Vente de HLM : un atlas pour comprendre les dynamiques locales
"Longtemps restée marginale", la vente de logements sociaux "a été fortement relancée par la loi Elan", selon l’association Intercommunalités de France qui vient de rendre public un "Atlas de la vente HLM aux particuliers et entre bailleurs sociaux". On y trouve une analyse des ventes de ces dernières années, dont un tiers a bénéficié à des particuliers, et des dynamiques locales dans lesquelles s’inscrit cette évolution du parc social.
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"Entre 2014 et 2020, 180.000 logements sociaux ont été vendus, majoritairement entre bailleurs, en raison des restructurations qu’a connu le monde HLM dans la deuxième moitié des années 2010." Intercommunalités de France a récemment publié un "Atlas de la vente HLM aux particuliers et entre bailleurs sociaux", sous-titré "Un instrument des politiques locales de l’habitat ?". L’association d’élus propose sur son site une synthèse de cet atlas réalisé par la coopérative d’études Acadie.
Des ventes proportionnellement plus importantes dans les petites villes
Selon Intercommunalités de France, la vente de logements sociaux est "longtemps restée marginale" mais "a été fortement relancée par la loi Elan" qui lui aurait fourni "une nouvelle impulsion avec des objectifs et des moyens renforcés" (voir ci-dessous nos articles sur le sujet). Plus souvent individuels, 65.000 logements sociaux ont été vendus à des particuliers entre 2014 et 2020, soit un gros tiers du total. La part la plus importante des ventes s’effectue entre bailleurs, essentiellement sur des logements collectifs, et notamment en lien avec des obligations législatives de restructuration du tissu HLM.
Selon les données de l’atlas, "c’est plutôt dans les petites villes et les intercommunalités rurales que les ventes sont, toute chose égale par ailleurs, les plus importantes, au regard du parc souvent modeste de logements sociaux". Dans les territoires qui se portent bien – population et emploi en croissance – tels que les littoraux, "les agglomérations connaissent une vente HLM plus intense qui se joue plutôt entre bailleurs". A l’inverse, "au sein de la France dite ‘du milieu’, là où les dynamiques économiques et démographiques sont moins actives, la vente HLM est concentrée en direction des particuliers".
"Les collectivités ne sont pas toujours à la manœuvre"
Ces ventes HLM ne sont pas perçues de la même manière partout, dans la mesure où elles viennent "bouleverser les politiques en place définies dans les programmes locaux de l’habitat (PLH)", selon Intercommunalités de France. Certaines collectivités y sont défavorables, estimant même parfois que "les logements construits avec des fonds publics n’ont pas leur place dans une logique de marché" et qu’il est préférable de développer l’accession sociale via d’autres dispositifs tels que les organismes de foncier solidaire. "En dépit des garde-fous posés par le législateur interdisant la vente de logement dans les communes dites SRU" [loi solidarité et renouvellement urbain, ndlr], la vente HLM peut être "subie", par des collectivités qui "ne sont pas toujours à la manœuvre".
Ailleurs, "la vente peut apparaitre comme une aubaine ou une occasion d’apporter de la mixité sociale (quartiers politique de la ville par exemple), de répondre aux besoins des parcours résidentiels ou de participer au renouvellement urbain". Ces opérations sont en tout cas une source de financement supplémentaire pour les bailleurs, qui en ont retiré 950 millions d’euros en 2019.
L’atlas est structuré en trois parties : l’une décrivant les caractéristiques de ces ventes – volumes et type de biens vendus, acteurs, acquéreurs… –, l’une décryptant les dynamiques territoriales – et notamment une mise en perspective de ces ventes par rapport à la nature du parc locatif social – et enfin un focus sur les quatre métropoles de Reims, Nantes, Montpellier et Clermont-Ferrand.
