Actes authentiques dressés en la forme administrative : quelles sont les modalités formelles ?

I - Cadre juridique des actes en la forme administrative

L’article L. 1212-1 du CG3P autorise les personnes publiques à passer des actes d’acquisition ou de cession de biens immobiliers en la forme administrative, en complément de l’option notariale. Selon l’article L. 1212-6 du CG3P, ces actes sont reçus et authentifiés conformément aux articles L. 1311-13 et, pour l’Alsace-Moselle, L. 1311-14 du Code général des collectivités territoriales (CGCT). Ces dispositions habilitent les exécutifs locaux (maires, présidents, adjoints ou vice-présidents) à authentifier les actes relatifs aux droits réels immobiliers et baux, dans le respect des règles du droit civil (article L. 1111-1 du CG3P).

Les actes authentiques en la forme administrative doivent respecter les exigences formelles des actes authentiques définies par l’article 1369 du Code civil et les articles 5 à 7 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière. Ces règles incluent : 

• La structure de l’acte : L’acte comporte une partie normalisée, comprenant la date, la qualification juridique, l’état civil des parties, la désignation des immeubles, les références de publication de l’origine de propriété, les charges et conditions, le prix et les modalités de paiement, ainsi que les déclarations fiscales (article 34-1 du décret n° 55-22). 

• Les règles rédactionnelles : Les abréviations doivent être explicitées au moins une fois, et les sommes sont écrites en lettres sauf en cas de répétition ou de calcul. 

• Le dossier préalable : La rédaction nécessite un dossier complet, incluant extraits d’état civil (moins de 6 mois), extrait cadastral modèle 1, état hypothécaire, et, si nécessaire, documents d’arpentage ou copies d’actes mentionnant des servitudes.

II - Formalités préalables et délibération

Avant la rédaction, une délibération motivée du conseil municipal est requise, conformément à l’article L. 2241-1 du CGCT. Cette délibération, soumise au contrôle de légalité, précise les conditions et caractéristiques essentielles de la transaction. 

Publication et fiscalité

L’acte doit être publié au service de la publicité foncière dans un délai d’un mois après signature pour être opposable aux tiers. Cette formalité s’accompagne du paiement des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), incluant taxe départementale (3,8 % à 4,5 %), taxe communale (1,2 %) et frais d’assiette (2,37 % de la taxe départementale), ainsi que la contribution de sécurité immobilière (0,1 % du prix). Un bordereau de dépôt (Cerfa n° 3264) et une expédition de l’acte doivent être joints. Tout défaut de forme entraîne un rejet par le service de la publicité foncière, nécessitant une attestation rectificative.

Recommandations pratiques

Pour éviter les erreurs, il est conseillé de vérifier la conformité de l’acte et du dossier avant dépôt. Dans les cas complexes ou à forts enjeux financiers, le recours à un notaire est préférable pour bénéficier de son assurance responsabilité civile. La vigilance est de mise pour respecter les contraintes de représentation et de délibération, notamment en cas de conflit d’intérêts.

Références : 

• Articles L. 1111-1, L. 1212-1, L. 1212-6, L. 3112-4 du CG3P 

• Articles L. 1311-13, L. 1311-14, L. 2131-2, L. 2241-1, L. 3213-2, L. 4221-4 du CGCT 

• Article 432-12 du Code pénal 

• Article 1369 du Code civil 

• Décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 

• Réponse ministérielle, 24 juillet 2025 

• Cour d’appel de Bastia, 8 juin 2022, n° 21/00300 

• CAA Marseille, 23 février 2015, n° 13MA01173