Habitat - Un décret précise les modalités de vente d'immeubles à rénover
Les articles L.262-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation (CCH), introduits par la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, ont mis en place un cadre juridique relatif à la vente d'immeubles à rénover. Ce dispositif est notamment destiné à accélérer et à faciliter la rénovation urbaine. Un décret du 16 décembre 2008 introduit à son tour un nouveau chapitre de quinze articles, consacré aux ventes d'immeubles à rénover, dans les dispositions réglementaires du CCH. Celui-ci commence par donner une définition des travaux de rénovation d'un immeuble, au sens de l'article L.262-1 du CCH. Cette définition exclut les travaux d'agrandissement ou de restructuration complète de l'immeuble, assimilables à une reconstruction. Les articles R.262-2 et R262-3 précisent le contenu du mandat qui peut être donné par l'acquéreur au vendeur, ainsi que les pouvoirs du maître d'ouvrage (libre choix des architectes et entreprises, réception des travaux...). Le décret règle aussi les modalités d'achèvement, de livraison et de réception des travaux et les éventuels litiges qui peuvent en découler.
La deuxième section du décret est consacrée à la conclusion du contrat de vente d'immeuble à rénover. Elle précise en particulier les modalités de détermination de la nature et de la consistance des travaux à effectuer et la méthode de calcul du prix de l'immeuble. Celui-ci s'entend comme "le prix payé par l'acquéreur incluant celui de l'existant au jour de la vente et celui des travaux devant être réalisés par le vendeur". Les documents contractuels doivent distinguer ces deux parties du prix, la réalité de la répartition du prix de l'immeuble entre celui de l'existant et celui des travaux devant être attestée par "un homme de l'art". Le décret précise en outre les modalités de paiement des travaux, qui ne peuvent excéder 50% une fois achevés les travaux représentant la moitié du prix total des travaux, 95% une fois achevé l'ensemble des travaux et le solde à la livraison. Il règle également la question des pénalités de retard - dont le taux ne peut excéder celui de l'intérêt légal en vigueur au moment de la conclusion du contrat majoré de 2 points -, ainsi que les modalités de révision du prix des travaux.
Enfin, les deux derniers titres du décret concernent la garantie d'achèvement des travaux, ainsi que la promesse de vente (dans l'hypothèse où le contrat est précédé d'une promesse de vente). Dans ce cas, la promesse de vente doit comprendre les différentes indications prévues à l'article L.262-9 du CCH (dont le dossier de diagnostic technique), la surface de l'immeuble faisant l'objet du contrat, la nature des travaux à effectuer et le prix de vente de l'immeuble (au sens évoqué plus haut).
Jean-Noël Escudié / PCA
Référence : décret 2008-1338 du 16 décembre 2008 relatif à la vente d'immeubles à rénover (Journal officiel du 18 décembre 2008).
