Habitat - Qui sont les bénéficiaires des logements locatifs aidés ?
Le Commissariat général au développement durable (CGDD) publie une étude sur "Les logements locatifs aidés de 1995 à 2009 et leurs occupants". Près d'un million de logements de ce type ont en effet été acquis au cours de la période dans le cadre des dispositifs d'aide à l'investissement locatif (essentiellement sous la forme d'avantages fiscaux). Ce chiffre représente 20% de l'ensemble de la construction neuve des quinze dernières années, plus de 50% de la construction neuve destinée à la location et près de 80% de la construction de logements loués dans le parc privé. Ces chiffres globaux recouvrent toutefois de fortes différences temporelles et géographiques. Ainsi, la part des logements locatifs aidés dans le total des logements loués dans le parc privé a fluctué au cours de la période considérée. De 60% à son point bas de 2001-2002, elle se situe désormais à 80% depuis 2005. Bien que l'étude ne le mentionne pas, il faut sans doute voir dans ces fluctuations l'impact des différents dispositifs successifs mis en place au cours de la période (Périssol, Besson, Robien, Robien recentré et Borloo). En termes géographiques, dix départements concentrent à eux seuls le tiers des investissements locatifs aidés. La Haute-Garonne - et surtout l'agglomération toulousaine - arrive en tête avec 6% de l'ensemble des constructions à usage d'investissement locatif aidé réalisées en métropole au cours des quinze dernières années. Viennent ensuite la façade atlantique, le bassin méditerranéen (essentiellement Bouches-du-Rhône et Hérault), l'Alsace, le Rhône et l'Ille-et-Vilaine. Si l'Ile-de-France compte également un nombre important de logements locatifs aidés, leur part est faible au regard du stock de logements franciliens. En termes de typologie, les maisons individuelles sont surreprésentées dans le parc locatif aidé (33% contre 27% de moyenne nationale) et le type dominant est celui des logements de taille intermédiaire. Enfin, on retiendra que l'âge moyen des propriétaires bailleurs bénéficiant des mesures de défiscalisation tend à diminuer. De 70% à la fin des années 1990, la tranche d'âge des 40-49 ans au moment de l'acquisition est passée à 60% aujourd'hui, au profit des 25-39 ans (25% des acquéreurs en 2008 et 2009).
Plus jeunes et plus aisés
L'étude du CGDD s'intéresse aussi aux locataires de ces logements. Il s'agit d'une population plutôt jeune (36% de moins de 30 ans, contre 30% pour le parc privé non aidé construit à la même période). A l'inverse, les plus de 50 ans ne représentent que 21% des locataires de ce parc, contre 24% dans le parc locatif privé non aidé récent et 35% dans le parc social récent. Conséquence de la jeunesse des occupants, on compte un nombre important de célibataires (60% contre 43% dans le parc social), ainsi que de jeunes mariés ou de pacsés. En lien avec cette situation, les locataires du parc locatif aidé y sont à l'aise : chaque occupant dispose en moyenne de 1,35 pièce, contre 1,24 dans le parc privé non aidé récent et 1,20 dans le social récent. Mieux installés, ils sont aussi plus aisés : dans les logements collectifs aidés construits entre 1995 et 2009, les locataires affichent en 2010 un revenu imposable médian de 19.549 euros, contre 18.438 euros dans le locatif non aidé et 17.311 euros dans le locatif social. Du fait du nombre élevé de célibataires, l'écart se creuse encore davantage si l'on raisonne en termes de revenu médian par unité de consommation. Les chiffres correspondants sont alors respectivement, dans le collectif, de 15.902, 14.577 et 11.969 euros. Pour la DGDD, "ceci pourrait être lié à une sélection endogène du locataire par le propriétaire", l'attractivité des logements des logements locatifs aidés proposés permettant aux propriétaires de se montrer plus exigeants.
Enfin, l'étude se penche sur le sort des logements locatifs aidés à l'issue de la période de neuf ans durant laquelle les propriétaires ayant bénéficié d'une mesure de défiscalisation sont tenus de les mettre en location. En 2010, les propriétaires d'environ 400.000 logements locatifs aidés acquis entre 1995 et 2009 avait ainsi recouvré une complète liberté sur l'usage de leur bien. Il en ressort que 30% des propriétaires ont vendu ce logement sur le marché libre, 1% l'ont vendu à son occupant, une petite fraction en a fait leur résidence principale (1% pour les appartements et 5% pour les maisons) et le reste - soit près des deux tiers - a laissé son logement sur le marché locatif. Le taux de mise en vente des logements à l'issue du délai de neuf ans varie toutefois selon les régions : il monte à 36% à Paris et 40% en Haute-Garonne, alors que les propriétaires de la façade atlantique ont davantage tendance à conserver leur bien.
