social et aux opérateurs de logement intermédiaire, la Banque des Territoires souhaite faciliter la phase de préfinancement bien souvent nécessaire à la production du bâti.
© Jair Lanes - Caisse des Dépôts - 2022
Constructions neuves : le grand ralentissement
La crise immobilière que traverse actuellement la France ralentit fortement la construction de logements neufs. Afin de lutter contre l’inflation touchant le vieux continent, la Banque centrale européenne a pour sa part relevé ses taux directeurs à plusieurs reprises. Cette décision affecte fortement les emprunteurs français qui voient bondir le coût des crédits immobiliers. La hausse des taux d’intérêt complique l’accès à l’emprunt bancaire à la fois pour les constructeurs, les opérateurs de logement et les acheteurs finaux. Les promoteurs immobiliers peinent à trouver de nouveaux investisseurs, tandis que tous les autres professionnels du secteur connaissent des difficultés à financer leurs projets dans un contexte de hausse des prix de revient des opérations. Enfin, la conjoncture économique nationale (variation du taux de chômage, baisse des revenus…) se conjugue à une réduction des ventes immobilières auprès des particuliers.
Dans ce contexte difficile, comment « relancer la machine ? » L’État cherche la parade, en demandant par exemple aux organismes de logements sociaux (OLS) ou aux opérateurs de logement intermédiaire (OLI) de racheter sur plan des immeubles conçus par les promoteurs : il s’agit des ventes en état futur d’achèvement, ou VEFA. Pour les OLS comme pour les OLI, cela signifie recourir aux prêts long terme sur fonds d’épargne fréquemment assortis d’un préfinancement. Or, ce dernier est conditionné à l’obtention d’une garantie.
Des besoins croissants en préfinancement
Les OLS jouent traditionnellement un rôle « contracyclique » durant les crises immobilières : ils disposent en effet de ressources importantes pour produire du bâti malgré les ralentissements conjoncturels. Pour amorcer ces opérations, une phase de préfinancement est intégrée dans les prêts long terme. Ces fonds versés progressivement servent à rémunérer les constructeurs, ainsi en capacité de débuter les chantiers, en attendant que le prêt long terme soit versé et commence à être amorti concomitamment à la mise en service des logements. Les prêts long terme distribués par la Banque des Territoires nécessitent obligatoirement l’obtention d’une garantie financière à 100 % d’une collectivité locale, voire d’une caution bancaire ou d’une garantie hypothécaire. La garantie des collectivités, gratuite, a un effet positif sur la production de logements familiaux et de résidences collectives : plus de 12 800 collectivités locales apportent par exemple leur garantie sur les encours de prêts contractés par les bailleurs sociaux auprès de la Banque des Territoires. Cette garantie constitue un prérequis indispensable pour pérenniser la robustesse du modèle français de financement du logement social, qui repose sur l’épargne des Français et notamment le Livret A.
Délivrer ces garanties d’emprunt prend néanmoins du temps : cela nécessite un temps de délibération des organes compétents au sein des collectivités locales, le travail d’un notaire lors d’une garantie hypothécaire, etc. Les délais peuvent courir sur 6 à 9 mois, voire davantage. Des sources de préfinancement complémentaires semblent donc indispensables pour mettre en œuvre de nouvelles opérations de construction.
Dans un contexte où les banques commerciales se montrent très prudentes et l’obtention des garanties prend du temps… les besoins en préfinancement exprimés par nos clients vont donc croissant.
Le Prêt Duoz, nouveau levier pour débloquer les projets
Afin de répondre à ce besoin en préfinancement, la Banque des Territoires lance son Prêt Duoz. Celui-ci préfinance les opérations de constructions neuves en amont des prêts de long terme : Prêt Locatif Aidé d’Intégration (PLAI), Prêt Locatif Social (PLS), Prêt Locatif à Usage Social (PLUS) et Prêt Locatif Intermédiaire (PLI). L’engagement à souscrire à l’un de ces prêts long terme vient sécuriser le dispositif.
La durée de l'avance de ce préfinancement est de 1 à 2 ans maximum, avec un amortissement in fine. L’emprunteur rembourse trimestriellement les intérêts, puis le capital à l’issue de la durée du prêt. OLI ou OLS s’engagent toutefois à des remboursements anticipés (exemptés d’indemnités) au fur et à mesure que les prêts long terme leur sont accordés. Le prêt DUOZ permet donc de financer une partie importante du prévisionnel d’activité de l’organisme ou de l’opérateur à court terme.
L’ensemble des organismes de logement social et des opérateurs de logement intermédiaire filiales d’OLS et d’Action Logement sont d’ores et déjà éligibles au Prêt Duoz, sous réserve d’une analyse du risque réalisée par les directions régionales de la Banque des Territoires.
Ce type de financement, inédit au sein de la Banque des Territoires, a émergé d’un travail partenarial avec les représentants des organismes du logement social, du logement intermédiaire et avec nos directions régionales sur le terrain.
Un soutien sans faille à la création de logements en France
Au cœur du financement de l’habitat social et intermédiaire en France, la Banque des Territoires soutient les acteurs du secteur pour accompagner leurs projets de construction de nouveaux logements. Organismes de logement social (OPH, ESH, SEM immobilière, coopérative), collectivités territoriales, entreprises publiques locales (EPL)…. Quels que soient leurs enjeux, la gamme de solutions de la Banque (investissements, prêts, consignation, services bancaires) participe au dynamisme du secteur, crucial pour l’économie et la qualité de vie de millions d’habitants.
La Banque des Territoires, en accord avec l’État, soutiendra cette année encore la construction de logements très sociaux via une enveloppe pluriannuelle de 6 milliards d’euros de prêts PLAI. Grâce aux Fonds de Logement Intermédiaire, réalisés avec de grands investisseurs institutionnels privé, la Banque contribuera également à sécuriser le financement de 45 000 logements intermédiaires d’ici à 2029. Enfin, la mise en place en 2024 du Prêt haut de bilan (PHB 2.0) et du prêt PLUS Constructions Vertes aideront à financer les constructions du parc social répondant aux seuils 2025 de dimension carbone fixés par la réglementation environnementale RE2020.
© Banque des Territoires
Amaury Pinchon
Responsable du service logement social et réaménagement de la dette de la direction des prêts.
Formé en gestion et finance complété par un master en urbanisme, il a exercé en tant qu’auditeur financier chez KPMG, auditeur interne à l’ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) puis comme consultant en immobilier et politiques publiques au sein de Wavestone. Après avoir été responsable du pôle réaménagement de la dette à la Direction des Prêts de la Banque des Territoires, il est maintenant responsable du service également en charge du pôle conception de l’offre qui couvre l’ensemble du champ du financement du logement social.
