Grand Cahors : requalification de grande envergure pour l’entrée de ville (46)

Après une inondation catastrophique en 1996, la zone commerciale du sud de Cahors, qui s’étend sur une longueur de 3 kilomètres, a fait l’objet d’un plan de prévention des risques inondation (PPRI) publié en 2004. Problème : ce plan gèle la situation et empêche toute mutation urbaine. La zone aurait ainsi poursuivi sa triste dégradation, aggravée par une nouvelle inondation en 2010, sans la reprise en main décidée en 2022 par le Grand Cahors. La communauté d’agglo a signé alors, avec d’autres acteurs locaux et l’État, un projet partenarial d’aménagement (PPA) qui a ouvert la voie à un grand projet de requalification de cette zone commerciale. 

Faire de la place à l’habitat

Le programme s’organise autour de plusieurs axes. Il vise d’abord à réduire le risque d’inondation, en élargissant le lit de la rivière qui passe sous les constructions de la zone commerciale. Le projet a également vocation à assurer le renouvellement urbain du site, en récupérant des terrains pour y repositionner diverses activités en place dans la zone commerciale. « Il s’agit de redynamiser ce secteur par des démolitions et des reconstructions, qui vont permettre aux entreprises et commerces de s’installer à l’abri de la montée des eaux. Ces aménagements vont aussi faire une plus grande place à l’habitat », explique le maire, président du Grand Cahors, Jean-Luc Marx. Le projet comprend également une dimension écologique : il prévoit la renaturation du site et la réorganisation de l’ensemble des mobilités, pour faire une vraie place aux mobilités douces. « Ces différentes actions vont complètement restructurer l’entrée sud de la ville et s’inscrire dans la perspective de zéro artificialisation nette », poursuit le maire. 

Enfin, cette transformation de l’entrée sud de Cahors est déployée en complémentarité avec le projet de redynamisation du cœur de ville. L’entrée de ville est mieux connectée avec le centre-ville, plus cohérente aussi, au regard des qualités paysagères et patrimoniales du cœur de ville. 

Maîtrise foncière

La mise en place d’un tel projet exige comme préalable de procéder à de nombreuses acquisitions foncières. Ce volet foncier est soutenu par l’établissement public foncier d’Occitanie (EPFO) dans le cadre d’une convention qui prévoit une durée du portage foncier allant jusqu’à 18 ans. La collectivité peut dissocier le coût des aménagements à effectuer dans l’immédiat, du coût de l’acquisition des terrains qui sera réglé à une date ultérieure. « La convention de partenariat de longue durée avec l’EPFO nous est d’une aide très précieuse : nous pouvons ainsi acquérir des terrains indispensables à la réalisation de nos projets de redéploiement économique et d’expansion de la zone de crue », se félicite Jean-Luc Marx. Mais à l’échéance de chacun des portages, la collectivité rachète et donc rembourse à l’EPFO les sommes dues, sauf pour les fonciers revendus dans l’intervalle à des opérateurs économiques.

Des outils efficaces

Dans le cadre du PPA, d’autres programmes et outils sont mobilisés afin de mener à bien la requalification compliquée de cette zone commerciale. Elle bénéficie du Fonds Barnier, d’un programme d’actions et de prévention des inondations (PAPI), du plan de transformation des zones commerciales, dont Cahors est lauréate, et du programme Grande opération d’urbanisme (GOU). La collectivité peut ainsi faire usage du droit de préemption, non seulement sur les terrains, mais également sur les fonds de commerce. Elle dispose aussi du Permis d’innover, qui lui donne la possibilité de déroger aux règles opposables à son projet, à condition de démontrer que sont atteints des résultats satisfaisant aux objectifs poursuivis par les règles auxquelles il est dérogé. « Cette dérogation nous est très utile, parce qu’elle simplifie et raccourcit les procédures qui sont en vigueur pour les grandes opérations d’urbanisme », constate le maire. 

Un point noir : l’ingénierie 

Interrogé sur les difficultés rencontrées pour mettre en œuvre ce grand projet de requalification, le maire de Cahors souligne un point noir : l’ingénierie. « Dans une ville de la taille de Cahors, on peut difficilement financer l’ingénierie pour piloter un tel projet, eu égard à la complexité et à la technicité des règles et des outils d’urbanisme. Nous nous sommes tournés vers des prestataires privés et institutionnels, sans avoir toutes les réponses attendues. C’est finalement en interne, avec une cheffe de projet et une équipe partiellement affectées au programme de requalification, que nous avons trouvé la solution. Une solution qui s’avère particulièrement performante. Cette équipe a pu être renforcée par un poste supplémentaire, grâce à un concours d’ingénierie financé par la Banque des Territoires. » La collectivité, signale également le maire, a été accompagnée. Outre l’EPFO, elle est notamment épaulée par le Cerema qui suit tous les dossiers du programme ainsi que par les services déconcentrés de l’État : administration préfectorale, Direction départementale des territoires (DDT)et Direction régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement (DREAL). 

Début 2025, les études se poursuivent pour finaliser le projet et préciser les îlots constructibles, en tenant compte du risque inondation. De nouvelles acquisitions foncières sont prévues, en plus de la quinzaine déjà effectuée. En conclusion, Jean-Luc Marx tient à souligner que la revitalisation de cette zone commerciale aura vocation à rester complémentaire et non concurrente des activités du centre-ville, d’autant qu’elle sera affectée à d’autres types de fonctions (tertiaire, résidentielle…).